Классовая борьба: чем покупателю грозит незнание сегментов жилья

Чем выше класс жилья, тем выше ценник – здесь, думается, все ясно. Другой вопрос – насколько выше, от чего зависит и как понять, что покупаешь не "волка в овечьей шкуре". Многих очень привлекает перспектива жить в доме бизнес-класса, как в более комфортабельном жилье, чтобы это не означало. А на практике порой это оборачивается неприятными сюрпризами вроде наценки за "уровень" во время ремонта и высоких коммунальных платежей. Исполнительный директор Urban Grade Антон Данилов объясняет, почему стоит обратить внимание на сегмент и атрибуты приобретаемого жилья и чем чревато игнорирование соответствия качества ЖК своему ценовому классу.

"Классовая проблема" на рынке недвижимости существует очень давно в силу отсутствия четких определений среди экспертного сообщества. Казалось бы, какое дело обычному покупателю до этих проблем с классификацией и зачем ему знать, чем отличаются разные сегменты жилья, если его устраивает цена, локация и сама квартира? Однако непонимание потребителем ключевых продуктовых характеристик того или иного класса недвижимости может сыграть с ним злую шутку.

Заплатить и прогадать

Никому не хочется переплачивать за одно название, ведь бывает, что высокий класс объекта – не более чем маркетинговый ход застройщика для привлечения покупателей, и характеристики жилья не соответствуют заявленному уровню. Впрочем, сам клиент часто имеет слабое представление, что ему должны обеспечить в данном сегменте жилья. Тот же бизнес-класс предполагает огороженную территорию, а премиум – закрытую. Казалось бы, какая разница, однако она весьма существенная.

В первом случае двор просто огораживается по периметру забором или живой изгородью и на въезде ставится шлагбаум, однако, охраны периметра не предусмотрено и препятствовать проникновению на территорию ЖК фактически никто не будет. Другое дело премиум, который предполагает не только наличие более плотного покрытия видеонаблюдения по всему периметру придомовой территории, но также пропускную систему и охрану, которая исключает попадание посторонних на внутреннюю территорию жилого комплекса.

Вроде бы мелочь на словах, но она влияет на уровень жизни и определяется как раз классом жилья. Хорошо, если людям посчастливилось, не разбираясь в сегментах недвижимости, купить квартиру в ЖК, который превзошел их самые смелые мечты. Однако в реальности чаще бывает наоборот, когда под видом премиума приобретается бизнес (по своим реальным качественным характеристикам) и будущих резидентов вероятно ждет далеко не единственное разочарование.

Всему голова – не только локация

Сейчас уже невозможно определять класс жилья исключительно по его местоположению, как это было в 2000-х, когда, например, все, что ни строилось на Кутузовском проспекте, априори причислялось к сегменту "бизнес". В современных городах мы живем экосистемами, в которых статус локацииопределяет не только близость к административному или историческому центру города, но и соответствующее окружение, уровень эстетики района и комфорта, коммерческих услуг, ритейла и сервисов, из которых складываются классовые характеристики локации.

«

Считается, что степень близости к центру города во многом определяет соответствующую классу жилого комплекса инфраструктуру и сервисы. Так, согласно сертификации потребительских качеств новостроек для Москвы, проекты бизнес-класса могут находиться не более чем в 30 минутах езды от исторического центра, премиального и элитного сегментов – не более чем в 15 минутах. Однако в реальности и среди центральных районов в Москве ввиду исторически сложившейся застройки бывают не обеспеченные необходимой инфраструктурой. А если брать небольшие города, то там порой из периферийного района до центра можно доехать за 15 минут.

Поэтому, помимо удаленности от центра, важно учитывать целый комплекс сложившейся инфраструктуры в локации, а также, что в ее развитие принесет сам жилой комплекс и что еще изменится в перспективе. Такие образом, зависимость класса жилья от локации определяется не только удаленностью от центра, но качественными характеристиками местоположения, включая внутреннюю и внешнюю инфраструктуру, благоустройство, наличие паркинга и количество машиномест (от этого в том числе зависит, будут ли заставлены соседние дворы и улицы машинами) и т.д.

Мал золотник, да не по карману

Сейчас на рынке можно нередко услышать реальные истории людей, которые покупали квартиру в бизнес-классе на последние деньги, продав несколько других объектов недвижимости, чтобы, так сказать, повысить свой уровень жизни, а впоследствии оказывалось, что этот уровень жизни им не по карману.

Еще на этапе ремонта квартиры новоиспеченные собственники сталкивались с тем, что все от рабочих бригад до дизайнеров делают наценку "за класс", априори повышая стоимость своих услуг для более "состоятельных клиентов". Пережив такой неожиданно дорогой ремонт (не без помощи кредитов), начиная жить в своей "золотой студии", на них обрушивались коммунальные платежи, размер которых заставлял глаза округляться.

Несмотря на то, что тарифы на воду и электроэнергию остаются едиными для всех сегментов жилья, их потребление по мере повышения класса недвижимости как раз увеличивается. Но львиную долю в стоимости коммунальных услуг составляют "содержание жилого помещения" и "общедомовые нужды".

«

Чем выше класс и больше "наворотов" в ЖК, тем дороже стоимость содержания дизайнерских мест общего пользования и придомовой территории с ландшафтным дизайном, а также различных сервисов. Например, фонтан и скульптуры во дворе, дизайнерская мебель в лобби, системы безопасности и служба охраны, консьерж-сервис, системы "умного дома" и общего кондиционирования, очистки воды, скоростные лифты, экологичное оборудование детских и спортивных площадок, ремонт отделки в подъезде, а еще клубный фитнес-центр, SPA, общественные террасы и гостиные и т.п.

Именно поэтому мы рекомендуем всегда интересоваться у застройщика перед покупкой стоимостью обслуживания, особенно покупателям высокобюджетных сегментов. Можно ориентироваться примерно на такую среднюю стоимость обслуживания по состоянию на июнь 2024 года: в комфорт-классе – 50-80 рублей за квадратный метр, в бизнес – 90-250 рублей за квадратный метр, в премиум – 300-500 рублей за квадратный метр, в элит – 500-900 рублей за квадратный метр.

Управляющие компании тоже можно понять: за последние несколько лет в цене выросло все, причем в 2-3 раза – от снегоуборочных машин до рабочей силы. Вот и получается, что класс жилья определяет и стоимость дальнейшего содержания квартиры, о чем многие покупатели не задумываются, а зря.

Элит любит тишину, а бизнес – тусовку

Сейчас уже ни один буклет жилого комплекса немыслим без слова "комьюнити". Застройщики усердно продвигают инфраструктуру добрососедства и общественные пространства, однако в разных классах требования к ним сильно разнятся.

Так, в элитном сегменте резиденты ценят прежде всего абсолютную приватность. Местоположение элитных проектов в самом центре города обеспечивает их всем необходимым, поэтому на территории ЖК они хотят видеть минимум инфраструктуры, причем доступной исключительно жильцам.

В премиум- и бизнес-сегменте другой подход: масштаб новых проектов предполагает исчерпывающую для этого класса инфраструктуру. Для ЖК премиум- или бизнес-класса нормально иметь рядом или на территории собственный гастрокластер, художественную галерею или торговый центр. В массовом сегменте обязателен только набор инфраструктуры, закрывающей базовые потребности: школы и сады, поликлиники, продуктовые магазины, сервисные услуги.

Поэтому покупатель должен быть готов к тому, что в комфорт-классе застройщик вряд ли удивит его нестандартной инфраструктурой, а в бизнес-классе она не будет приватной и доступной исключительно для резидентов. Каждому классу – свое.

Назад в будущее

Далеко не все покупатели задумываются при выборе жилья об аспектах последующей её перепродажи, особенно если приобретают квартиру для себя. Но жизненные обстоятельства меняются, люди сталкиваются с необходимостью продать свою недвижимость, и "классовая ошибка" может им дорого обойтись. Качественные характеристики современных проектов постоянно совершенствуются. То, что мы называли бизнесом 10 лет назад, сейчас не идет ни в какое сравнение с новыми проектами. И продавать такой "вышедший в тираж" ЖК приходится дешевле, чем рассчитывает собственник с учетом заявленного застройщиком класса жилья.

Ситуация, когда строящийся проект дороже готового через дорогу – уже норма для развитых стран мира, теперь и для России. Новые технологии, требования к комфорту и сервисам, кроме самой планировки и метража, определяют стоимость недвижимости. Поэтому так важно, чтобы ЖК соответствовал качественным характеристикам своего сегмента, так как это влияет и на ликвидность объекта, и на его капитализацию в будущем. Хорошее не устаревает, а переоцененное неизбежно упадет в цене – таковы реалии рынка недвижимости.

Важно понимать и то, что еще пару лет назад к моменту ввода ЖК в эксплуатацию в среднем объем непроданных лотов не превышал 10% от количества всех квартир, сейчас же этот показатель может достигать 60% (долгострои и проблемные объекты мы не берем в расчет). Более взвешенно подойти к покупке квартиры стоит и с этой точки зрения, учитывая, что продавать свое жилье в последующем придется на насыщенном предложениями рынке.

Не следует руководствоваться, как некоторые покупатели, только ценой квадратного метра, а всесторонне изучать продукт как совокупность качественных характеристик от планировок до инженерии, ту самую экосистему, которую люди будут больше хотеть купить, чем другие.

Медленно или практически не меняющийся факторы:

А вот что меняется и переоценивается быстро:

Сертификацию must have

Проблема классификации в других сферах экономики давно успешно решена на благо потребителей: например, для авиакомпаний существуют установленные стандарты бронирования. Благодаря этому у пассажиров не возникает вопросов и претензий, когда в экономе им не предлагают шампанское и свежую газету. Люди понимают, какой уровень сервиса подразумевает тот или иной тариф.

Разобраться с путаницей в классах жилья в состоянии единая общепризнанная сертификация потребительских характеристик, когда независимые эксперты определяют уровень проекта по множеству важных для людей параметров. Тогда и покупателям будет понятно за, что они платят, на что могут рассчитывать и что им не по карману или просто не нужно.

До недавнего времени в России не было общепринятой классификации, которая определяла бы качество строительства и была понятна большинству потребителей. Однако сейчас уже есть максимально полноценные варианты классификации, которыми покупатели жилья могут пользоваться совершенно бесплатно.

Ключевое, на что нужно обращать внимание, когда в Интернете попадается очередная классификация, – кем она разработана. Если застройщиком, то это его частное мнение, которое с большей долей вероятности продиктовано его коммерческими задачами по реализации собственных проектов. Если агентством недвижимости, то это тоже мнение профессионалов одной компании, которое не может претендовать на объективную оценку всего рынка, тем более, что агентство также заточено на продажу определенных новостроек. Объективной и стоящей доверия можно считать оценку сообщества профессионалов или независимой компании.

Пока только уверенные в своих объектах застройщики, которые хотят получить проверку своих продуктовых гипотез, готовы проходить сертификацию. Однако российский рынок развивается, потребность в единых стандартных качества будет только расти, вместе с тем и число сертифицированных проектов.