05:00 14.08.2024
(обновлено: 11:24 15.08.2024)
Эксперты предупредили, чем рискует человек, отменяя сделку с жильем
Эксперты назвали ситуации, когда рискованно отменять сделку с жильем
Далеко не все ситуации в этой жизни можно откатить назад, порой это влечет за собой неприятные последствия. Подарил квартиру, но потом передумал, начал оформлять ипотеку, но вдруг решил отказаться от нее, вышел на сделку по покупке жилья и на полдороге перехотел приобретать – эксперты рассказали РИА Недвижимость, в каких наиболее распространенных операциях с недвижимостью можно легко выйти из сделки, а когда это чревато серьезными проблемами.
Купля-продажа жилья
В том случае, если человек внезапно передумал приобретать недвижимость, как в новостройке, так и на вторичном рынке, многое будет зависеть от того, на каком этапе находится сделка, говорят юристы.
До определенного этапа это в принципе не несет для покупателя никаких финансовых последствий, объясняет руководитель офиса "Новослободское" агентства "Инком-Недвижимость" Денис Васильев. Если сделка еще не оформлена, все просто: стороны не ставят подписи на документах и расходятся.
Если же сделка продвинулась дальше, то будут трудности.
Новостройка
В случае с покупкой новостройки, если договор долевого участия (ДДУ) уже подписан и оплачен, ситуация становится сложнее, потому что заключение такого контракта регулируется отдельным законом (ФЗ № 214).
Жилой комплекс на улице Янковского в Москве
Нарушение сроков и недостатки
В законе перечислены основания, при которых ДДУ может быть расторгнут по инициативе дольщика:
- нарушен срок передачи объекта долевого строительства на два месяца и дольше;
- застройщик не устраняет недостатки, понижающие уровень жизни в квартире или делающие ее непригодной для проживания, не уменьшает цену договора и не соглашается на компенсацию дольщику;
- качество квартиры или дома не соответствует требованиям.
«
"Надо понимать, что внезапное изменение финансового положения, развод, другая школа, куда пойдет ребенок, нужно больше места – ничто из перечисленного не является причиной для расторжения ДДУ", – предупреждает Васильев.
То есть если застройщик выполняет работы в срок, соответствует требованиям, предъявляемым к строительным компаниям властями, платит кредиторам, то законных оснований для прекращения действия договора, по его словам, нет. А вот если застройщик не выполняет обязательства, взятые на себя по договору, это будет основанием.
При наличии одной из ситуаций, описанных в статье 9 ФЗ № 214, можно расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке, просто отправив застройщику уведомление. Лучше сделать это заказным письмом.
Если застройщик никак не отреагирует на это уведомление или откажется выполнять требования дольщика, придется добиваться расторжения договора в суде. Но как правило, если есть законные основания для этого, суды становятся на сторону дольщика.
По соглашению сторон
В исключительных случаях застройщик может согласиться вернуть дольщику часть или всю сумму за квартиру, и тогда стороны расторгают ДДУ по соглашению сторон. Дольщик, соответственно, тоже должен согласиться на условия застройщика, объясняет Васильев.
Если стороны договорились, составляется соглашение с указанием того, как и в какой срок покупатель получит назад свои деньги.
В ситуации, когда у дольщика нет законных оснований для расторжения договора, и застройщик не готов пойти на это по соглашению сторон, просто передумать и отказаться от приобретения квартиры не удастся.
Вторичное жилье
Со вторичным жильем сложности могут возникнуть, если договор купли-продажи уже подписан и деньги переданы. Еще сложнее, если уже был зарегистрирован переход права собственности в Росреестре. Впрочем, даже в этом случае есть выход.
Объявление о продаже квартиры
По обоюдному согласию
При обоюдном согласии договор купли-продажи может быть расторгнут по соглашению сторон, объясняют в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты (ФНП).
В таком соглашении можно прописать компенсацию стороной-инициатором расходов по заключению сделки. Как отмечают в ФНП, расторгнуть договор купли-продажи по обоюдному согласию можно в любое время, при этом регистрация перехода права собственности к покупателю в ЕГРН препятствием не является.
Соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено.
Если сделка находится в процессе регистрации перехода права собственности, ее участникам достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрационных действий.
Когда же переход права собственности уже произошел, а расчет еще нет, участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и тогда право собственности вернется к прежнему владельцу.
Через суд
Если стороны не достигли взаимного согласия, отменить или изменить договор купли-продажи жилья можно только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения его условий одной из сторон, добавляют в ФНП.
Все веские причины прописаны в Гражданском кодексе.
В части нарушения договора продавцом:
- продавец необоснованно отказывается передать объект недвижимости покупателю;
- продавец передал недвижимость с существенным нарушением требований к качеству – с недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения.
