https://realty.ria.ru/20250424/developery-2012963219.html

Эксперты: девелоперы заходят в новые регионы России, несмотря на риски

Эксперты: девелоперы заходят в новые регионы России, несмотря на риски - Недвижимость РИА Новости, 24.04.2025

Эксперты: девелоперы заходят в новые регионы России, несмотря на риски

В первые месяцы 2025 года девелоперы начали проявлять неожиданно активный интерес к рынку жилья в новых регионах России – сразу несколько компаний анонсировали... Недвижимость РИА Новости, 24.04.2025

2025-04-24T05:00:00+03:00

2025-04-24T05:00:00+03:00

2025-04-24T17:28:00+03:00

аналитика – риа недвижимость

девелоперы

жилье

донецкая народная республика

мариуполь

россия

олег фурсов

олег скуфинский

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e9/04/17/2012977536_0:109:3254:1939_1920x0_80_0_0_81f141567dce6e9867b3d29022228d7c.jpg.webp

В первые месяцы 2025 года девелоперы начали проявлять неожиданно активный интерес к рынку жилья в новых регионах России – сразу несколько компаний анонсировали свои проекты в Мариуполе, несмотря ни на угрозы санкций для акционеров, ни на трудности ведения бизнеса в локации со сложной логистикой и вблизи боевых действий. Более того, риски сделок с недвижимостью в новых регионах не пугают не только предпринимателей, но и обычных граждан: больше двух третей операций с новостройками и половину операций во вторичном сегменте здесь совершают не местные, а жители других субъектов РФ, а ценник объектов в продаже показывает стабильный рост с 2022 года. В своем первом обзоре рынка жилья новых регионов РИА Недвижимость рассказывает, сколько стоит здесь приобрести квартиру или дом и каковы юридические риски подобных сделок.Лидер по новостройкамКак единогласно признают собеседники РИА Недвижимость, первичный рынок жилья в новых регионах наиболее интенсивно развивается в ДНР. Всего в республике, по данным Минстроя ДНР, уже работают 26 девелоперов. На 2025 год запланировано строительство и восстановление 753 тысяч квадратных метров жилья, из которых 389 тысяч "квадратов" придется на многоквартирные дома, а 364 тысяч – на индивидуальное жилищное строительство.В ЛНР на сегодняшний день, по подсчетам портала "ЕРЗ.РФ", возводится восемь новых домов общей площадью 58 тысяч квадратных метров. В Херсонской области строится только один жилой комплекс на 9,3 тысячи квадратных метров в городе Геническ.В Запорожской области новостроек вообще пока нет, рассказал руководитель бердянского агентства недвижимости "Новотер" Олег Фурсов. Хотя, по его словам, благодаря созданию в новых регионах свободной экономической зоны, которая предусматривает льготное налогообложение и кредитование для реализации инвестпроектов, эта территория может интересна для застройщиков.Дома растут как грибыИнтерес у застройщиков жилья в ДНР вызывают относительно крупные города республики, где развивается экономика и прекратились обстрелы, рассказали в пресс-службе регионального Минстроя. Это прежде всего Мариуполь, лидирующий по объемам строительства в регионе, и Донецк, где началось строительство первого коммерческого дома."В Мариуполе новостройки, действительно, растут как грибы после дождя. С каждым днем объем предложения увеличивается", – поделилась впечатлениями от происходящего на первичном рынке жилья в городе владелица агентства недвижимости "Аякс-Мариуполь", член Российской гильдии риелторов (РГР) Луиза Наливай.По ее данным, 80% нового жилья в городе приходится на комфорт-класс, по 10% – на сегменты "эконом" и "элит". Высота домов варьируется от пяти до 17 этажей.По словам риелтора, строительство коммерческого жилья ведут девелоперы из других регионов России, местных застройщиков на этом рынке пока нет. При этом уже полностью распроданы семь домов, построенных в 2023-2024 годы, открыты продажи в десяти новых объектах разного класса."В Мариуполе мы видим большой отложенный спрос на современное, качественное жилье. Кроме того, инвестиционной привлекательности региона способствует благоприятный климат рядом и соседство с морем", – объяснила интерес застройщиков к работе в этой локации гендиректор девелопера "Эволюция", строящего клубный дом в Мариуполе, Наталья Мартынова.Помимо этого, в настоящее время город достаточного удален от линии фронта, мимо него проходит сухопутная федеральная трасса на Крым, добавил еще одно объяснение президент являющейся частью РГР Ассоциации риелторов Донбасса Владимир Нешко.