Какие новые законы заработают на рынке недвижимости в 2023 году

Персональные данные с разрешения и без разрешения, "уменьшунька" для госпошлины и ну очень тревожное эхо прошлогодних инициатив – вот такие чудеса законотворчества начнут действовать в 2023 году в сфере недвижимости. Сайт "РИА Недвижимость" разобрался в законодательных новеллах и попытался понять, каким из них радоваться, а какими возмущаться.

Разрешение нужно

Законодатели все активнее придумывают способы защиты персональных данных. Так, с 1 марта перестают быть публичными сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Персональные данные собственника больше не будут включаться в выписку ЕГРН, если ее заказали третьи лица.

Выписку с данными можно будет получить только через нотариуса или с разрешения самого правообладателя. Также персональные данные в составе выписки предоставляются кадастровым инженерам, другим сособственникам недвижимости, супругу (супруге) гражданина, арендатору и арендодателю, если договор аренды зарегистрирован в ЕГРН, и так далее (подробный список - в федеральном законе от 14.07.2022 № 266-ФЗ).

«

"Норма должна защитить владельцев недвижимости: отсутствие персональных сведений в выписках ЕГРН снизит количество махинаций, совершаемых мошенниками по подделке документов", – говорит руководитель проектов по ТЦО департамента "Финансовое консультирование, аудит и МСФО" КСК Групп Ольга Рудько.

Однако на практике новшество усложнит процесс сделки купли-продажи недвижимости, добавляет она.

С этим соглашается адвокат, член Ассоциации юристов России Анастасия Поликыржа, добавляя, что у покупателей именно вторичной недвижимости возрастут риски и расходы (если привлекать нотариуса). Покупатель или его риелтор больше не смогут установить собственника жилья по выписке из ЕГРН, не смогут проверить обременения, наличие арестов.

В результате усложнится оборот недвижимости, а также увеличатся временные и денежные издержки, связанные с проверкой объектов и их собственников, полагает адвокат. Обратиться к продавцу можно, но он не всегда хочет раскрывать данные, тем более не совершив сделку и не получив аванс по договору, подчеркивает Поликыржа.

Станет тяжелее, по ее мнению, и работа банков при согласовании ипотеки, так как в перечне ограниченного круга лиц, кто может получить выписку из ЕГРН, наименование коммерческого банка отсутствует."Банки смогут получать выписки из ЕГРН с персональными данными по домам и квартирам, которые находятся у них в залоге, но посмотреть данные по залоговому жилью другого банка они не смогут", – объясняет адвокат.

В случае судебного процесса тоже возникнут заминки.

«

"Я как адвокат в сфере недвижимости часто по искам о признании права собственности, снятии арестов, постановке квартир на кадастр, об определении границ земельного участка и даже разделе имущества самостоятельно заказывала выписки из ЕГРН и предоставляла в качестве доказательств в судебное дело", – рассказывает Поликыржа. Однако отныне суду необходимо будет заказывать выписку самостоятельно.

С тем, чтобы обратиться к нотариусу с просьбой взять и заказать выписку с персональными данными собственника, не все просто. Как замечает советник практики недвижимости и строительства коллегии адвокатов "Регионсервис" Анна Жолобова, нотариусы вправе предоставлять информацию из реестра не всем лицам, а только на основании ограниченного перечня случаев. Например, при предоставлении предварительного договора, предметом которого является обязательство заключить в будущем договор купли-продажи имущества, либо при намерении заявителя обратиться в суд за возмещением причиненного ущерба, если при этом необходимы сведения о имуществе и его правообладателе, либо иска о взыскании задолженности с правообладателя недвижимости. Таким образом, наличие проекта искового заявления обеспечит заинтересованному лицо доступ к необходимой информации, но не напрямую (как было ранее), а через обращение в нотариальные органы.

«

"Неоднозначно в законе прописан и вопрос о возможности получения через нотариусов информации о предыдущих правообладателях недвижимости. Закон называет только "правообладателей" и ничего не говорит о "бывших правообладателях". История передачи прав на объект недвижимости может сказаться на добросовестности его приобретения последующим правообладателем. Представляется, что данный вопрос будет определен на уровне практики правоприменения", – рассуждает Жолобова.