В части нарушения договора покупателем:
- покупатель не оплатил недвижимость;
- покупатель оплатил только часть стоимости недвижимости.
По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить контрагенту расторгнуть договор, говорит Васильев.
Как правило, такое предложение высылается заказным письмом с уведомлением по месту регистрации второго участника сделки. Если та сторона откажется, можно идти в суд.
Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении. По общему правилу исковой давности, расторжения договора в судебном порядке одна из сторон может требовать в течение трех лет.
Ипотека
В случае с ипотекой отказаться от получения кредита полностью или частично без каких-либо финансовых последствий можно до установленного договором срока его предоставления (пункт 2 статьи 821 ГК РФ). Обычно он составляет несколько дней.
Денежные купюры
Без финансовых потерь
На практике, по словам члена Ассоциации юристов России Александра Зелинко, без проблем отказ от ипотеки пройдет на следующих этапах:
- клиент банка получил предварительное одобрение онлайн-заявки и готовит документы для предоставления в банк;
- оригиналы личных бумаг переданы, и кредитор окончательно одобрил ипотеку с указанием суммы, которую готов выдать;
- заемщик выбрал недвижимость, подготовил документы, проведена проверка, и имущество готовы принять в качестве залога;
- стороны подписали кредитный договор, но сделку не зарегистрировали в ЕГРН, деньги продавцу еще не перечислили.
В этом случае банк не может требовать никаких штрафов от внезапно решившего отказаться от ипотеки заемщика, так как это противоречит законодательству о защите прав потребителей, обращает внимает руководитель практики недвижимости АБ "Плешаков, Ушкалов и партнеры" Жанна Колесникова.
«
"Но и нельзя просто не прийти в отделение банка на подписание договора или не передать оформленный документ в Росреестр. Клиент обязательно должен известить банк о том, что передумал брать кредит. Заемщику достаточно сообщить кредитной организации об изменении своих планов, написать соответствующее заявление", – объясняет Зелинко, добавляя, что на этой стадии договор еще не вступил в силу.
Платить придется
В ситуации, когда заемщик передумал оформлять ипотеку, но деньги уже были перечислены на счет продавца, закрыть договор можно досрочным погашением кредита. Правда это возможно лишь в том случае, если регистрация договора еще не началась и продавец согласен на расторжение сделки, предупреждает начальник управления по работе с партнерами "Абсолют банка" Анастасия Капралова.
«
"При этом необходимо понимать, что если покупка недвижимости осуществлялась в рамках льготных программ, то клиент может в этом случае потерять право на новую ипотеку по госпрограмме, так как формально кредит был выдан, а в рамках новых требований граждане имеют право воспользоваться льготными условиями ипотечного кредитования только единожды", – предостерегает она.
После регистрации
В принципе отказ от ипотеки по желанию клиента можно оформить даже тогда, когда сделка уже зарегистрирована, говорит Зелинко.
Здесь есть два возможных варианта:
- Взаимное согласие сторон и расторжение ипотечного договора в досудебном порядке;
Сделать это возможно, если отозвать регистрацию в госорганах, расторгнуть соглашение с продавцом недвижимости, зафиксировать это в Росреестре и предоставить выписку в банк. Клиент банка в этом случае должен подать заявление кредитору.
- Обращение в суд с тем, чтобы признать соглашение с банком недействительным.
Это сложнее, ведь оно заключено по всем правилам и свои обязательства нарушает заемщик, а не кредитор. Скорее всего, придется платить неустойку, отвечать за допущенную просрочку платежа, если она была, предупреждает Зелинко.
Аренда квартиры
С арендой квартиры все, конечно, проще, чем с покупкой. Расторгнуть договор найма досрочно можно не только по взаимному соглашению сторон, но и по желанию нанимателя жилья, рассказывают в ФНП. Для этого он должен заблаговременно уведомить наймодателя.
Жильцы в окнах нового дома
Сообщить заранее
По закону предупредить собственника квартиры о том, что наниматель хочет расторгнуть договор, нужно за три месяца. Но в самом договоре найма можно прописать и другой срок – как правило, он составляет один месяц, обращает внимание замдиректора управления аренды квартир "Инком-Недвижимости" Оксана Полякова.
Также в этом договоре, по ее словам, прописываются и штрафные санкции за отсутствие такого уведомления. К примеру, это может быть неустойка, размер которой также должен быть указан в договоре найма.
Взаимное согласие
Для досрочного расторжения договора найма жилья по обоюдному согласию сторонам необходимо подписать соответствующее соглашение.
Если сам договор заверялся у нотариуса, то и соглашение подлежит нотариальному удостоверению.