Строительные компании из разных регионов России, по словам Наливай, заинтересованы в этом рынке, так как в Мариуполе земельные участки для застройки, как правило, предоставляются девелоперам местными властями без проведения торгов."Безусловно, для девелоперов, работающих в новых регионах, существуют и риски: это вопросы, связанные с логистикой и поставками строительных материалов, и возможные сложности с привлечением квалифицированных кадров", – сказала Мартынова, подчеркивая, что они не отбивают желания работать на этом рынке.Ипотека разгоняет спросРиелторы и застройщики, возводящие дома в Мариуполе, отмечают высокий спрос покупателей на приобретение жилья в новостройках в городе. Значительный объем предложения распродается еще до ввода объекта в эксплуатацию, поделился наблюдениями гендиректор девелопера Dominanta (строит в городе многофункциональный комплекс) Денис Бородако."Спрос предъявляют в основном жители других регионов России, которые приехали в республику вести восстановительные работы и решили остаться в ней на постоянное место жительства", – отметила Мартынова.В основном это покупатели из Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска, а также из северных регионов России, перечислила Наливай. Мотивы для приобретения недвижимости у них варьируются от желания жить у моря до инвестиций.По словам Мартыновой, на местных покупателей приходится около 30% желающих приобрести жилье в Мариуполе. По оценке Наливай, доля местных еще меньше – всего около 20%.Такая диспропорция, по мнению риелтора, связана с высокими темпами роста цен на мариупольские новостройки из-за их доступности благодаря программе льготной ипотеки под 2%, которой может воспользоваться любой гражданин России. Долю ипотечных сделок на рынке новостроек Мариуполя Бородако оценил на уровне 75-80%."В качестве компенсации за утраченное жилье мариупольцам выплачивают по 45 тысяч рублей за квадратный метр. При этом, как правило, компенсируют исходя из социальной нормы на одного человека. Получается, если у человека была трехкомнатная квартира площадью 64 квадратных метра, то ему предлагают компенсацию только за 33 "квадрата", – разъяснила Наливай.При этом, сообщила риелтор, стоимость квартир в новостройках Мариуполя с 2023 года увеличилась более чем в три раза – до 189 тысяч рублей за квадратный метр в 2025-м. За последний год цены выросли на 40-50%.Сегодня, констатировала Наливай, первичное жилье в Мариуполе стоит дороже, чем в Ростове-на Дону (130-140 тысяч рублей за "квадрат" в среднем). Но это, по ее словам, объясняется большим количеством новых проектов в Ростове по сравнению с Мариуполем.Если говорить о стоимости лота, то здесь она стартует от 6,3 миллиона рублей за студию. А вот трехкомнатная квартира класса элит, по данным Наливай, обойдется в сумму до 12,5 миллиона рублей."Цены на новостройки в Мариуполе растут каждую неделю. Вот вам и ответ на вопрос, влияет ли льготная ипотека", – сказала риелтор, напомнив, что средняя зарплата в городе составляет 49 тысяч рублей в месяц.Вторичка с рискамиРост цен на вторичную недвижимость в новых регионах, если сравнивать с новостройками, оказался за последние три года меньше. Однако у этого рынка своя специфика: в отличие от новостроек, сделки с которыми довольно быстры и еще прозрачны благодаря продажам через эскроу-счета, соответствующим нормам российского законодательства, вторичка имеет немало рисков и сложностей с юридическим оформлением.Сделки затягиваютсяСделки с вторичным жильем в новых регионах на сегодняшний день оформляются в соответствии с российским законодательством, но пока еще проходят сложнее и дольше, чем в других регионах страны.Чтобы можно было провести сделку, недвижимость обязательно нужно поставить на кадастровый учет в Росреестре, обратил внимание председатель Запорожского регионального отделения Ассоциации юристов России Антон Бибаров-Государев. Для этого необходимо, чтобы собственник имел российское гражданство.Постановка на кадастровый учет занимает значительное количество времени - несколько месяцев, предупредила президент Адвокатской палаты Запорожской области Елена Шаповалова. По опыту Наливай, это месяц-полтора, так как в МФЦ просто не хватает персонала для регистрации сделок."Объем недвижимости в новых регионах колоссальный. Отсюда нагрузка на регистрирующие органы и МФЦ. Одномоментно обработать столько документов невозможно", – подчеркнул Бибаров-Государев.