Также собеседница агентства обращает внимание на то, что новый порядок затруднит кредиторам поиск активов должника при банкротстве, поскольку сложно будет осуществить проверки всех предполагаемых объектов недвижимости.

Впрочем, плюсы у закона тоже есть. Любому лицу предоставляется возможность проверки подлинности уже выданной выписки (например, полученной правообладателем) с указанием ФИО правообладателя через официальный сайт с предоставлением уникального идентификационного номера, то есть данная информация будет легитимной, указывает Жолобова.

Разрешение не нужно

С 1 января собственники недвижимости наделяются правом бесплатно получать информацию о том, кто зарегистрирован в их жилом помещении (федеральный закон от 14.07.2022 № 304-ФЗ).

Будут предоставляться персональные данные зарегистрированных: ФИО, дата и место рождения, дата постановки на регистрационный учет, а по иностранным гражданам дополнительно сообщат их гражданство и срок регистрации.

При этом получать согласие граждан, зарегистрированных в жилом помещении, не потребуется. Благодаря этому собственнику станет намного проще узнать об объекте в процессе его продажи, в том числе и о зарегистрированных лицах. В ином случае это было бы сокрытием информации от покупателя, напоминает член Ассоциации юристов России Коба Оржония.

Ранее получить информацию о зарегистрированных лицах без их согласия не было возможно, что стимулировало развитие теневого бизнеса по незаконному предоставлению адресно-справочной информации, добавляет эксперт.

Подпись без усиления

С 1 января ряд заявлений можно будет подать без усиленной квалифицированной электронной подписи. Также с этой даты госорганы и муниципальные власти обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме.

По словам члена Ассоциации юристов России Маргариты Курашиной, прежде всего, это упрощает подачу заявлений через личный кабинет на сайте Росреестра для физических и юридических лиц, а именно:

При этом безопасность сохранности данных не снижается, так как они предоставляются официально зарегистрированным пользователям, указывает Курашина. Возникшие вопросы по конкретным случаям рассматриваются индивидуально.

Крестьянское счастье

Российские фермеры и крестьянские хозяйства с 1 января смогут получить в аренду земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Участки предоставляются без торгов на срок до пяти лет (федеральный закон от 14.07.2022 № 316-ФЗ). Причем фермерам не потребуется подтверждать, что у них нет других земельных участков в иных субъектах страны.

Однако у этого заманчивого предложения есть важные оговорки. В частности, нельзя изменять целевое назначение земли, передавать ее другим лицам или в субаренду. Помимо этого, запрещается использовать арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив.

Заявителю могут и вовсе отказать в аренде, если земельный участок, на который он претендует, не соответствует предельным размерам предоставляемых лотов. Эти параметры устанавливаются законом каждого субъекта РФ. Плюс можно банально не успеть - то есть подать заявку на участок после того, как на него ранее уже поступил запрос от другого арендатора.

Приятный арендный "минус"

В новом году арендодатели и арендаторы могут ликовать и веселиться, ведь с 1 января снижается размер госпошлины за регистрацию соглашений об изменении или расторжении договора аренды недвижимости (при условии, что он уже зарегистрирован в ЕГРН). Отныне для физических лиц он составит 350 рублей, а для организаций – 1 тысячу рублей.

Напомним, что такой госпошлина была до 2020 года, ведь подобные операции с договором не считались самостоятельным юридически значимым действием. Но в 2020 году сумма вдруг выросла до 2 тысяч для "физиков" и до 22 тысяч для юрлиц, что, конечно, сильно ударяло по карману.

Инициаторы законопроекта (ныне федеральный закон от 05.12.2022 N 493-ФЗ) назвали повышение необоснованным и призвали установить отдельный размер госпошлины для случаев госрегистрации соглашений об изменении или расторжении договоров аренды, что и было реализовано.

Пустячок, а приятно

Как только многофункциональные центры (МФЦ) откроются после новогодних каникул, россияне могут бежать туда, запрашивать сведения из ЕГРН и оплачивать их одной квитанцией, а не двумя, как это было раньше. Ничего критичного, конечно, но просто чуть удобнее.

"Решение упростит порядок оплаты и сократит количество операций, необходимых для получения госуслуг, в том числе оказываемых Росреестром" – поясняется на сайте ведомства.