В ситуации, когда договор найма был заключен на срок более года, он должен был пройти процедуру регистрации в Росреестре, соответственно, нужно зарегистрировать и соглашение о досрочном расторжении договора.
Расторжение через суд
Если сторонам не удается достичь согласия, по некоторым основаниям договор найма может быть расторгнут в судебном порядке, говорят юристы.
Согласно статье 687 ГК РФ, по требованию наймодателя это возможно в ситуациях, когда:
- квартиросъемщик использует имущество не по назначению или сильно его ухудшает;
- наниматель не вносил плату за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
У нанимателя также есть право требовать досрочного прекращения договора. Среди причин:
- владелец помещения не предоставляет его в пользование второй стороне или создает препятствия для этого;
- после заключения договора всплывают недостатки, которые заранее не оговаривались и препятствуют пользованию имуществом.
Кроме того, любая из сторон договора найма может обратиться в суд для его досрочного расторжения, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, объясняют в ФНП.
Но как правило люди стараются решить вопросы о расторжении договора найма жилья, не доводя дело до суда. Шансы на то, что удастся договориться миром, достаточно высоки, констатируют юристы.
Дарение недвижимости
Договор дарения является двусторонней сделкой, поэтом расторгнуть его в одностороннем порядке просто потому, что даритель передумал, невозможно, предупреждают в ФНП.
Ключ от квартиры
Нечастые основания
Законом (в статье 578 ГК РФ), по словам юриста группы "Гришин, Павлова и партнеры" Татьяны Напольских, предусмотрено лишь несколько причин для отмены договора дарения:
- если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
- если даритель переживет одаряемого.
Только через суд
Отменить дарение недвижимого имущества возможно лишь через суд, обращает внимание Напольских. С исковым заявлением могут обратиться как стороны сделки, так и третьи лица, например недовольные потенциальные наследники дарителя.
«
"На практике отменить такой договор бывает очень сложно. И, конечно, все разрешенные законом основания для отмены дарения не связаны с тем, что даритель просто передумал", – отмечает руководитель практики недвижимости АБ "Плешаков, Ушкалов и партнеры" Жанна Колесникова.
Брачный договор
Расторгнуть или изменить брачный договор в принципе можно, но это нельзя сделать единолично. По общему правилу все изменения происходят по письменному соглашению сторон, удостоверенному нотариально, говорит Колесникова. Для этого достаточно обратиться в любую нотариальную контору.
Если нет согласия
Если стороны не могут прийти к согласию, расторжение брачного договора возможно только в судебном порядке. Но перед подачей соответствующего иска нужно все же обязательно предложить второй стороне расторгнуть контракт добровольно – лучше делать это заказным письмом с уведомлением. Обращение в суд возможно, только если будет получен отказ или супруг вообще не даст никакого ответа, описывают схему в ФНП.
По закону суд может произвести расторжение брачного договора, если одна из сторон его существенно нарушает. Еще одной причиной является критическое изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
«
"Однако на практике супругам такое удается крайне редко. Суды если и признают брачный договор недействительным, то только по требованию иных заинтересованных лиц, например в деле о банкротстве одного из супругов в случае заключения им брачного договора с целью обезопасить имущество от взыскания", – объясняет Колесникова.
Расторгнуть брачный договор также можно по тем основаниям, которые предусмотрены в самом контракте. Например, можно прописать его расторжение в случае потери высокооплачиваемой работы одним из супругов, рассказывают в ФНП.
Так что если один из супругов передумал, то о расторжении или изменении условий брачного договора надо пытаться договариваться со своей второй половиной. Сделать это через суд будет крайне сложно.
Завещание
Что же касается завещания, то это именно тот документ, передумать по поводу которого – совершенно не проблема.
Стенд Федеральной нотариальной палаты
В соответствии со статьей 1130 ГК РФ завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения, говорит Колесникова. Сделать это можно путем отмены завещания или составления нового, которое автоматически аннулирует старое. Для этого достаточно обратиться к любому удобному нотариусу.
«
"Для отмены или изменения завещания не требуется чье-либо согласие, в том числе лиц, назначенных наследниками в отменяемом или изменяемом завещании", – обращает внимание юрист.
Получать согласие лиц, назначенных в завещании наследниками, не требуется. Более того, завещатель даже не обязан уведомлять их об изменении своей последней воли.
Как объясняют в ФНП, завещание можно отменить полностью, изменить в нем отдельные распоряжения или просто написать новое.
В последнем случае предыдущая версия завещания автоматически отменяется – целиком или в той части, которая противоречит предыдущему завещанию. Если более позднее завещание признано недействительным, наследование осуществляется в соответствии с прежним документом.
