Ежегодный ввод новых площадей в формате трансформирующихся под конкретные задачи многофункциональных пространств Light Industrial в России приближается к миллиону квадратных метров, что обусловлено возвращением промышленных производств в мегаполисы, отмечает управляющий директор Skladman USG Евгений Нумеров. Он рассказал о том, чем объясняется востребованность этого формата, причем не только в Москве, и чем такие объекты выгодно отличаются от стандартных промзон.
Возвращение производства
В последние годы налицо тенденция к возвращению промышленных производств в крупные российские города, что объясняется изменениями в потребительском поведении и экономике мегаполисов.
«
"Сегодняшний покупатель выбирает товар с доставкой в день заказа. Это формирует огромный рынок "доставки последней мили", где решающим становится расположение склада и производства ближе к клиенту. Логистическая скорость диктует архитектуру: именно поэтому склады и небольшие производственные площадки возвращаются в города".
Второй фактор — трудовые ресурсы. В крупных агломерациях проще найти квалифицированный персонал, а значит, логичнее размещать производство там, где люди живут, а не за сотни километров от жилья.
Объект Light Industrial
© Skladman USG
1 из 2
Объект Light Industrial
© Skladman USG
2 из 2
Объект Light Industrial
© Skladman USG
1 из 2
Объект Light Industrial
© Skladman USG
2 из 2
Почему Light?
Вместе с тем, промзонам в их прежнем виде нет места в современных городах, так как они слишком непривлекательны и не очень удобны для современных производств в плане своего функционала.
«
"На месте устаревших фабрик и серых ангаров сегодня вырастают современные гибридные объекты в формате Light Industrial, сочетающие в себе производство, офис, шоурум и склад. Это не возвращение советских заводов в города, а новая волна так называемой "умной урбанизации", где промышленность становится частью комфортной городской среды".
Формат Light Industrial представляет собой адаптирующиеся под конкретную локацию многофункциональные пространства 5-в-1 площадью от 200 до 5 тысяч квадратных метров: производство, склад, торговая зона, офис и шоурум. Он становится ответом сразу на несколько вызовов современного рынка, среди которых дефицит городских рабочих мест, спрос на быструю логистику, малый и средний бизнес, которому неудобно в старых промзонах.
Главное отличие объектов Light Industrial от классических промышленных зон — архитектура и интеграция в город. Это не брутальные корпуса с гулом цехов, а визуально современные здания, которые вписываются в городской ландшафт и не вызывают раздражения у жителей. Современные промышленные парки включают общественные зоны, кафе, парковки, сервисы, рекреационные пространства.
«
"Так что Light Industrial — это не просто формат, а новая культура проектирования, в которой функциональность и эстетика работают на равных. Здесь архитектура перестаёт быть фоном для производства: она становится частью городской среды, влияя на то, как мы воспринимаем индустрию: открытую, технологичную, продуманную".
Для насыщения спроса
Light Industrial — формат, рожденный из отложенного спроса. Малый и средний бизнес десятилетиями существовал в пространствах постсоветской промышленности, где износ фондов давно превысил допустимые пределы. Переоборудованные цеха, устаревшие технологии строительства, низкая энергоэффективность и отсутствие инфраструктуры сдерживали обновление производственной среды.
Такому бизнесу долгое время просто некуда было "вписаться": девелоперы строили крупные коробки от 50 тысяч квадратных метров, рассчитанные на топ-1000 компаний. Формат Light Industrial закрыл этот пробел, предложив модульные блоки небольшого размера с отдельными входами и инженерией.
Объект Light Industrial
© Skladman USG
1 из 2
Объект Light Industrial
© Skladman USG
2 из 2
Объект Light Industrial
© Skladman USG
1 из 2
Объект Light Industrial
© Skladman USG
2 из 2
Это позволило тысячам компаний, в числе которых как ремесленные производства, так и IT-инжиниринговые бюро, перейти из устаревших промзон в современные пространства, где можно легально получать лицензии, страховать имущество и развивать бизнес.
Для инвесторов Light Industrial представляет интерес в качестве одного из самых окупаемых сегментов коммерческой недвижимости. Средний срок окупаемости проекта составляет 6–7 лет, в то время как у стрит-ритейла это 9–15 лет, а у офисных центров — 8–12.
Есть, куда расти
Ежегодный ввод новых площадей Light Industrial в России приближается к миллиону квадратных метров. Тем не менее, этот рынок все еще далек от насыщения и открыт для новых игроков.
Конечно, Москва на сегодняшний день закономерно остаётся полигоном для экспериментов и лидером по объемам ввода объектов Light Industrial. Спрос на них концентрируется в пределах 30 километров от МКАД и в Новой Москве, где транспортная доступность, готовая инженерия и кадровая база компенсируют стоимость земли.
Программы КРТ и постановление правительства Москвы "О мерах по реализации инвестиционных проектов по созданию мест приложения труда на территории города Москвы" задали системную основу для рынка.
Объект Light Industrial
© Skladman USG
1 из 2
Объект Light Industrial
© Skladman USG
2 из 2
Объект Light Industrial
© Skladman USG
1 из 2
Объект Light Industrial
© Skladman USG
2 из 2
Первая стимулирует переселение бизнеса с территорий промзон, вторая — формирует градостроительные условия для создания новых производственных площадок в составе жилых кварталов. Таким образом, Light Industrial стал не просто модным форматом, а механизмом балансировки городской среды, в которой жильё, работа и сервисы находятся в одной связке.
Вместе с тем, ошибочно считать, что формат Light Industrial — прерогатива только столицы. Потребительская модель жителей Екатеринбурга, Нижнего Новгорода или Краснодара мало чем отличается от столичной: те же маркетплейсы, тот же спрос на быструю доставку, те же малые производства, работающие на локальный рынок.
Именно в регионах скрыт потенциал будущего роста, ведь там малый бизнес только выходит из тени и готов к переходу на современные стандарты.
Площадка для обмена идеями
14 ноября в Москве пройдет форум Light Industrial 6.0, на котором девелоперы и инвесторы впервые системно обсудят формирование стандартов этого формата недвижимости и новых трендов рынка.
«
"На форуме речь пойдет в том числе о том, как индустрия нового поколения меняет облик городов, создаёт комфортные пространства для людей и задаёт стандарты качества жизни. Ведь будущее рождается не только в офисах и на стройках, но и там, где архитектура и технология начинают говорить на одном языке".
Девелоперам это обсуждение даст инструменты стратегического планирования: от точного портрета арендатора до алгоритмов расчёта инженерных мощностей. Инвесторы же поймут, как выбрать проект с гарантированной эксплуатацией и устойчивой доходностью, а не просто квадратные метры.
Реклама, ООО "Склад-ман", erid: F7NfYUJCUneTTTy6WKnc
Объект Light Industrial
© Skladman USG
1 из 2
Объект Light Industrial
© Skladman USG
2 из 2
Объект Light Industrial
© Skladman USG
1 из 2
Объект Light Industrial
© Skladman USG
2 из 2