Управляющая компания – это организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами. Управляющая организация, как и жилищное объединение, должна выполнять минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Например, она отвечает за уборку в подъездах, работу лифтов и инженерных систем. Также предоставляет жителям коммунальные услуги: отопление, электроснабжение, горячее и холодное водоснабжение.
Решение о выборе конкретной управляющей компании принимают собственники квартир в домах на общем собрании. Важно, чтобы УК имела лицензию на управление, не имела задолженностей, а у ее руководителя был квалификационный аттестат.
Помимо этого, собственники могут отказаться от услуг УК и создать для управления имуществом ТСЖ, ТСН или ЖСК.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ), товарищество собственников недвижимости (ТСН) и жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – все это добровольные объединения граждан или юридических лиц, созданные для управления общим имуществом в многоквартирных домах.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования общедомовым имуществом, предоставление коммунальных услуг проживающим и другие требования в законодательстве.
Такие формы управления многоквартирными домами, как ТСЖ, ТСН и ЖСК, выполняют, по сути, те же функции, что и управляющая организация, а именно: помогают владельцам квартир следить за общим имуществом, проведением ремонта и проверок в многоквартирных домах. Все указанные объединения (ТСЖ, ТСН и ЖСК) являются некоммерческими, то есть не подразумевают получение прибыли от своей деятельности. Высшим органом управления ТСЖ, ТСН и ЖСК является общее собрание членов такого товарищества или кооператива. Его участники составляют и утверждают план содержания и ремонта общего имущества в доме, проверяют отчеты о выполнении работ, а также согласовывают сметы доходов и расходов на год.
Также в обязанности членов товарищества или кооператива входит утверждение годовой отчет о деятельности правления и заключения ревизионной комиссии ТСЖ, ТСН и ЖСК по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности. Члены ТСЖ, ТСН или ЖСК обязаны ежегодно утверждать годовой план содержания и ремонта общего имущества в доме, принимать отчет о его выполнении, согласовывать сметы доходов и расходов товарищества (кооператива) на год, отчеты об их исполнении, аудиторские заключения (в случае проведения соответствующих проверок). Что касается сроков избрания правления и членов ревизионной комиссии, то принимать решение об этом в ТСН и ТСЖ обязаны не реже раза в два года, а в ЖСК — не реже чем раз в три года.
Жилищный кодекс РФ не разделяет в правах ТСЖ и ТСН.
ТСЖ – это классическая форма самоуправления для уже построенного многоквартирного жилого дома. При создании ТСЖ собственники квартир объединяются, чтобы совместно вести дела, касающиеся общего имущества.
ТСН – это более новое понятие и универсальная организационно-правовая форма. Понятие "товарищество собственников недвижимости" шире, чем ТСЖ. Участниками этой формы могут быть не только собственники квартир, но и владельцы (физические и юридические лица) нежилой или коммерческой недвижимости в доме.
В многоквартирных домах, где создано ТСЖ, ТСН или ЖСК, высшим органом управления является общее собрание членов такого товарищества или кооператива. Его созывают в порядке, установленном уставом.
В настоящее время все создаваемые объединения собственников, как правило, регистрируются как ТСН.
Отличие жилищно-строительного кооператива от двух других форм управления в том, что его участники кроме управления общим имуществом, участвуют в строительстве и реконструкции здания своими средствами.
Помимо это, членами ЖСК не могут быть граждане, имеющие судимость за умышленные преступления или в отношении которых не истек срок дисквалификации. Также участниками не могут стать люди, которые занимали руководящие должности в компаниях из сфер строительства, реконструкции, капитального ремонта, если компания была исключена из членов саморегулирующихся организаций или была объявлена банкротом менее трех лет назад.
Кроме того, члены жилищно-строительного кооператива обязаны предоставлять данные о порядке покрытия понесенных им убытков при строительстве дома.
Наиболее популярны ЖСК были в советское время, а в период с 2010 до 2025 года в Москве было создано всего 8 таких объединений.
Жилищно-строительный кооператив на общем собрании его членов может быть преобразован в товарищество собственников жилья.
В остальном же для собственника квартиры разница между управлением домом ЖСК, ТСЖ или ТСН в повседневной жизни незаметна.
Условия создания и регистрации ТСН и ТСЖ немного отличаются от условий для ЖСК.
Так, в случае ТСЖ и ТСН число членов этих объединений должно быть более 50% от общего количества собственников в многоквартирном доме. Если члены товарищества не обладают указанным большинством, собрание собственников обязано принять решение о ликвидации ТСЖ и ТСН.
А для создания ЖСК количество членов должно быть не менее пяти, но и не должно превышать число жилых помещений в строящемся доме.
Далее важно заполнить все необходимые документы, отправить в ФНС и ждать ответ.
Основное отличие управляющей компании от ТСЖ, ТСН и ЖСК в том, что это коммерческая организация, то есть её работа нацелена на извлечение прибыли. В управляющей компании, как правило, есть все необходимые специалисты, поэтому жильцы могут обратиться в УК с любой проблемой.
В отличие от управляющей компании ТСЖ, ТСН и ЖСК – это некоммерческие, добровольные объединения, созданные собственниками жилья, то есть не подразумевают получение прибыли от своей деятельности. Однако работа председателя и членов правления, а также ревизионной комиссии может материально вознаграждаться. Это может определить общее собрание собственников жилья. На общем собрании путем голосования жильцы дома выбирают главу товарищества/ кооператива и его помощников, а также составляют устав. Все решения в подобных объединениях принимаются на общем собрании участников и только в том случае, если согласна половина из них. Для того, чтобы товарищество или кооператив работали, необходимо постоянное участие собственников. Они сами выбирают и оплачивают необходимые услуги, ухаживают за придомовой территорией.
