Ссора как тормоз: как вести операции с жильем, если владельцы не общаются

Решение различных вопросов с жильем практически всегда требует согласия между его собственниками. Сайт "РИА Недвижимость" узнал у экспертов, как выходить из ситуаций, когда владельцы недвижимости рассорились настолько, что совершенно не готовы взаимодействовать.

Супружеские конфликты

Очень часто проблемы во взаимоотношениях, которые в дальнейшем серьезно сказываются и на решении вопросов с недвижимостью, возникают между супругами. Порой они ссорятся настолько сильно, что вообще никак не готовы вступать в диалог.

Между тем, есть немало опций, которые позволяют им минимизировать общение, говорят юристы. Так, например, в настоящее время даже сам брак может быть расторгнут дистанционно – через портал "Госуслуги", обращает внимание адвокат Юлия Кремер. Правда это возможно только при обоюдном согласии и, если у супругов нет общих несовершеннолетних детей.

Кроме того, у мужа и жены должна быть усиленная квалифицированная электронная подпись, добавляет адвокат "Регионсервис" Дарья Балмашнова.

«

"Один из них оформляет заявление дистанционно, и оно направляется второму супругу для подтверждения. Когда муж и жена заполнили необходимые данные и заявление отправлено в ведомство, выбирается день для получения свидетельства о разводе", – объясняет стандартный механизм руководитель практики разрешения семейных и наследственных споров Бюро адвокатов "Де-юре" Марина Николаенко.

Марина Николаенко

Руководитель практики разрешения семейных и наследственных споров Бюро адвокатов "Де-юре"

По ее словам, каждый из супругов может явиться на получение документа в свой день, приходить вместе не обязательно. Более того, получить свидетельство о разводе может и представитель по нотариальной доверенности, в которой необходимо указать соответствующее полномочие.

Если же супруги имеют несовершеннолетних детей, то расторжение брака производится только в судебном порядке. Аналогичная ситуация при отсутствии согласия одного из супругов.

Но и в суде необязательно присутствовать лично, объясняет Балмашнова. Интересы супругов на заседаниях могут представлять по доверенности их юристы.

В том случае, если людьми в браке нажито общее имущество – например, недвижимость, то его раздел осуществляется по отдельному иску. Поделить нажитое можно и до расторжения брака, обращает внимание адвокат, а также в течение 3 лет со дня, когда один из супругов узнал или должен был о нарушении своего права на общее имущество.

Оптимальный вариант – если суд поделит недвижимость пообъектно (то есть, например, жене квартиру, а мужу – дачу), но такое возможно не всегда.

Для того, чтобы максимально безболезненно разделить недвижимость в случае развода, лучше всего, еще находясь в браке, заключить брачный договор, советуют юристы. В нем можно прописать, какие объекты недвижимости в случае развода переходят в собственность мужа, а какие – во владение жены.

В ситуации, когда бывшие супруги получают только долю в общем имуществе, в дальнейшем они смогут либо жить в этой квартире, либо продать ее – как второму супругу, так и третьему лицу.

Долевое мытарство

Владельцу доли практически не обойтись без взаимодействия с другими собственниками квартиры, говорят юристы. Прежде всего, в ситуации, когда речь идет об оплате коммунальных услуг. Ведь каждый владелец должен платить за услуги ЖКХ пропорционально принадлежащей ему части недвижимости.

Даже если собственник доли не проживает в этой квартире, он обязан оплачивать содержание жилого помещения и капитальный ремонт, а также отопление.

Зловредная "коммуналка"

В ситуации, когда кто-то из владельцев не платит за "коммуналку", за него зачастую приходится расплачиваться другим собственникам. В принципе они могут взыскать с неплательщика эти деньги через суд, предоставив в качестве доказательства квитанции об оплате, чеки, подтверждающие оплату коммунальных платежей, выписку из домовой книги и так далее. Причем не обязательно даже лично контактировать с ответчиком. Такие суды, по словам юристов, почти всегда завершаются в пользу добросовестных плательщиков, но требуют времени.

Еще один возможный вариант – разделить лицевые счета, чтобы платить в дальнейшем только за себя. Но без общения тут не обойтись – владельцам долей надо будет подписать соглашения о разделе счетов и определения порядка оплаты расходов пропорционально долям.

С этим соглашением нужно обратиться в управляющую компанию, которая в течение месяца разделит счета и начнет предоставлять квитанции об оплате каждому сособственнику отдельно, пропорционально его доле в квартире.

Если же достичь договоренности со всеми собственниками не удастся, придется обращаться в суд.

Совместная невыносимая жизнь

Еще один максимально неблагоприятный сценарий – один из собственников не допускает другого законного владельца в квартиру и не позволяет ему пользоваться жильем.

В этом случае можно вызвать соответствующую службу, которая при предъявлении документа о собственности, вскроет дверь. Но чаще всего приходится обращаться в суд с иском о вселении. Одновременно с этим нужно потребовать определить порядок пользования жильем и обязать ответчика не чинить этому препятствия.

