Не копи ком: что надо предпринять, чтобы ваше жилье не отняли за долги

Большие долги по оплате за услуги ЖКХ, по алиментам и кредитам и статус банкрота чреваты тем, что должник может лишиться своего жилья. Но если проявить активность, то можно избежать этой ситуации. Сайт "РИА Недвижимость" решил разобраться, что можно предпринять, чтобы не лишиться крыши над головой.

Коммунальные долги

Всем известно, что оплачивать счет за услуги ЖКХ следует до 10-го числа следующего месяца.

«

"То есть уже начиная с 11-го числа месяца, собственник, не заплативший за коммуналку становится потенциальным должником. С этого момента управляющая компания уже вправе требовать оплаты в суде", – предупреждает руководитель отдела по правовым вопросам управляющей компании "Самолет" Вячеслав Соколов.

Вячеслав Соколов

руководитель отдела по правовым вопросам управляющей компании "Самолет"

Но на практике управляющие компании, по его словам, обычно обращаются в суд не ранее трех месяцев с момента образования задолженности. Как правило, сначала они отправляют должнику напоминания, уведомления и претензии, одновременно начисляя пени за период неуплаты.

В том случае, если человек не платит более двух месяцев, управляющая компания вправе ограничить, а затем и приостановить предоставление конкретной коммунальной услуги. Под ограничением подразумевается временное уменьшение подачи объема услуги или, например, ее подача в течение суток по графику, рассказывает Соколов.

"Исключением в данном случае являются отопление и холодное водоснабжение, которые по закону нельзя ограничить либо приостановить", – говорит он.

Кроме того, если квартира находится в долевой собственности, и не платит только один из собственников, лишить всех проживающих, к примеру, горячей воды тоже невозможно.

РазвернутьСвернуть

В том случае, если управляющая компания подает на должника в суд за неуплату и выигрывает дело, то судебные приставы начнут списывать с него задолженность со счетов и могут арестовать имущество.

"Взыскание обращается в первую очередь на денежные средства, принадлежащие должнику. Если их нет или суммы недостаточно, то судебный пристав-исполнитель вправе обратить взыскание на другое имущество: сперва движимое, а затем и недвижимое, в том числе на жилье", – рассказывает адвокат Нарек Самсонян.

То есть теоретически возможно лишиться квартиры за долги по уплате коммунальных счетов. Правда долг должен быть сопоставим со стоимостью квартиры и жилье должно быть не единственным, говорят юристы.

«

"В реальной практике такая участь обычно касается только лиц, занимающих помещения по социальному найму. Например, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин (серьезная болезнь) не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке", – предупреждает Соколов.

Вячеслав Соколов

руководитель отдела по правовым вопросам управляющей компании "Самолет"

Правда в этом случае им должны представить другое жилое помещение по договору социального найма. Его размер должен соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, добавляет он.

И даже в этом случае есть несколько категорий, которые нельзя выселить ни при каких обстоятельствах. К ним относятся пенсионеры, родные погибших при выполнении служебных обязанностей, люди с ограниченными возможностями 1 и 2 группы и дети-сироты, которые получили жилье за счет государства.

В любом случае долг по коммунальным платежам – это проблема, которая имеет особенность быстро разрастаться, так что ее лучше предотвратить, чем разбираться потом с последствиями.

Конечно, каждый человек сам решает, как распоряжаться своими финансами, но все же, если он понимает, что не в состоянии оплачивать услуги ЖКХ, то не стоит тянуть время и копить долги, рекомендуют в управляющей компании "Самолет". Ведь это чревато серьезными проблемами.

Во-первых, стоит пересмотреть свои привычки и постараться экономить коммунальные ресурсы, чтобы уменьшить счета, к примеру жечь меньше электричества.

Во-вторых, стоит связаться с управляющей компанией и попросить о рассрочке. Возможно, УК пойдет навстречу – ведь она тоже заинтересована в том, чтобы получать хоть какие-то деньги, а не просто фиксировать копящийся долг.

"Хотя это все же всегда частные договоренности между управляющей компанией и должником, а не системный инструмент", – предупредили в пресс-службе "Самолета". Так что управляющая компания имеет право предоставлять такую рассрочку по своим усмотрению, форме и порядку или не предоставлять вовсе – но попытаться все же стоит.