В настоящий момент на территории ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей внесены данные в ЕГРН о более чем 1,5 миллионах объектов недвижимости, рассказали в пресс-службе Росреестра. Однако сколько всего таких объектов, пока точно не известно, это станет понятно после того, как завершится сплошная инвентаризация. В 2023 году руководитель ведомства Олег Скуфинский предварительно оценивал количество объектов, информацию о которых нужно занести в реестр, в 5 миллионов. Таким образом, регистраторам предстоит еще очень большая работа в этой сфере.По словам юристов, при оформлении документов на жилье в новых регионах и их проверке для выхода на сделку возникает большое число нюансов. Специалистам, сопровождающим сделку, например, нередко приходится проверять законность украинских документов."Также нередки случаи, например, совместной собственности мужа и жены, когда один супруг остался в новом регионе, а другой уехал на Украину", – рассказал Бибаров-Государев.Если проводить сделку через нотариуса, то все будет гораздо быстрее, отметила Наливай. Как пояснили в Федеральной нотариальной палате, у нотариусов в новых регионах России настроено защищенное подключение к единой информационной системе нотариата, и они имеют возможность использовать различные электронные сервисы, например, проверять дееспособность человека или действительность паспорта, подавать на регистрацию и получать сведения из Росреестра.Со сложностью проведения сделок связано достаточно высокое относительно средних доходов местного населения вознаграждение за услуги юристов и риелторов. За подготовку документов для сделки в ДНР и ЛНР юристы берут от 15-20 тысяч рублей, комиссия риелторов составляет 4-5% от стоимости объекта, рассказала юрист, пожелавшая сохранить анонимность. Комиссию, по ее словам, обычно платит покупатель жилья.В Запорожской области комиссия риелтора составляет 3-5% от стоимости жилья, но не менее 100-120 тысяч рублей, привел данные Фурсов.В ДНР риелторами, по словам Наливай, становятся местные жители, обладающие знаниями рынка недвижимости. Кроме того, в Мариуполь и Донецк приезжают риелторы из других регионов России. В Мелитополе же и Бердянске работают в основном местные специалисты, добавил Фурсов.В Мариуполе и Донецке риелторы пользуются такими агрегаторами, как "Авито", "Домклик", рассказала Наливай. Сами же жители Мариуполя, самостоятельно дающие объявления о продаже своей недвижимости, предпочитают Telegram."Сделки по способу проведения и виду расчетов в ДНР бывают разные: одни проводятся через нотариуса и аккредитив, другие – без предварительного подписания договора", – отметила риелтор.В Запорожской же области, по словам Фурсова, сделки проходят в основном за наличный расчет и с участием нотариусов.За свои деньгиВ Мариуполе цены на вторичное жилье за последний год выросли на 60-70% и сейчас стартуют от 50-60 тысяч рублей за квадратный метр. Так, однокомнатную квартиру в апреле 2025 года в среднем можно приобрести от 3,6 до 4,4 миллиона рублей. Относительно Ростова-на-Дону в Мариуполе вторичное жилье стоит чуть ли не вдвое дешевле.Среди покупателей, по словам Наливай, 50% местных и 50% россиян из других регионов страны – строителей и военных. Город активно восстанавливается, и семьи военных ищут жилье вблизи своих баз.При этом предложение готового жилья в городе достаточно ограничено, так как много домов было повреждено. В настоящий момент в Мариуполе продаются квартиры преимущественно в зданиях старше 30-40 лет, построенных из кирпича или панели. Это одно-, двух- и трехкомнатные "сталинки", "брежневки" и хрущевки, рассказала риелтор."Продажа жилья в полуразрушенных домах также имеет место, и, как ни удивительно, они тоже находят своих покупателей за счет более низкой цены. Купить однокомнатную квартиру в таком доме возможно за 3 миллиона рублей", – добавила Наливай.Продавцами, по ее словам, являются местные жители, которые реализуют свои квартиры, чтобы в том числе переехать в другой регион России.Спрос со стороны военныхВ Донецке, где до сих пор сохраняется риск обстрелов, не было такого резкого роста цен на вторичное жилье, как в Мариуполе. По данным Наливай, с 2023 года они выросли всего примерно на 20%. Цены в городе сейчас варьируются от 50 тысяч до 210 тысяч рублей за "квадрат", рассказал Нешко.