Для представления интересов в суде нанимается юрист, который будет работать на основании доверенности. Тогда во время судебных заседаний не придется сталкиваться с другими дольщиками. Но ведь с ними надо будет как-то жить в одной квартире в случае успешного завершения дела.

При любом раскладе все это очень неприятно и занимает много времени, поэтому владельцы долей часто задумываются о том, чтобы продать свою часть проблемной недвижимости. Но и это будет непросто.

Тяжелая доля продать долю

Во всех ситуациях, когда доля продается постороннему человеку, продавцу нужно за месяц письменно уведомить о продаже другого собственника. Для этого достаточно отправить заказное письмо с уведомлением по адресу регистрации второго владельца.

«

"Можно действовать и через нотариуса, который самостоятельно установит необходимый адрес и направит уведомление о преимущественном праве покупки", – отмечает старший юрисконсульт отделения "Измайловский" агентства недвижимости "Миэль" Анастасия Ромашова.

Анастасия Ромашова

Старший юрисконсульт отделения "Измайловский" агентства недвижимости "Миэль"

Но если нарушить это требование, то собственник другой доли может в течение трех месяце оспорить сделку в суде и потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, констатирует Балмашнова.

Если владельцы долей намереваются продать всю квартиру целиком третьему лицу, но не хотят взаимодействовать между собой, то им лучше оформить нотариальную доверенность, например, на риелтора, который и заключит сделку.

Но тут есть один важный нюанс, обращает внимание Николаенко. Лицо, которое по доверенности уполномочено на продажу квартиры, не может выступать представителем покупателя по другой доверенности или быть покупателем этой же квартиры.

«

"С доверенностью стоит быть максимально аккуратным. Например, в некоторых ситуациях в ней стоит указать запрет на получение денег по сделке представителем и дать ему полномочия лишь по осуществлению регистрационных действий, но не подписание самого договора купли-продажи", – рекомендует Николаенко.

Марина Николаенко

Руководитель практики разрешения семейных и наследственных споров Бюро адвокатов "Де-юре"

Бывает так, что риелтора, которого предлагает одна из сторон конфликта, вторая сторона считает заинтересованным, и не принимает, делится опытом юрисконсульт офиса "Академическое" агентства "Инком-Недвижимость" Наталья Киселева.

В этом случае она рекомендует заключить договор в отношении своей доли с другим агентством недвижимости, и тогда взаимодействовать между собой будут два риелтора. На практике почти всегда в таких случаях риелторы находят общий язык, и сделка свершается к выгоде всех сторон, говорит она.

Наследственные ссоры

Еще одна потенциально конфликтная ситуация – вступление в наследство сразу несколькими враждующими наследниками.

В принципе это осуществимо и без всякого взаимодействия с другими родственниками, уверяет старший юрист "Гуричев, Малинин и партнеры" Глеб Гаврилин. Сделать это возможно путем подачи соответствующего заявления нотариусу по месту открытия наследства. Заявление подается либо лично, либо представителем по доверенности или направляется по почте.

После получения свидетельства необходимо зарегистрировать свои права на объект недвижимости в Росреестре, говорит Балмашнова. Причем вовсе не обязательно дожидаться, когда другие наследники вступят в свои права на остальную долю имущества.

Сложнее с дальнейшим распоряжением своей долей в наследстве – например, если захочется ее продать.

«

"Самый интересный и печальный в моей практике случай, когда супруги вместе с детьми погибли в аварии и родители с обеих сторон не могли поделить их совместное имущество. Усугублялось еще все тем, что имущество располагалось в двух отдаленных регионах, и наследники проживали в обоих регионах. После раздела имущества мнительность не позволяет им договориться о его продаже", – вспоминает адвокат юридической группы "Яковлев и Партнеры" Евгения Рыжкова.

Евгения Рыжкова

Адвокат юридической группы "Яковлев и Партнеры"

Конечно, всегда будет выгоднее продать всю квартиру, а не отдельную долю. Но для этого нужно как-то договариваться с другими собственниками. При прямом контакте это далеко не всегда выходит, и даже наоборот, люди могут окончательно разругаться.

В этой ситуации возможно делегировать все переговоры и действия по заключению сделки своему представителю, рассказывает зампредседателя "Центрюрсервис" Илья Прокофьев. Это делается на основании доверенности с указанием, например, права третьего лица на продажу конкретного объекта недвижимости.

Таким посредником может стать агент по недвижимости. Ведь отношения между родственниками находятся в чисто эмоциональной плоскости, а с риелтором – в деловой, поэтому в большинстве случаев договориться удается, констатирует юрисконсульт офиса "Академическое" агентства "Инком-Недвижимость" Наталья Киселева.

И даже если наследники не готовы полностью делегировать все полномочия риелтору и им придется взаимодействовать между собой, возможно в день сделки на подписании договора купли-продажи и при организации взаиморасчетов развести конфликтующих по нескольким переговорным комнатам, и тогда контакт будет минимизирован, добавляет она.