Ипотечные ставки в России зависят от множества факторов: как от действий Банка России, так и от политики конкретной кредитной организации, а также от финансового состояния каждого конкретного заемщика. Эксперты рассказали РИА Недвижимость, на каком уровне стоит ожидать ставки по ипотеке - как по рыночным, так и по льготным программам - в 2026 году, и что будет оказывать на них определяющее влияние.
Основные цифры и сроки по прогнозам ЦБ и экспертов
По прогнозу Банка России, к концу 2026 года ключевая ставка снизится до 12-13%. Это означает, что и ставки по ипотеке продолжат снижение, полагают в аналитическом центре "Дом.РФ".
Это будет сопровождаться ростом выдач кредитов: по прогнозам аналитиков "Дом.РФ", банки в 2026 году предоставят порядка 1,1 миллиона ипотечных кредитов на 4,6 триллиона рублей, что примерно на 20% выше прогнозируемого объема выдач по итогам 2025 года.
Первичный и вторичный рынок
На первичном рынке жилья ставки ипотеки, по оценкам аналитиков "Дом.РФ", сократятся при наиболее реалистичном сценарии развития событий до 15% годовых.
Что же касается ставок на вторичном рынке, то они обычно выше, чем на первичном, отметили эксперты. По мнению экспертов, средние ставки ипотеки на "вторичке" в 2026 году составят порядка 17% годовых.
Ключевая ставка ЦБ РФ к концу 2026 г. | Ставки ипотеки на первичном и вторичном рынке к концу 2026 г. | Ставки ипотеки на вторичном рынке в 2026 году |
12-13% | ≈ 15% годовых | ≈17% годовых |
* По данным экспертов
Что изменится в семейной ипотеке. Решения Минфина
Что же касается льготных программ ипотеки – прежде всего, наиболее востребованной "Семейной ипотеки" для семей с детьми со ставкой 6%, то ставки по ним не зависят от значения ключевой ставки ЦБ РФ, отметили в "Дом.РФ". Они устанавливаются правительством.
Вместе с тем, в условиях "Семейной ипотеки" при сохранении льготной ставки в 2026 году произойдут изменения. Минфин России сообщил о том, что с 1 февраля 2026 года будет запрещено оформлять два льготных кредита на каждого из супругов – оба будут оформлены как созаемщики по ссуде.
Кроме того, ставки по семейной ипотеке хотят сделать дифференцированными: 4-6-12% в зависимости от количества детей в семье, добавила основатель группы компаний "Forte Group" Зара Назарян.
Почему ставки изменятся: ключевые факторы
Размер ипотечных ставок определяется прежде всего уровнем ключевой ставки Банка России. Вместе с тем, на них влияют также и другие факторы, в том числе параметры инфляции в стране, а также меры регуляторов и законодательные решения и инициативы.
Ключевая ставка и прогноз Центробанка
Средний разрыв между рыночными ставками ипотеки и уровнем ключевой ставки составляет около 2-3 процентных пункта, объяснила ведущий аналитик "Циана" Елена Бобровская.
«
"При росте ставки ЦБ ипотека становится менее доступной для населения и, наоборот, при снижении ставки ЦБ ипотечные кредиты становятся более доступными", – рассказала она.
Но все же ипотека – не зеркальное отражение ключевой ставки, обратил внимание основатель агентства недвижимости Anwin Илья Андреев, а её производная, учитывающая целый комплекс рисков.
Итоговая ставка банка по ипотеке складывается из ключевой ставки и довеска от банка (риски, маржа). Чтобы кредиты выдавались, например под 12% годовых, ключевая ставка должна быть 8% с довеском 4 % или 10% с довеском 2%, привел расчет эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко.
Инфляция, экономика и решения Госдумы
Принимая решение о размере ключевой ставки, Банк России ориентируется на уровень инфляции в стране. Годовая инфляция, по оценкам Банка России, по итогам 2025 года ожидается в диапазоне 6,5–7%, тогда как целевой уровень составляет 4%. То есть пока регулятор не имеет возможности существенно снижать ставку.