Прозрачность повысилась

Росреестр в своих приказах наформулировал довольно много изменений. Но обратить внимание простым смертным стоит на несколько.

Во-первых, с 1 января появится отдельная форма выписки из ЕГРН об установленных в пользу отдельного лица ограничениях прав и (или) обременениях объекта недвижимости.

"С помощью новой выписки можно будет получить информацию по таким установленным в пользу отдельного лица ограничениям прав, как ипотека, аренда, рента и сервитут", – указывается на сайте Росреестра. Ранее эти данные являлись лишь составной частью выписки из ЕГРН о конкретном объекте недвижимости. Теперь же можно будет узнать обобщенную информацию об ограничениях прав и (или) обременениях на все объекты недвижимости, установленных в пользу конкретного лица, пояснил нюансы изменений статс-секретарь - замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.

Данное нововведение дополняет процесс сделки по недвижимости в части защиты прав и интересов покупателей, отмечает управляющий партнер "Легес бюро" Мария Спиридонова.

Однако нужно помнить, что данная информация по-прежнему отнесена к сведениям ограниченного доступа, поэтому запросить такой вид выписки смогут только сами правообладатели, а также лица, перечень которых лучше изучить в статье 62 федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Впрочем, покупателю переживать не стоит, ведь если продавцом не была предоставлена информация об имеющихся на недвижимость обременениях, вторая сторона может признать заключенный договор недействительным. Продавцу это невыгодно, ведь фактически ему придется возвратить уплаченную по сделке сумму, поясняет Спиридонова.

Кроме того, приказом Росреестра установлено, что предоставление сведений из ЕГРН осуществляет публично-правовая компания "Роскадастр". А это значит, что в реквизитах форм выписок полное наименование органа регистрации прав теперь будет звучать как ППК "Роскадастр". Проверяйте отныне этот момент внимательнее при изучении документов во время сделок.

Эхо прошлогодних перемен

Еще в сентябре прошлого года в России вступило в силу постановление правительства РФ № 92, корректирующее правила расчета платы за общедомовые нужды (ОДН). Оно вызвало волну возмущения у россиян, ведь, согласно изменениям, добросовестным плательщикам вроде как придется оплачивать долги своих соседей. Напомним, что раньше долги за перерасход ресурсов на ОДН обязана была покрывать управляющая компания, а теперь это бремя переложили на плечи пользователей. Но это не точно, в смысле не очень понятно.

Согласно документу, в течение первого квартала 2023 года должна быть произведена корректировка коммунальных начислений за прошедший расчетный период, а значит, до конца первого квартала 2023-го собственникам начнут приходить первые корректирующие "платежки". Вопрос в том, какой будет эта корректировка – в плюс или в минус?

Согласно подпункту б(3) постановления правительства РФ от 03.02.2022 N 92, плата за коммунальный ресурс подлежит корректировке по истечении календарного года или при прекращении договора ресурсоснабжения (далее – период корректировки) исходя из совокупного объема коммунального ресурса, подлежащего оплате исполнителем за период корректировки, который определяется как разница между совокупным объемом коммунального ресурса, определенным исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета или среднемесячного объема потребления коммунального ресурса за период корректировки, и совокупным объемом коммунальной услуги и коммунального ресурса, потребленного в нежилых помещениях в многоквартирном доме, подлежащим оплате потребителями за период корректировки. Корректировка производится в течение первого квартала года, следующего за календарным годом, за который производится корректировка, а при прекращении (расторжения) договора ресурсоснабжения – в течение одного месяца с даты прекращения (расторжения) такого договора.

РазвернутьСвернуть

В Минстрое еще в прошлом году поспешили успокоить, заверив, что документ не предполагает оплаты долгов за ЖКУ соседей. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, каждый собственник несет ответственность за потребленные коммунальные ресурсы и услуги, подчеркнули в ведомстве. И в целом это действительно так – соседские долги за "коммуналку" на других собственников, разумеется, переводить никто не собирается. Однако речь идет конкретно о расходах на содержание общего имущества дома, которые жильцы оплачивают по квитанции вместе с другими ЖКУ.

