"Я против!" Почему субсидированная ипотека опасна для рынка

Совместный продукт застройщиков и банков – субсидированные ипотечные кредиты со сверхнизкими ставками – казалось бы, должны были решить проблемы и продавцов, и покупателей в сложившейся в этом году непростой ситуации. На деле субсидированная ипотека может стать очередной мышеловкой для любителей "бесплатного сыра". Почему пострадавшими рискуют стать не только потребители, но и сами застройщики сайту "РИА Недвижимость" рассказал управляющий партнер компании Touch Сергей Шиферсон.

Без оглядки на будущее

В начале 2022 года, когда на рынке царила всеобщая эйфория с ипотечными ставками менее 1%, наша компания тоже пробовала применять этот инструмент, и даже вполне успешно – но в Екатеринбурге. Так, при стоимости квартиры 10 млн руб. размер нашей субсидии банку составлял всего 600 тысяч рублей, то есть удорожание квартиры для покупателя было в пределах 6% относительно квартиры без ипотеки. Это вполне разумная экономика, на которую наши покупатели соглашались осознанно, принимая во внимание сниженный размер ежемесячного взноса.

Совсем другое дело – жилье в границах старой Москвы. Когда мы начали субсидировать ипотечные займы в столице, оказалось, что при начальной стоимости лота, к примеру, в 23 миллиона рублей цена для банка составила около 32 миллионов рублей. Разница – это субсидия для банка, которую компания должна заложить в цену для покупателя.

«

Не нужно быть провидцем, чтобы понимать, что ни через 5, ни через 10 лет рыночная стоимость квартиры не достигнет таких показателей, цены не вырастут на 30-40%, для этого просто нет никаких предпосылок. Таким образом, субсидированная ипотека чрезмерно завышает цену квадратного метра и абсолютно не учитывает интересы потребителя – именно поэтому нами было принято волевое решение не использовать этот инструмент в своей работе.

Но почему же сами покупатели идут на это? К сожалению, в условиях нестабильной экономической ситуации люди чаще всего ориентируются на свои сиюминутные потребности и возможности: "Ежемесячный платеж по кредиту не 120-130 тысяч, а 100 или даже 80 тысяч – вот и решение! А что будет через 5 или 10 лет – никому неизвестно, и думать об этом не хочется…"

В итоге – покупатели получают пониженный ежемесячный платеж, девелоперы разгоняют продажи, банки приобретают новых клиентов – вроде бы все довольны. По оценкам Сбербанка, в 2022 году доля первичного жилья в столице, которое реализовывалось с применением субсидирования от застройщика составляла более 90% и 70% из всех ипотечных продаж.

Абсурд вместо выгоды

Но такая схема не может работать долго, и негативные результаты становятся очевидны уже сейчас: продажи на первичном рынке падают, спрос стагнирует. Многие потребители уже понимают, что такая ипотека лишает их возможности для маневра – продать квартиру в случае необходимости. Рыночная цена будет значительно ниже и просто не позволит погасить ипотеку без дополнительных вложений.

А еще есть масса подводных камней. Например, что делать родителям подрастающих детей, если они решат разменять одну большую квартиру на две поменьше? Или как быть супругам, которые через какое-то время принимают решение о разводе? Как они будут делить такую квартиру, если рыночная ее стоимость 20 миллионов, а ипотеку они взяли из расчета 30 миллионов? А ведь по статистике сейчас в России распадается 68 браков из 100! Всем этим людям в ближайшие 10 лет улучшение жилищных условий будет просто недоступно.

Рынок – единый организм, где интересы всех игроков взаимосвязаны и зависят друг от друга, и клиентские риски не могут не отражаться на девелоперах. Которые в этой ситуации теряют сразу два важных сегмента покупателей. Первый – это как раз те, кто уже воспользовался субсидированной ипотекой и надолго перестал быть потенциальным покупателем. Скорее всего, эти люди ни через 5 лет, ни через 10 лет не вернутся на рынок, чтобы улучшить свои жилищные условия. Таким образом мы своими руками превратили большой пласт активных, перспективных клиентов в неплатежеспособное население.

Второй важный сегмент потерянных для нас покупателей – это особенно ценные клиенты с живыми деньгами, которые, наблюдая безумие цен на первичке, просто ушли на вторичный рынок.

Статистика такова: по итогам 2022 года количество сделок на первичном рынке без привлечения ипотеки в границах старой Москвы сократилось на 30%! Это люди с деньгами, которые для первичного рынка потеряны. Мы провели собственное исследование и выяснили, что именно благодаря субсидированной ипотеке существенно скорректировался рынок вторичного жилья, причем разница цены квадратного метра колоссальная, и иногда равнозначные лоты на "вторичке" дешевле квартир в новостройках в 2 раза.

«

Более того, субсидированные кредиты и, как следствие, взрывной рост цен на квадратный метр напрочь убили инвестиционные сделки, поскольку предлагаемые цены не могут быть выгодны инвесторам. Скажу больше – уже сейчас ряд проектов высоких сегментов заметно просели в цене.

Некоторые застройщики искали выход из ситуации, объявляя акционные скидки – иногда до 30%, но это не может быть решением проблемы в целом. В итоге, что мы видим сейчас? Цены бюджетных проектов практически остановились, дорогое жилье в ряде случаев даже дешевеет, спрос и продажи падают. По данным последних исследований, в 55% реализуемых сейчас в Москве ЖК готовое жилье оказалось дешевле строящегося – рынок доведен до абсурда!

Понять и принять

С начала года Сбербанк прекратил выдавать субсидированные ипотечные кредиты со ставкой ниже 3%. Хотя еще полгода назад, в июне 2022 года, у Сбербанка в общей сумме выданных кредитов на новостройки почти 40% приходилось именно на ипотеку с субсидированием от застройщика.

Что сделано, то сделано, и отыграть обратно эту ситуацию уже невозможно, да и не все игроки рынка согласятся со мной, ведь многие в моменте выполнили ковенанты банков по планам продаж.

Однако, ситуация требует ответственного отношения к оставшимся потенциальным покупателям: все признаки говорят о том, что наступает – и надолго – время, когда покупатель правит бал. Это значит, пришло время девелопером направить вектор сил на совершенствование своего продукта. И смириться с тем, что оптимальный уровень ипотечной ставки не должен быть ниже 8-10% – эти лимиты, совпадающие со ставкой ипотеки с государственной поддержкой – прозрачны, логичны и реалистичны.