Другие ключевые факторы изменения ипотечных ставок, помимо ключевой ставки, по словам замруководителя агентства недвижимости Pravda Home Ксении Авдасевой, выглядят следующим образом:
- Макроэкономическая ситуация: геополитические риски и волатильность сырьевых рынков.
- Спрос и предложение — простой закон рынка: чем больше желающих взять ипотеку, тем выше ставки.
Кроме того, на ипотечный рынок воздействуют и сопутствующие регуляторные меры. Так, ЦБ, по словам Андреева, может:
- повышать минимальный первоначальный взнос;
- ужесточать нормы по долговой нагрузке;
- ограничивать выдачу кредитов с низким первоначальным взносом;
- корректировать нормативы резервирования.
Также для ипотечного рынка важны и законодательные инициативы, исходящие от Госдумы.
Прогнозы экспертов и возможные сценарии
Эксперты рассматривают различные сценарии развития событий на ипотечном рынке в 2026 году зависимости от того, как будут обстоять дела в том числе в экономике страны.
Базовый, оптимистичный и пессимистичный варианты
По базовому сценарию Банка России, средняя ключевая ставка в 2026 году составит 13–14%. Это создаст условия для снижения ипотечных ставок до 14,5–15 % по рыночной ипотеке и до 8,5–9% по льготным программам, отметил инвестиционный советник в реестре Банка России Сергей Варфоломеев.
В случае оптимистичного сценария (инфляция ниже 4 %, стабильный курс рубля, отсутствие внешних шоков) ключевая ставка, по словам Варфоломеева, может опуститься до 10,5–11,5 %. Это позволит банкам снизить ставки по рыночной ипотеке до 11,5–12 %, а по льготным программам — до 6,5–7 %.
При пессимистичном сценарии, если инфляция останется выше цели (4–5 %), а ключевая ставка в диапазоне 14–16 %, ипотечные ставки снизятся незначительно: до 16–17 % по рыночной ипотеке и до 9,5–10% по льготным программам.
Сценарии развития ипотечного рынка в 2026 году
| Базовый сценарий | Пессимистичный сценарий | Оптимистичный сценарий |
Ставка ЦБ | 13-14% | 14-16% | 10,5-11,5% |
Ставки ипотеки | 14,5-15% по рыночной ипотеке и 8,5-9% по льготной | 16-17% по рыночной ипотеке и 9,5-10% по льготной | 11,5-12% по рыночной ипотеке и 6,5-7% по льготной |
* По данным инвестиционного советника в реестре Банка России Сергея Варфоломеева
Как заемщику получить выгодную ставку
Эксперты дали советы, как человеку, берущему жилье в ипотеку в 2026 году, получить максимально выгодную ставку по кредиту.
Пошаговый план: что влияет на процент
Как правило, разница между "базовым" предложением банка по ипотечной ставке и оптимизированным пакетом часто достигает 1,5-3 процентных пункта, обратил внимание Андреев.
«
"Важными факторами здесь будут способ подтверждения дохода и кредитная история. Если клиент получает заплату и может документально подтвердить получаемую сумму, то можно рассчитывать на максимально выгодную ставку", – объяснил замгендиректора" Национальной Фабрики Ипотеки" Игорь Жигунов.
Андреев предлагает следующие реально работающие механизмы, позволяющие заемщику получить максимально выгодную ставку:
- Увеличить первоначальный взнос (ПВ)
Для кредитора важен уровень риска, и именно поэтому высокий ПВ остаётся одним из главных инструментов снижения ставки. Каждые дополнительные 10% первоначального взноса могут уменьшать ставку на 0,3-0,7 процентных пункта, поскольку уменьшается размер кредита и вероятность дефолта.
- Повысить кредитный рейтинг
Банки всё чаще используют скоринговые модели, оценивающие не только текущие доходы, но и поведенческий профиль клиента. Чтобы получить минимально возможную ставку, важно:
- исключить просрочки за 3-6 месяцев до подачи заявки;
- закрыть неиспользуемые кредитные карты;
- снизить долговую нагрузку.
Чем выше кредитный рейтинг – тем ниже рисковая надбавка.
- Пользоваться пакетами банка
Если заемщик получает зарплату в том же банке, риск для кредитора уменьшается – это дает минус 0,3-0,5 процентных пункта. Комплексное страхование (жизнь + имущество) часто снижает ставку еще примерно на 1 процентный пункт.
Когда стоит рефинансировать
Для того, чтобы снизить процентную ставку по ипотечному кредиту, его можно рефинансировать. Сделать это возможно, по словам Назарян, не ранее, чем через 6 месяцев после оформления кредита.
Оптимальный момент для рефинансирования, по мнению Андреева, складывается, если одновременно выполняются несколько условий:
- Ключевая ставка ЦБ снизилась на 2-3 процентных пункта относительно уровня, который действовал при оформлении кредита.
- Новая ставка по ипотеке ниже текущей на 1-1,5 процентного пункта и больше, чтобы экономия покрывала расходы на оформление и страховку.
- Пройден период максимальных процентов – обычно первые 3-5 лет по аннуитетной схеме.
- Остаток срока кредита от 7 лет и более, чтобы экономия была существенной и оправдывала расходы на переоформление.
Примеры и расчеты
Для того, чтобы наглядно продемонстрировать, как изменится размер ежемесячных платежей при рефинансировании ипотеки, эксперты сделали конкретный расчет для кредита по ставке 19%, 17% и 12% годовых.
Как изменится платеж при ставке 19%, 17% и 12%
Для расчета Андреев предлагает рассмотреть ипотечный кредит суммой 5 миллионов рублей, сроком на 20 лет и аннуитетным платежом.
Ставка | Ежемесячный платеж | Экономия к предыдущему сценарию |
19% | ≈ 79,6 тысячи рублей | — |
17% | ≈ 73,6 тысячи рублей | ≈ 6 тысяч рублей в месяц ≈ 72 тысячи рублей в год |
12% | ≈ 55 тысяч рублей | ≈ 24,6 тысячи рублей в месяц ≈ 295 тысяч рублей в год |
* По данным основателя агентства недвижимости Anwin Илья Андреева
Важно! Даже снижение ставки на 2-3 процентных пункта позволяет экономить десятки тысяч рублей в год, а переход к двузначным ставкам радикально меняет нагрузку на бюджет.
FAQ: частые вопросы
Эксперты полагают, что в 2026 году ждать ставки в размере комфортных 12% пока преждевременно. При этом они считают, что тем, кому нужно обзавестись жильем прямо сейчас, не стоит откладывать это решение.
Когда ипотека подешевеет до 12%?
Для того, чтобы ставки по ипотеке опустились до 12%, ключевая ставка Банка России должна быть не выше 10%, сказал сократиться директор направления "Новостройки" агентства "Инком-Недвижимость" Валерий Кочетков. А этого, по его словам, в 2026 году, очевидно, не произойдет.
Стоит ли брать ипотеку в 2025 или ждать 2026?
Решение о том, брать ли ипотеку в 2025 году или подождать 2026-го, по словам экспертов, зависит не только от ставок по кредитам, но и от индивидуальной ситуации каждого покупателя.
Если в 2025 году рыночные ставки по вторичном рынке выше 17%, а покупка несрочная, есть основания сделать паузу, дал совет Андреев. При высокой стоимости кредитов снижение до 15-16% уже существенно влияет на долговую нагрузку и итоговую переплату.
Если же ставка опускается до 15-16%, а банк предлагает дополнительные программы или выгодные условия (например, сниженный ПВ, кэшбэк, скидки на страхование), сделка, по мнению Андреева, уже может быть экономически обоснованной.
Важно! Главный принцип – объект важнее ставки. Оптимальное время для покупки – это момент, когда найден действительно подходящий объект по справедливой или сниженной цене.
Вывод и советы на ближайший год
Эксперты прогнозируют снижение рыночных ипотечных ставок в 2026 году, как на первичном, так и на вторичном рынке. Это открывает возможности для тех, кто откладывал покупку жилья для лучших времен, а также для тех, кто брал ипотеку по не выгодным ставкам.
Тем не менее, возвращение ставок к комфортной отметке 12% годовых по рыночной ипотеке, по мнению экспертов, ждать пока преждевременно. Это связано с высоким уровнем инфляции и осторожной политикой Банка России по ключевой ставке.