На данный момент в Донецке наиболее популярны квартиры в ценовом сегменте до 6 миллионов рублей, хотя есть и совсем недешевые предложения, рассказал риелтор. Самый дорогой лот в его практике – двухуровневая квартира с местом в подземном паркинге стоимостью 35 миллионов рублей.Около половины покупателей жилья в городе, по словам Нешко, приходится на военных, которые приобретают квартиры в том числе и на выплаты по ранениям, а также с помощью льготной ипотеки.В Донецке, по наблюдениям Нешко, есть четкое разграничение по близости района города к линии боевого соприкосновения (ЛБС). Чем ближе дом к ЛБС, тем выше риски и меньше у покупателей желание что-либо приобретать."Дома, которые находятся, назовем это, в "красной зоне", пользуются меньшим спросом. Зачастую цены в этих районах значительно ниже средней цены по городу", – объяснил риелтор.В Донецке, помимо многоквартирных домов, также достаточно много кварталов с индивидуальными жилыми дома по цене от 2,6 миллиона рублей и до более чем 100 миллионов рублей.Центры притяжения ЗапорожьяВ Запорожской области самыми активными городами с точки зрения сделок на вторичном рынке являются Мелитополь и Бердянск, так как, по словам Фурсова, они находятся относительно далеко от боевых действий.Стоимость квадратного метра здесь, по данным риелтора, стартует от 50 тысяч рублей и может достигать 150 тысяч рублей, а в редких случаях и 200 тысяч рублей. Есть и эксклюзивные объекты в виде особняков на берегу моря, стоимость которых доходит до 100 миллионов рублей. Цены на индивидуальные дома колеблются в диапазоне от 3 до 25 миллионов рублей.За последний год, по его словам, цены практически не изменились. Но в 2023 году продавцы очень серьезно подняли стоимость своей недвижимости – примерно в полтора-два раза по сравнению с ценами до вхождения области в состав России, и они до сих пор продолжают держаться на этих высоких уровнях."Квартиры, дома, комнаты в общежитиях в Мелитополе и Бердянске приобретают в том числе те, кто потерял свое единственное жилье в результате боевых действий, молодые семьи, специалисты из других регионов", – рассказал Фурсов.По наблюдениям риелтора, в основном люди покупают жилье за счет личных сбережений, компенсаций за утерянное имущество, а также на средства материнского капитала.Всего в Бердянске, по данным Фурсова, продается около двух-трех сотен квартир и примерно столько же – в Мелитополе. В отличие от Мариуполя, жилье в полуразрушенных домах здесь интереса ни у кого не вызывает, так как неизвестно дальнейшее будущее зданий.Только вверхЭксперты ждут, что рынок жилья новых регионов России продолжит активно развиваться в ближайшей перспективе. При этом более-менее определенно они готовы говорить о будущем Мариуполя."Восстановление инфраструктуры повысит привлекательность города, в него будут заходить новые застройщики. А продолжение госпрограмм льготного кредитования и субсидий будет способствовать дальнейшему росту спроса на жилье, особенно в новых микрорайонах", – дала прогноз Наливай.По ее мнению, цены на новостройки еще вырастут до конца 2025 года, но она затрудняется сказать, до каких уровней.Что же касается вторичного жилья в городе, то, как ожидают эксперты, цены на этом рынке стабилизируются после завершения льготной ипотеки (действует до конца апреля). Однако резкого обвала цен ожидать не стоит, полагает Мартынова, так как собственники будут держать цены, а государство будет предпринимать меры для поддержки рынка недвижимости.По другим же городам и локациям эксперты пока затрудняются давать четкие прогнозы, объясняя это сохраняющимися рисками обстрелов со стороны ВСУ."Но, скорее всего, в ближайшее время значительных изменений цен на недвижимость там не произойдет – нет причин для ощутимого роста или падения. Вероятно, мы увидим умеренную волатильность, с небольшими колебаниями цен в зависимости от региона и типа недвижимости", – резюмировала Мартынова.

https://realty.ria.ru/20250410/zhile-2010516331.html

https://realty.ria.ru/20250403/developer-2008887206.html

https://realty.ria.ru/20250403/dominanta-2009116656.html

https://realty.ria.ru/20250129/rosreestr-1995964254.html

https://realty.ria.ru/20250130/rosreestr-1996054072.html

донецкая народная республика

мариуполь

россия

2025

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

аналитика – риа недвижимость, девелоперы, жилье, донецкая народная республика, мариуполь, россия, олег фурсов, олег скуфинский, федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр), федеральная нотариальная палата