Переезд в тапках: эксперты назвали подвохи покупки квартиры в своем доме

Переезды в пределах одного дома или максимум квартала, по словам риелторов, являются достаточно нередким явлением. Однако таким "локальным" покупателям придется раскошелиться и буквально охотиться на жилье по соседству. Сайт "РИА Недвижимость" узнал у экспертов, к каким неожиданностям стоит готовиться при переезде "в тапках" и почему не нужно "будить" продавца.

Локация решает все

Обычно за такой услугой – продажа и покупка квартиры в одном и том же доме или квартале – к риелторам обращаются люди, которые приняли решение расшириться и улучшить свои жилищные условия, но при этом не хотят переезжать в другой район, так как этот их полностью устраивает, рассказывает руководитель офиса компании "ТСН Недвижимость" Дарья Баранюк.

В целом переезд в пределах района или квартала – нормальная практика. Люди привыкают к локации, привязываются к местной инфраструктуре, транспортной доступности и атмосфере. Основатель агентства недвижимости "Вишня" Сергей Вишняков приводит вот такой пример из своей практики:

«

"Когда-то мы клиенту купили небольшую "однушку" на юго-западе, но прошло лет 5, и он "вырос" из нее – увеличились доходы, появилась семья. Встал вопрос о том, что нужно расширяться. А так как клиент уже прижился в этом месте, то и переехать хотелось куда-то поблизости. Покупателя на квартиру клиента нашли быстро, приняли аванс и начали искать квартиру взамен. Я решил попробовать расклейку объявлений – все считают, что она не работает, но нет. В итоге позвонили прямо из этого дома, из соседнего подъезда. Собственники уже давно не жили там – переехали за город. А тут приехали забирать платежки на оплату коммунальных услуг, увидели наше объявление, подумали – а зачем нам квартира, только "коммуналку" ездим оплачиваем. Позвонили нам. В результате клиент переехал из "однушки" в "трешку" в этом же доме".

Правда бывают и обратные ситуации – когда из-за сложного финансового положения людям наоборот приходится ухудшать условия проживания, но зато при продаже своей квартиры и покупке менее комфортной они получают деньги, добавляет Баранюк.

Она вспоминает показательную ситуацию – правда тут переезды были в пределах квартала:

«

"Женщине в преклонном возрасте несколько раз приходилось продавать свою недвижимость и переезжать в варианты попроще, чтобы получить на руки определенную сумму для погашения долгов своего сына. Сначала она была вынуждена продать свою квартиру в новом жилом комплексе с хорошим ремонтом, мебелью и техникой и переехать в вариант той же площади, но с незаконченным ремонтом и мебелью частично. Затем ей пришлось и вовсе переехать в квартиру в пятиэтажном доме небольшой площади с простым ремонтом, простой техникой и минимумом мебели. Однако необходимую денежную разницу для погашения долгов сына она все же получила".

Соседу дороже

На рынке недвижимости для людей, которые переезжают в пределах одного дома или максимум одного квартала есть специальный термин – "локальный покупатель", объясняет риелтор Евгений Коноплев.

«

"И непреложный закон гласит: такой покупатель всегда платит больше, чем рыночный, потому что ему эта квартира нужнее всех остальных потенциальных покупателей. А уж если он пришел на просмотр в тапочках и домашней одежде, то он "локальный" в квадрате", – констатирует Коноплев.

Евгений Коноплев

Риелтор

По его словам, любой риелтор скажет клиенту, что если сосед предлагает купить квартиру за 20 миллионов рублей, то при цене в 22-23 миллиона на "открытом"рынке, соседу ее надо предлагать не менее чем за 25 миллионов.

Так что первая сложность, с которой сталкиваются такие покупатели, – это именно существенная разница в стоимости.

Если человек хочет улучшить свои жилищные условия и переехать, например, из однокомнатной в двухкомнатную квартиру в том же доме, нужно учитывать тот факт, что в массовом сегменте разница между ними сегодня составляет от 1,5 миллионов рублей, обращает внимание Баранюк.

Да и эта разница учитывает лишь большее количество квадратных метров, но на самом деле на стоимость квартиры влияют и другие важные факторы – этаж, вид из окна, качество документов на квартиру, добавляет управляющий директор сети "Миэль" Александр Москатов.