Адвокат МКА "Центрюрсервис" Екатерина Тютюнникова напоминает, что коммунальные ресурсы на содержание общедомового имущества – это холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, отведение сточных вод. Соответственно, расходы на ОДН включают освещение мест общего пользования, воду на мытье лестничных площадок и мусоропроводов, энергию, потребляемую лифтами. По газу расход на ОДН законом не предусмотрен, а отопление начисляется как единая коммунальная услуга, уточняет эксперт.

Корректировка оплаты производится либо в течение первого квартала года, следующего за календарным годом, за который производится перерасчет, либо в течение одного месяца с даты прекращения (расторжения) договора ресурсоснабжения – это и есть период корректировки. По истечении него производится перерасчет платы за ОДН.

Для этого берется объем коммунального ресурса, потребленного на содержание общего имущества. Он вычисляется по показаниям общедомового прибора учета или на основании среднемесячных показателей потребления.

Порядок расчета коммунальных ресурсов на содержание общего имущества (далее КР на СОИ), по словам Тютюнниковой, следующий:

- если общедомового счетчика нет, либо он сломан, истек срок поверки – расчет делается по нормативу;

- если установлен общедомовой прибор учета, но собственники не приняли решение о распределении КР на СОИ по факту, то в основе расчета норматив, который в дальнейшем пересчитывается на фактическое потребление;

- если собственники проголосовали за начисление по среднемесячному потреблению КР на СОИ, то оно выставляется в расчетном периоде, а затем корректируется на факт;

- такой же принцип используется при оплате КР на СОИ по факту на основе показания общедомового прибора учета;

- если в доме установлена автоматизированная информационно-измерительная система учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, то КР на СОИ определяется по ней каждый месяц.

РазвернутьСвернуть

И вот дальше возникает главный вопрос, а что будет, если по итогам перерасчета выявится "сверхнормативное" потребление? Значит ли это, что все собственники, в том числе и добросовестные, исправно платившие за "коммуналку", получат корректирующие платежки с доначислением?

Тютюнникова предлагает разобрать этот момент на примере: допустим, за месяц по общедомовым показаниям дом потребил 100 кубических метров воды (сюда входят все ресурсы – и те, что расходуются на индивидуальное потребление в квартирах и ресурсы на ОДН). Жильцы дома передали показания с индивидуальных приборов учета в объеме 70 кубических метров. 10 кубометров воды из этих 100 составили ресурсы на содержание общего имущества, а оставшиеся 20 кубометров – это как раз сверхнормативный ресурс. Раньше его должна была покрывать управляющая организация. Теперь всю разницу между показаниями должны оплатить жильцы, указывает адвокат.

Это подтверждает член комитета по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Александр Толмачев, подчеркивая, что доплата распределяется между всеми, так как собственники отвечают солидарно по всем расходам на ОДН. И если "сверхнорматив" образовался в результате неуплаты какими-то собственниками жилищно-коммунальных услуг, то добросовестные собственники действительно будут платить за недобросовестных.

В самой "платежке" доначисление указывается по-разному. Чаще всего отдельной строкой с суммой доплаты (так делают в Москве), но иногда эта сумма вложена в общий платеж без расшифровки, добавляет Толмачев.

С другой стороны, Тютюнникова задается вопросом: а откуда в принципе возникает "сверхнорматив"? Причинами, помимо неуплаты, могут быть несвоевременная передача показаний, занижение показаний, отказ от приборов учетов и оплата по нормативу с учетом зарегистрированных лиц, а не реально проживающих, утечка, рассуждает собеседница агентства.

При этом она уверена, что к соседским войнам это не приведет, больше вопросов возникнет к управляющим компаниям. Напротив, жильцы могут объединиться, создать инициативную группу, которая будет проверять состояние коммуникаций, проводить разъяснения совместно с управляющей о необходимости вовремя передавать показания.

Предполагается также, что собственникам придется научиться экономить: взаимодействовать с управляющей компанией, контролировать объем ресурсов, требовать незамедлительных устранений неполадок, направлять запросы в надзорные органы о проведении проверок. "Приведет ли это к возможности уменьшить платежи, либо к возможным злоупотреблениям и повышению размера оплаты, покажет время", – заключает Тютюнникова.