Соблюдай дистанцию! Мастер-класс по сделкам с жильем на расстоянии

Онлайн, дистанционно, в два клика – именно в таком формате совершается большинство операций в нашем современном мире, и нередко даже сделки по недвижимости. На деле же у каждого из этих выражений есть свои принципиально важные смысловые оттенки. В чем они заключаются и как правильно распоряжаться своим жильем "из-за бугра", сайту "РИА Недвижимость" помогала разобраться нотариус города Екатеринбурга Елена Глушкова.

Учимся различать понятия

Дистанционно можно удостоверить абсолютно любой договор: купли-продажи жилья, брачный договор, соглашение о разделе наследственного имущества и другие. Однако в этом случае "дистанционно" не равно "онлайн"!

Сама процедура удостоверения предполагает присутствие всех сторон договора у нотариуса – только продавец, например, присутствует в нотариальной конторе в Екатеринбурге, а покупатель – у нотариуса во Владивостоке. Все происходит одномоментно – общение между участниками договора и само удостоверение сделки осуществляется по видеосвязи.

Таким образом, дистанционная сделка с печатью нотариуса – это не значит просто зайти на нужный сайт и сделать два клика, как это предлагается на разного рода онлайн-платформах для совершения сделок.

Кстати, о них: сейчас практически все банки, компании-застройщики, агентства недвижимости предлагают людям, находящимся в разных регионах нашей страны, заключение аналога дистанционной сделки – межрегиональные сделки или онлайн-сделки. Для их совершения сторонам необходимо иметь или выпустить на свое имя простую электронно-цифровую подпись.

Суть процедуры в определенных моментах совпадает с нотариальной: стороны договора приходят в отделения банка/ застройщика/агентства недвижимости, каждый в своем городе, менеджеры согласовывают условия сделки, назначается время для подписания документа. Казалось бы – просто и удобно.

Однако такой критически важный момент, как проверка дееспособности гражданина и единства его воли и волеизъявления, в случае онлайн-сделки совсем не гарантирован. Иными словами, как здесь быть уверенным в том, что человеку, с которым вы заключаете сделку, за спиной не приставили нож? Или в том, что он четко понимает каждый пункт договора и никто не ввел его в заблуждение?

Подобные обстоятельства могут привести к большим проблемам, ключевые из которых – оспоримость сделки и риск того, что она будет признана недействительной в судебном порядке.

«

Еще одно существенное отличие: в момент совершения дистанционной сделки происходит живое общение нотариусов и сторон договора по видеоконференцсвязи, каждый участник может задать любой вопрос и прояснить для себя все непонятные пункты, чтобы со спокойной душой поставить свою подпись в документе. При онлайн-сделках стороны зачастую не видят друг друга – все происходит путем электронного документообмена, что, на мой взгляд, не способствует принятию полностью взвешенного решения и правовой безопасности участников договора.

Поэтому мое мнение как эксперта: именно дистанционные нотариальные сделки – это надежно, удобно для клиентов, абсолютно безопасно (проводится двойная проверка и документов, и сторон договора), экономически выгодно, учитывая стоимость поездки/перелета из одного региона в другой, а также сопутствующих расходов.

Кстати, у дистанционной и очной сделки (когда стороны договора присутствуют физически у одного нотариуса) одна и та же юридическая сила, защищенность и безопасность.

Ассортимент дистанционных сделок

Итак, еще раз отмечу, что удостоверить дистанционно можно любые двусторонние и многосторонние сделки. Эта возможность появилась у россиян с 2021 года. Однако важно подчеркнуть, что заключать сделки в такой форме могут только граждане, находящиеся на территории Российской Федерации, так как участие нотариуса любой другой страны действующим законодательством не предусмотрено.

Если рассматривать односторонние сделки, такие как доверенность или завещание, то для их совершения человеку нужно лично присутствовать у нотариуса либо у консула (если гражданин находится за границей), поэтому дистанционно удостоверить такие документы нельзя.

«

При этом фактически дистанционно можно принять наследство, если наследник находится далеко от города, где жил на момент смерти наследодатель. Да, требование закона о подаче заявления о принятии наследства нотариусу по месту последнего места жительства умершего никуда не исчезло, но современные технологии нотариата позволяют избежать лишних поездок и траты времени.

