Стоп-фактор: когда смерть человека может оказаться подставой с жильем

Вопросы, связанные с недвижимостью, требуют серьезного подхода и не решаются быстро, поэтому всегда есть риск непредвиденных обстоятельств, включая смерть. Сайт "РИА Недвижимость" подробно расспросил экспертов, в каких случаях внезапная смерть человека может внести кардинальные изменения в операции с жильем.

Регистрация сделки

В случае с куплей/продажей квартиры и внезапной смертью собственника может быть несколько вариантов развития событий:

Тогда при неожиданной кончине владельца жилья все решения о дальнейшей продаже будут принимать наследники. Вполне вероятно, что после вступления в наследство – не ранее чем через 6 месяцев после смерти наследодателя – они передумают продавать квартиру, говорят юристы.

Конечно, они могут и не передумать, но в любом случае покупатель квартиры должен понимать, что все очень сильно затянется. Ведь для вступления в наследство им понадобится как минимум 6 месяцев. Не исключен вариант, что наследники начнут судиться между собой или появятся внезапные наследники.

В своей практике риелторы не так уж часто сталкиваются с внезапной смертью одной из сторон сделки, но такое случается.

«

"Чаще всего со смертью одного из участников сделки мы сталкивались в 2020 году в разгар пандемии. Тогда все сделки пришлось остановить, так как наследники умерших в силу семейной ситуации передумывали продавать квартиру", – вспоминает руководитель департамента городской недвижимости "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елена Мищенко.

Елена Мищенко

Руководитель департамента городской недвижимости "НДВ Супермаркет Недвижимости"

Риелторы рекомендуют максимально быстро выходить из таких сделок. Иначе придется иметь дело с наследниками умершего и может сложиться патовая ситуация, говорит старший юрисконсульт отделения "Измайловский" агентства недвижимости "Миэль" Анастасия Ромашова. Проще оперативно найти другой вариант на рынке.

Если продавец скончался после подписания договора, но еще до момента подачи документов на регистрацию в Росреестр, то сделка не может быть зарегистрирована автоматически, говорит руководитель направления "Продажи" компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.

«

"Лицо, которое выступает продавцом по договору купли-продажи, по понятным причинам не может подать заявление на регистрацию перехода права собственности. Даже если ранее собственник выдал доверенность на продажу квартиры, представитель не вправе подать такое заявление, ведь доверенность прекращает свое действие с момента смерти доверителя", – объясняет она.

Виолетта Хачатурова

Руководитель направления "Продажи" компании Apple Real Estate

То есть в этой ситуации также все будут решать наследники. Они могут отказаться от сделки и от передачи документов на регистрацию в Росреестр, говорят юристы.

Правда в этом случае покупатель может подать иск в суд к наследникам с требованиями о регистрации права собственности и принудительной передаче квартиры. Для этого ему придется доказать в суде, что сделка фактически состоялась – предъявить подписанный договор купли/продажи, расписку о получении денег продавцом и т.п.

В этих документах обязательно должна быть указана реальная стоимость сделки – без завышения или занижения цены квартиры в договоре, чтобы в дальнейшем в суде не возникло проблем, говорят юристы.

Если договор был подписан и передан в Росреестр для регистрации перехода права на объект недвижимости, то сделка будет зарегистрирована, отмечает адвокат Екатерина Тютюнникова.

И даже если Росреестр вдруг откажет в этом или приостановит регистрацию по заявлению наследников, покупатель квартиры может добиться регистрации сделки через суд, рассказывает адвокат бюро "Окуневы, Гузаева и партнеры" Галина Гузаева.

Правда бывает, что наследники продавца начинают оспаривать такого рода сделки, предупреждают эксперты.

«

"Судебная практика о спорах по договорам купли-продажи неоднозначная, исход ситуации зависит от законности условий договора, состояния продавца на момент заключения договора, причины смерти", – отмечает Хачатурова.

Виолетта Хачатурова

Руководитель направления "Продажи" компании Apple Real Estate

Так, если причиной смерти стали проблемы со здоровьем, которые влияют на состояние продавца, особенно если цена недвижимости по договору была значительно занижена, наследники могут признать договор недействительным, констатирует она.

В случае, если до регистрации сделки умирает покупатель и сделка еще не зарегистрирована, а наследникам квартира не нужна, тогда процесс еще можно остановить, подав заявление о приостановке регистрации и приложив к нему свидетельство о смерти, объясняет Мищенко.

Если же регистрация проведена, то отменить куплю-продажу, по ее словам, уже нельзя. Тогда родственники покупателя получают недвижимость по наследству.

Заявка на ипотеку

Когда созаемщики (чаще всего супруги) подали заявку на ипотеку, но еще не получили одобрение от банка, то в случае внезапной смерти одного из них, может быть несколько сценариев развития событий:

Банк может переоценить риски и условия кредита, исходя из изменения финансовой надежности заемщиков, рассказывает соруководитель практики защиты прав инвесторов компании "Интерцессия" Анастасия Чумак.

Возможно, банк пересчитает платежеспособность мужа или жены и предложит измененные условия, такие как более высокая процентная ставка, сокращение срока кредита или уменьшение общей суммы кредита.

Если умерший созаемщик был ключевым в плане дохода и платежеспособности, банк может считать риск слишком высоким и отказать в предоставлении кредита, предупреждает Чумак.

По ее словам, банки стремятся минимизировать риски невозврата кредита, и потеря одного из заемщиков может значительно повысить эти риски.

Банк может потребовать наличие поручителя, который возьмет на себя обязательства по кредиту в случае невозможности платежей основным заемщиком. Также банк может требовать оформление дополнительной страховки, например, страхования жизни или титула, для уменьшения своих рисков, говорит Чумак.

В некоторых случаях может быть возможно передать обязательства по кредиту другому лицу, которое готово взять на себя эти обязанности и соответствует требованиям банка.

Если же одобрение ипотеки уже получено, но один из созаемщиков умирает до получения денег, то кредитная организация тоже пересмотрит условия кредита на основании доходов и кредитной истории выжившего созаемщика. В этом случае потребуется подать новую заявку или предоставить дополнительные документы, добавляет Чумак.

Но на практике чаще всего во всех таких случаях сами клиенты отказываются от ипотеки, так как просто не смогут нести обязательства по кредиту в одиночку, констатирует эксперт.

Материнский капитал

В том случае, если женщина имеет право на материнский капитал, но один из ее детей, с рождением которого она и получила это право, внезапно умер, то Социальный фонд России, по словам юристов, не имеет права отказать в выдаче соответствующего сертификата.

Фонд также обязан в этой ситуации перечислить деньги, если маткапитал используется для покупки недвижимости, добавляет Тютюнникова.

«

"Смерть ребенка не может быть причиной отказа. Если он родился и было выдано свидетельство о рождении, и даже если ребенок впоследствии умер, то фонд обязан перечислить материнский капитал. Судебная практика по таким спорам сложилась в пользу матерей", - говорит адвокат.

Екатерина Тютюнникова

Адвокат

Отказ может последовать лишь в случае, когда родители совершили умышленное преступление против несовершеннолетнего, в результате чего он скончался, обращает внимание Гузаева.

Собственник-льготник

Некоторые категории граждан в России имеют льготы на оплату услуг ЖКХ. Это семьи, пенсионеры, малоимущие граждане, ветераны труда и т.п.

«

"То есть льготы предоставляются конкретному человеку, и если льготник умер, то необходимо сразу сообщить об этом в управляющую компанию, либо организации, начисляющие оплату", - предупреждает Тютюнникова.

Екатерина Тютюнникова

Адвокат

Если не сделать этого, то впоследствии незаконно начисленные льготы придется возвращать, напоминает она.

При этом наследникам надо помнить о том, что на период срока вступления в наследство (полгода) им надо оплачивать счета за "коммуналку". Ведь задолженность за такие платежи переходит по наследству, предупреждает Гузаева.