Глава Dominanta: сначала как девелопер хотим встать на ноги в Москве

До прошлого года компания Dominanta в основном была известна как соинвестор крупных девелоперских проектов в Москве и Подмосковье, однако за прошедший год она стала активно наращивать собственный портфель. В беседе с РИА Недвижимость гендиректор и владелец компании Денис Бородако рассказал о том, какие площадки интересны застройщику, почему Dominanta не спешит выходить за пределы Москвы и развивать проекты комфорт- и эконом-класса, а также как она справляется с импортозамещением зарубежного оборудования и стройматериалов.

– Денис Евгеньевич, до прошлого года ваша компания была известна в основном как соинвестор крупных девелоперских проектов в Москве и Подмосковье, однако осенью прошлого года стало известно о вашем первом самостоятельном проекте. Почему компания решила превратиться в полноформатного застройщика?

– Та, команда с которой я сейчас работаю, создавалась на протяжении 15 лет. Как любая структура, которая выступает fee-девелопером, мы обрастали капиталом и проектами, а затем уже вошли во вкус и у нас появились варианты собственных проектов. На определенном этапе своих площадок стало достаточно, чтобы заниматься самостоятельным бизнесом.

– Каков сейчас ваш земельный банк?

«

– Мы принципиально не ставим целью объем будущих квадратных метров, как это делают многие игроки рынка недвижимости, так как не хотим быть девелопером, который прогнозирует многомилионный ввод и места в рейтингах. Мы хотим не масштабироваться с большой скоростью, поскольку большая скорость развития негативно влияет на качество и уникальность проектов. Сегодня у нас три объекта в стройке, еще пять в проектировании и пять площадок в работе на согласовании технико-экономических параметров с властями Москвы.

– Ваши участки находятся исключительно в столице?

– В данный момент, да, но мы присматриваемся к площадкам в Московской области, хотя и очень осторожно.

– Почему?

– Мы аккуратно подходим к оценке макроэкономических рисков при выходе в новые для себя регионы. Мне кажется, нужно полноценно встать на ноги на рынке, который мы хорошо понимаем, а уже затем говорить о каких-то планах развития в другой среде.

– Тогда как вы формулируете для себя среднесрочные планы развития бизнеса Dominanta? Это точечные премиальные проекты в центре столицы и качественные БЦ?

– Это офисные проекты, жилье бизнес и премиум-класса, а также торгово-развлекательные досуговые объекты. Главное, что все это, с нашей точки зрения, должно быть взаимосвязано: объекты разного функционала мы планируем реализовывать в одной локации, так что подбираем площадки с учетом данной стратегии.

– Досуговые центры – это некий аналог формата, который раньше реализовывала ADG?

– У коллег из ADG речь шла о реновации старых советских кинотеатров. Наша же концепция заключается в том, чтобы рядом с объектами жилой застройки строить досуговые центры, обеспечивая инфраструктуру не только в доме, но и на отдельных участках по соседству. В нашем представлении досуговый центр позиционирует себя как сердце района, наполняющее свободное время жителей возможностями для развития и прививающее им культуру. Здесь открываются новые возможности отдыха и саморазвития, улучшающие качество жизни в целом и формирующие позитивное представление о собственном районе. Все подобные виды бизнеса хорошо сочетаются с недавно построенными проектами.

– А насколько доходен подобный бизнес?

– Мы тщательно смотрим на то, где может прижиться проект, а где нет. Но в целом можно сказать, что подобные бизнесы обычно помогают друг другу с точки зрения потока клиентов: условный папа, отводя ребенка на секцию, видит место, где он может послушать интересные лекции, заняться спортом или просто отдохнуть.

– Насколько сегодня сложно в Москве найти площадки под строительство жилья?

«

– Общий тренд того, что в городе становится меньше площадок под точечную застройку, – это факт, с которым надо смириться. И, разумеется, желание города заниматься комплексным развитием, нельзя назвать неправильным. Другой вопрос, что для проектов КРТ нужно обладать определенным размером финансового капитала и определенной смелостью, ведь необходимо не только освоить свой кусок крупной площадки, но и дать гарантии выполнения обязательств.

– То есть для вас идея участия в комплексном развитии территорий не кажется чуждой и неприемлемой?

