На равных правах: как теперь пользоваться общим имуществом в СНТ и гаражах
С 1 октября 2023 года вступил в силу закон (351-ФЗ) "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации". Им был включен в ГК РФ параграф об общем имуществе собственников недвижимости, который распространяется, в частности, и на СНТ.
То имущество, которое до вступления закона в силу было собственностью садового товарищества, как юридического лица, теперь перешло в общую долевую собственность всех его членов.
И если раньше, например, владелец одного из участков мог выкупить дорогу и перекрыть въезд для других членов СНТ или брать с них плату за проезд, то с октября такие действия стали противозаконными.
В законе определено, что это имущество:
– принадлежит собственникам недвижимости, которая расположена на общей территории и связана физически;
– предполагается его использование для общих нужд при создании недвижимости или его приобретение в дальнейшем для этих целей.
То есть это дороги, инженерные сети, склады и другая инфраструктура на территории СНТ.
Да, это возможно, но для того, чтобы сделать это, теперь потребуется единогласное решение общего собрания собственников.
Если же речь идет о передаче части общего имущества во временное пользование третьим лицам, то здесь необходимо не менее двух третей голосов собственников. При этом ничьи права не должны быть нарушены.
Каждый собственник в СНТ теперь обязан покрывать дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, возникших в результате его действий или бездействия. То есть в случае, если он проехал по дороге на тракторе и повредил ее, ему придется оплатить ремонт из своего кармана.
Ранее такая ответственность возлагалась в основном на обслуживающие организации и даже через суд привлечь к ответственности конкретного человека было практически невозможно.
Новый закон разрешает общему собранию собственников СНТ определять свои правила пользования общим имуществом – в том числе ограничивать въезд на территорию, установив шлагбаум. Правда необходимо будет обеспечить беспрепятственный доступ для автомобилей спецслужб – пожарных машин, скорой помощи, полиции.
Также собранием может быть принято решение, к примеру, запретить выгуливать собак без намордника или ездить по территории СНТ на шумных мопедах и мотоциклах.
Все такие решения должны быть приняты большинством голосов всех собственников СНТ. При этом каждому собственнику принадлежит количество голосов, пропорциональное размеру его доли в собственности на общее имущество.
Пример расчета размера доли: площадь земли общего назначения в СНТ равна 27,71 гектара, а суммарная площадь индивидуальных земельных участков –73,063 гектара. Доля в имуществе общего пользования определяется пропорционально площади индивидуального земельного участка. При его площади в 975 квадратных метров доля от суммарной площади всех индивидуальных участков равна – 975 : 73 063 = 0,013 квадратного метра. Тогда его доля в земле общего назначения составляет 27 710 х 0,013 = 360 квадратных метров.
Аналогичным образом рассчитывается и размер членского взноса. Сначала общая сумма затрат СНТ делится на площадь и получается стоимость взноса с 1 квадратного метра. Затем она умножается на количество метров конкретного индивидуального участка.
Впоследствии любой собственник имеет право получить информацию о решениях, принятых общим собранием, от лиц, которые по закону или по решению общего собрания обязаны её предоставлять – прежде всего, у председателя СНТ.
Они также обязаны предоставлять по запросу любого собственника финансовый отчет о тратах на содержание общего имущества.
С 1 октября 2023 года вступил в силу новый Федеральный закон от 24.07.2023 N 338-ФЗ "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В нем урегулирован статус гаражных комплексов, а также определен порядок управления общим имуществом, проведения собраний и уплаты взносов. Правда новые правила не распространяется на гаражи, являющиеся вспомогательными объектами по отношению к индивидуальным жилым домам и дачам, объектам производственного или коммерческого назначения, а также на парковочные места.
Важно, что теперь все общее имущество, находящееся в собственности гаражного комплекса (как и в случае с СНТ), признается общей долевой собственностью владельцев гаражей.
Оно может быть передано во владение или пользование третьим лицам только по решению общего собрания собственников, принятому не менее чем двумя третями голосов.
Кроме того, как и в СНТ, в случае с гаражами новым законом устанавливается ответственность собственника гаража за судьбу общего имущества. В том случае, если в результате его действий или бездействия возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, то он обязан покрывать их за свой счет.