Так, например, квартиры на первом этаже стоят в среднем на 17% меньше, чем жилье на высоких этажах, делится наблюдениями основатель сервиса Homebro Лев Клебанов.

В качестве примера руководитель направления вторичной и загородной недвижимости "Авито Недвижимости" Сергей Хахулин приводит вот такие объявления:

«

"Несколько вариантов выставлены на продажу в 3-м Самотечном переулке в центре Москвы в монолитном доме переменной этажности. Просторная однокомнатная квартира площадью 35 квадратных метров на втором этаже предлагается за 21 миллион рублей. Немного дороже стоит "однушка" на 5-м этаже – 21,5 миллиона рублей. Еще выше, на 11-м этаже, есть вариант за 23,9 миллиона рублей".

Еще один важный фактор, по словам Клебанова, – качество ремонта и мебели. В среднем, по данным сервиса, у квартир с дизайнерским ремонтом в Москве цена квадратного метра на 19% выше, чем у объектов в плохом состоянии. Так что нужно быть готовым заплатить эту разницу.

Правда бывают и обратные ситуации, когда можно переехать из меньшей квартиры в большую можно практически просто "за ремонт", говорит Вишняков.

К примеру, у жителей трешки ремонт делался в 70-х, а сейчас средств нет. Такая квартира без ремонта будет не сильно дороже хорошей "двушки" в том же доме, но с хорошим ремонтом. Если в обычной ситуации, доплата "за комнату" составит примерно 3 миллиона рублей, то в случае с разным состоянием квартир доплата уже может уменьшится до миллиона, объясняет он.

На стоимость влияют также документы, отмечает руководитель департамента городской недвижимости "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елена Мищенко. Квартиры с хорошей историей – отсутствием частых перепродаж между физическими лицами в течение короткого периода, лоты, не проходившие недавно процедуру дарения или передачи по наследству – обычно стоят дороже.

Неадекватные ожидания

Расчет разницы в цене при переезде из квартиры в квартиру в аналогичном доме, по словам Вишнякова, выглядит так:

«

"Среднюю стоимость квадратного метра умножаем на разницу площадей. Возьмем "однушку" 35 метров. В этом же доме "двушка" будет размером примерно 45 метров. 10 метров разницы умножаем условно на 300 тысяч, то есть потребуется 3 миллиона рублей доплаты".

Но на практике разница в стоимости между схожими квартирами в одном и том же доме может быть колоссальна и необъяснима, предупреждает руководитель офиса "Новослободское" агентства "Инком-Недвижимость" Денис Васильев. Например, за две одинаковые "однушки" в типовой 9-этажке в одном районе могут просить 10 миллионов рублей и 15 миллионов, говорит он.

Часто именно из-за неадекватных ожиданий и представлений о справедливой цене объекта как у продавцов, так и у покупателей квартир такие сделки срываются и затягиваются, отмечают риелторы.

В результате может возникнуть казус: продавец выставляет свою квартиру как можно дороже, так что у соседа просто будет не хватать денег на ее покупку, но и покупателей с рынка по такой стоимости как правило нет.

Дело небыстрое

Поиск квартиры в том же доме или квартале обычно занимает долгое время, констатирует Мищенко. Чаще всего это происходит, потому что на рынке просто нет предложения, и подходящий объект приходится ждать месяцами.

Еще сильнее усложняет и затягивает дело то, что такие сделки как правило являются альтернативными – выстраиваются целые цепочки по купле-продаже квартир, когда сначала необходимо найти покупателя на свой объект и уже после этого бронировать альтернативу, добавляет Васильев.

В результате на поиск квартиры и на заключение сделки может уйти до нескольких лет, резюмируют риелторы.

Для того, чтобы все-таки найти нужный лот в своем доме, не стоит активно расспрашивать соседей, продают ли они что-то, говорит Коноплев.

«

"Это называется "будить" продавца. Увидев такой интерес, собственник никогда не согласится продавать по рыночной цене, а будет считать, что у него лучшая в мире квартира, которая очень нужна соседу. В итоге он заломит ценник, что мало не покажется", – объясняет риелтор.

Евгений Коноплев

Риелтор

Он советует все же дождаться момента, когда объект выйдет на рынок. Отследить, когда информация о продаже квартиры появится на портале объявлений, можно, подписавшись на объявления в конкретной локации.