Человек может обратиться в ближайшую к нему нотариальную контору, чтобы засвидетельствовать подлинность подписи на таком заявлении. Далее выбранный нотариус переводит документ в электронный вид и сам направляет его коллеге, который уполномочен на открытие данного наследственного дела. Если речь идет о гражданине, находящемся за рубежом, то заявление о принятии наследства может быть оформлено в консульстве РФ и направлено нужному нотариусу в Россию по почте либо курьерской службой.

Более того, аналогичным способом, не посещая нотариуса, ведущего наследственное дело, можно получить и свидетельство о праве на наследство. Здесь главное предоставить все запрашиваемые нотариусом документы и оплатить предусмотренный законом тариф.

То есть если умерший жил в Москве, а наследник – в Самаре, то ему не придется в обязательном порядке лично ехать в Москву. Он может все оформить через любого нотариуса города Самары, а готовые документы получит по почте: свидетельство о праве на наследство будет направлено ему нотариусом в бумажном виде на бланке единого образца заказным письмом по адресу места жительства, а выписку из Единого государственного реестра недвижимости по итогам регистрации права собственности наследника на имущество он получит по электронной почте.

Заграничные тонкости

Как я уже заметила выше, в случае пребывания россиянина за границей ему придется воспользоваться выдачей доверенности у нотариуса по месту своего нахождения, либо в консульстве РФ в стране своего пребывания. Тогда сделка будет совершаться от имени стороны ее поверенным лицом, как говорится, "по старинке".

Другими словами, из-за границы человек может совершать юридически значимые действия со своим жильем, находящимся в России, только если сможет оформить на родственника либо другое лицо доверенность в консульстве России или у нотариуса страны своего пребывания.

«

Но есть важный момент: доверенность на распоряжение своей недвижимостью должна содержать все обязательные для нашей страны полномочия: точный адрес объекта, представительство в компетентных органах, сбор документов, заключение и подписание договора, получение денежных средств, регистрационные действия. На такой доверенности недостаточно просто заверить подпись, как это делают нотариусы в ряде стран, где такое допустимо.

По законодательству РФ доверенность – это односторонняя сделка, и при ее удостоверении не только устанавливается личность доверителя, но и проверяется его дееспособность, соответствие совершаемой доверенности волеизъявлению лица. Если вышеуказанные моменты не соблюдены, доверенность не может быть принята на территории России.

Для граждан, находящихся за пределами РФ, мы рекомендуем совершать нотариальные действия в консульстве. Консульское должностное лицо (консул) законодательно наделен правом совершать нотариальные действия, перечень которых определен ст. 26 Консульского устава Российской Федерации. Что касается сделок, то консул имеет право "удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, созданного на территории Российской Федерации".

РазвернутьСвернуть

Нотариальные действия совершаются консулами в день предъявления всех необходимых документов после уплаты консульских сборов и сборов в счет возмещения фактических расходов.

«

Небольшой совет для граждан, находящихся за рубежом: прежде чем обратиться в консульское учреждение, свяжитесь с любым российским нотариусом для получения "работающего" на территории России проекта документа, который будете оформлять у консула. Дело в том, что основная задача и обязанность консульских должностных лиц – представление Российской Федерации во внешних отношениях и решение международных вопросов, совершение же нотариальных действий является лишь одной из многих их функций. Поэтому нужного образца документа, подходящего именно под вашу ситуацию, у консула может не оказаться.

Обычно нотариусы идут навстречу и предоставляют актуальные текстовки доверенностей.

Документ (доверенность, завещание и т.д.), удостоверенный консулом, считается выданным на территории Российской Федерации, поэтому дополнительной легализации (апостилирования) для него не требуется.

А вот с документами, выданными иностранными нотариусами, другая ситуация. Если с государством, нотариус которого выдал доверенность, у России заключен международный договор о правовой помощи, то апостилирование доверенности не нужно. Достаточно будет сделать на территории России нотариально заверенный перевод документа, и можно совершать юридически значимые действия. Если же такого договора нет, то дополнительная легализация доверенности обязательна.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции