Удобство с риском: чем опасна цифровизация регистраций сделок с жильем

В процедуре регистрации сделок по недвижимости регулярно происходят какие-то изменения. В частности, все активнее идет процесс перевода части операций и документооборота в электронный вид. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость" о том, какие высокотехнологичные новшества вводятся в сделки с жильем, чем опасна такая цифровизация и как покупателям теперь осуществлять проверку предоставляемых продавцом данных.

Штампа больше нет

Росреестр хочет максимально перевести все действия по регистрации сделок с недвижимостью в электронный вид. Для этого с 29 июня текущего года ведомство и МФЦ перешли на безбумажный документооборот в том числе и при регистрации сделок.

«

"Это позволяет экономить до двух дней на логистику документов без потери качества проведения их правовой экспертизы и обеспечивает безопасность сделок", – разъясняется на сайте Росреестра.

Изготовленные и направленные МФЦ в Росреестр электронные образы документов проходят такую же правовую экспертизу регистратором, какую проходили "бумажные" документы, отмечается в сообщении ведомства.

Кроме того, с 29 июня Росреестр перестал ставить штамп на договорах купли-продажи, аренды, дарения квартир и на договоры долевого участия.

"На представленном заявителем бумажном подлиннике договора купли-продажи специалист МФЦ, принимающий документы для регистрации прав, проставляет отметку о создании электронного образа соответствующего договора. После госрегистрации заявителю вместе с документами, которые он представил на бумаге, выдается выписка из ЕГРН, удостоверяющая регистрацию права собственности", – описывают весь механизм в Росреестре.

Такая выписка направляется Росреестром в МФЦ в электронном виде. Выписка же на бумаге для получателя оформляется уже в МФЦ: на ней проставляются соответствующие надписи, ставятся подписи сотрудников и печати МФЦ.

Сейчас Минцифры России совместно с Росреестром разрабатывают суперсервис "Мое жилье", который позволит проводить безопасные онлайн сделки с недвижимостью. Благодаря ему пользователи портала смогут размещать объявления о продаже жилья в интернете, подтверждая права на него онлайн по ЕГРН. Специальный конструктор позволит составить электронный договор купли-продажи, ипотеки или долевого участия по разработанным Росреестром формам.

С его помощью можно будет проверить наличие обременений, информацию о зарегистрированных жильцах, а также наличие задолженности по оплате ЖКУ и другие параметры.

Вместе с тем, сейчас уже стала доступна отправка заявлений в Росреестр на исправление технической ошибки в данных ЕГРН полностью онлайн. Например, если в техническом плане здания указана одна площадь, а в реестре – другая.

Подписать заявление на услугу можно с помощью усиленной электронной квалифицированной подписи в мобильном приложении "Госключ". Позднее Росреестр планирует запустить эту услугу для и для обладателей электронной подписи, выданной другими удостоверяющими центрами.

РазвернутьСвернуть

Новая выписка

Некоторые изменения претерпела и информация, которая предоставляется в выписке из ЕГРН. Так, с февраля нынешнего года в нее включаются сведения о признании многоквартирного дома аварийным или непригодным для проживания.

А с 2023 года в России появится новый вид выписки из реестра. С ее помощью можно будет получить информацию по установленным в отношении собственника ограничениям прав – таких как ипотека, аренда или рента.

Лица, имеющие право получить такую выписку – например, руководители органов власти, работники МФЦ, наследники собственника и арбитражные управляющие – смогут узнать, есть ли у конкретного человека ипотечный кредит и сдает ли он свою недвижимость в аренду.

Раньше получить такую информацию можно было только о конкретном объекте недвижимости, но с 2023 года такие сведения будут предоставляться о собственнике и распространяться на все принадлежащие ему объекты.

Для покупателя это в целом позитивные изменения, так как теперь можно получать дополнительную информацию о собственнике квартиры. Но, вместе с тем, сделать это можно будет только с согласия правообладателя, обращают внимание юристы.

Бдительность на максимум

Несмотря на то, что переход на безбумажный документооборот очень удобен для всех сторон сделки, он несет в себе и определенные риски, говорят юристы.

«

"В целом право на любое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, и значимость представляет не наличие либо отсутствие штампа на правоустанавливающем документе, а внесение сведений об объекте недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимость", – отмечает советник практики недвижимости и строительства коллегии адвокатов "Регионсервис" Анна Жолобова.

Однако отмена штампа Росреестра на договорах купли-продажи недвижимости увеличивает вероятность предоставления продавцом недостоверных сведений об условиях покупки квартиры и затягивания сделки, пока будут проверяться эти сведения, предупреждают юристы.

Кроме того, при наличии сомнений в подлинности подписи сторон, отсутствие оригинала договора купли-продажи квартиры не позволит провести экспертизу, добавляет управляющий партнер "Легес-Бюро" Мария Спиридонова.

Чтобы обезопасить себя, покупателю следует требовать от продавца копию договора купли-продажи из Росреестра. На ней будет проставлена надпись, что копия сделана с электронного образа договора, хранящегося в соответствующем реестровом деле, и верна ему. Сама пометка будет подписана сотрудником кадастровой палаты и скреплена ее печатью, разъясняют в Росреестре.

Для проверки выписок из ЕГРН Росреестр планирует разработать и запустить в 2023 году специальный цифровой сервис.

На выписках появится QR-код, при наведении на него камеры программа сканирования будет открывать ссылку на сайт Росреестра.

"Пока не очень понятно, насколько эффективно этот сервис будет работать с технической точки зрения. В частности, вопросы возникают, в отношении способов защиты от потенциальных фальсификаций", – говорит старший юрист Birch Legal Дарья Чуева.

РазвернутьСвернуть

Меньше информации

С 1 марта 2023 года из выписок из ЕГРН для третьих лиц будут исключены персональные данные (фамилия, имя, отчество и дата рождения) физических лиц – собственников объектов недвижимости, а также физических лиц, в пользу которых установлены обременения.

Они будут доступны только строго ограниченному кругу лиц, например, самому собственнику, супругам, нотариусам, ряду государственных органов. Для остальных третьих лиц получение данных о собственнике квартиры будет возможно либо только с его согласия, либо через нотариуса.

Эти изменения с одной стороны весьма позитивны, так как направлены на защиту персональных данных владельцев недвижимости, но на практике у покупателей могут возникнуть проблемы, предупреждают юристы.

«

"Введение нового порядка блокирует для потенциального покупателя возможность проверить наличие права собственности на объект у продавца перед совершением сделки", – предостерегает Жолобова.

По ее словам, это повысит риск покупки недвижимости у недобросовестных продавцов и будет способствовать увеличению количества недействительных сделок. Кроме того, сделки будут длиться дольше из-за необходимости запрашивать у продавца согласие на предоставление сведений о нем из ЕГРН.

Но в целом если и покупатель, и продавец заинтересованы в продаже квартиры, то совместный поход в МФЦ и заказ выписки не очень затруднит их. Плюс такую выписку можно получить достаточно оперативно, отмечает руководитель офиса "Митино" агентства "Инком-Недвижимость" Наталия Борзенкова.

А вот если вдруг продавец категорически откажется предоставлять выписку, это веский повод задуматься, стоит ли приобретать данную квартиру, заключает она.