– Да, но пока мы в стадии подготовки и нацелены войти в эту историю в ближайшие пять лет.

– Премиальные проекты, особенно в центральных локациях города, всегда требуют особого подхода к архитектуре. Насколько сложен для вас выбор архитектурного бюро?

– Будем честны, архитектурных бюро первого ранга, которые способны создавать интересные проекты мирового уровня, на всю страну не более 25, а поскольку даже в столице строится очень много, то этого явно мало. Поэтому не исключаю, что в будущем Москву ждет открытие рынков китайских и корейских проектов-архитекторов. Но мы в данный момент работаем в том числе с молодыми архитекторами, которых ищем по всей России. В том числе Dominanta стала генеральным партнером воркшопа "О! Концепт-Лаб" в рамках VI выставки-форума лучших выпускников "Отлично!", где юные дизайнеры и архитекторы смогут поработать над тремя реальными проектами компании от стадии архитектурной концепции до коммуникационной стратегии.

– Планируете ли вы заходить в будущем в сторону "комфорта" или "эконома"?

«

– В ближайшие три года не планируем точно, а дальше будет видно. Для начала, хотим сосредоточиться на классах недвижимости, которые мы понимаем лучше всего и в которых у всей команды больше всего компетенций – бизнес- и премиум-сегменты.

– Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин не раз говорил, что премиальные проекты еще зависимы от импортных стройматериалов. Какие сложности есть у компании?

– В премиальном сегменте в первую очередь велика насыщенность инженерными системами, это не только лифты, но и системы умного дома. После того, как западные поставки для нас обрезались, мы приложили определенные усилия для замещения прежних поставщиков и смогли решить все наши проблемы. В частности, у нас были вопросы с покраской фасадов, и решение нашлось за счет анодирования. Бетон, арматура, стекло у нас есть, по лифтовым системам договорились с Mitsubishiо прямых поставках. Радикальной нехватки сейчас не испытываем.

© Dominanta

Гендиректор компании Dominanta Денис Бородако

– Параллельный импорт рассматриваете?

– Стараемся от него уходить, так как у нас есть цель сохранить гарантийные обязательства.

– Насколько изменились цены?

– В том же Mitsubishi лифты дороже, чем в Schindler, но и качество лучше. Поэтому, можно сказать, что, да, мы платим больше, но за лучший продукт.

– Многие эксперты говорят, что пик роста цен на недвижимость в России завершается, и скоро нас ждет стагнация и даже падение рынка. Верите ли вы в такие прогнозы?

– Нет. У нас повысился уровень грамотности покупателей. В бизнес- и премиум-сегментах клиент десятилетней давности значительно отличается от клиента, который покупает сейчас. Он лучше разбирается в рынке недвижимости, он знаком с инженерными системами. Раньше покупатель смотрел в рот брокеру – сегодня он вполне себе разбирается сам. И если в начале 2000-х годов можно было воткнуть палку, и она росла – то есть любой проект покупался, сейчас проекты расслоились. Если проект хороший, то он покупается, и качественные объекты не подвержены стагнации по продажам.

Более того, с точки зрения объемов качественных квартир бизнес- и премиум-класса в столице по-прежнему недостаточно. На всю Москву сейчас строится 27 подобных проектов. Пятнадцатимиллионный город спокойно бы съел еще столько же. Поэтому цены будут расти как минимум с ростом инфляции и как максимум с покрытием стоимости поставок материалов и общим ростом качества проектов.

– Повлияет на рост инвестиций в недвижимость или возможное дальнейшее падение рубля?

«

– Наши люди любят держать деньги в недвижимости. И это не худшее вложение.

– Каким вы видите будущее рынка недвижимости в сегменте "бизнес" и "премиум"?

– На мой взгляд, в первую очередь девелоперы начнут больше вкладываться в продукт и во все сопутствующие вещи, прежде всего в инфраструктуру для жильцов. Более того, не исключаю, что все дополнительные плюшки в общих зонах качественных проектов будут не только создаваться, но и содержаться в будущем не за счет взносов жильцов, а за счет доходов девелопера от коммерческих помещений первых этажей. Да, девелоперы, может, и будут терять прибыль, но зато будут выигрывать с точки зрения поддержания интереса к объекту.