Жилье в ипотеке

Если человек взял ипотечный кредит и в какой-то момент перестает его оплачивать, то банк имеет законные права забрать жилье, которое является залогом.

"И вот как раз в этом случае выселения не избежать, даже если жилье единственное", – предупреждает Самсонян.

Правда банки в большинстве случаев совершенно не горят желанием отнимать жилье у своих заемщиков, им гораздо выгоднее, чтобы они продолжали платить. Поэтому до того, как прибегнуть к крайним мерам, банки начнут с начисления штрафов, пеней и неустоек и попытаются привлечь к ответственности поручителей и созаемщиков.

А если сумма долга меньше 5% от стоимости недвижимости или если просрочка по кредиту меньше трех месяцев, на жилье и вовсе нельзя обратить взыскание, обращает внимание Самсонян.

Опять же, здесь важно предпринять профилактические меры. Если человек понимает, что не может выплачивать ипотеку, не нужно ждать, пока все станет совсем плохо и возникнет реальный риск изъятия жилья. Нужно в первую очередь обращаться в банк и искать пути решения вопроса.

Например, до 30 сентября 2022 года у заемщиков была возможность попросить о кредитных каникулах. Сейчас рассматривается предложение о том, чтобы продлить эту возможность до 31 марта 2023 года, но решение пока не принято.

Кредитные каникулы действуют сейчас только для мобилизованных граждан. Они предоставляются на срок мобилизации, увеличенный на 30 дней, при этом они могут быть продлены на период болезни либо "безвестного отсутствия". Обратится к кредитору за такими каникулами можно до конца 2023 года, приложив к требованию об их предоставлении документы, подтверждающие выручку и мобилизацию.

РазвернутьСвернуть

"Во время льготного периода не надо вносить платежи по кредиту. Конечно, банк все равно будет начислять проценты, которые придется выплатить впоследствии. Из-за этого возрастет общий срок действия кредита и, соответственно, итоговая переплата по нему", – отмечает аналитик финансовой группы "Финам" Игорь Додонов.

Но в данный конкретный момент для заемщика это может быть существенной помощью.

По словам эксперта, при оформлении кредитных каникул информация о них попадает в кредитную историю, но не портит ее. То есть если после завершения каникул заемщик продолжит исправно вносить платежи, он по-прежнему будет считаться надежным заемщиком.

Стоит также попытаться договориться о рассрочке с банком. Делать это лучше как можно быстрее – хотя бы в первый месяц после дня просрочки, иначе банк уже начнет начислять штрафы.

Ну и в самом крайнем случае можно самостоятельно продать жилье из-под ипотеки. При этом возможны разные варианты. Например, полное погашение ипотечного кредита перед сделкой купли-продажи. Также возможна схема продажи недвижимости из-под залога с сохранением обременения – и тогда необходимость уплаты долга перейдет на покупателя, говорят риелторы.

"Такие случаи в нашей практике случаются довольно часто, так как для получения рассрочки в банке должны быть все-таки уважительные причины: потеря работы, длительная болезнь и так далее", – констатирует руководитель службы ипотечного кредитования агентства "Инком-Недвижимость" Ирина Векшина.

Как правило до продажи квартиры из-под ипотеки доводят пассивные люди.

"В нашей практике были люди, которые не гасили кредит, объясняя это тем, что платить им нечем. Мы предлагали таким клиентам, которые хотели бы продать недвижимость, обратиться в банк, но они отказывались – говорили, что такой шаг им не поможет, все равно платить нечем. Это странная ситуация, ведь, на наш взгляд, можно было попытаться разобраться с долгами", – сетует руководитель департамента городской недвижимости "НДВ Супермаркет недвижимости" Елена Мищенко.

Нюансы банкротства

Если человек накопил большие долги, например, за оплату услуг ЖКХ, по алиментам или какие-то другие, и начал процедуру банкротства физического лица, то его жилье может быть продано в счет уплаты долга.

Но как правило речь идет только о жилье, которое не является для должника единственным пригодным для постоянного проживания помещением, говорит старший юрист адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаз Мстоян.

Чтобы суд признал жилье единственным, оно должно соответствовать следующим признакам:

«

"То есть, если даже в собственности у человека находится единственная квартира, но должник в ней не зарегистрирован и не проживает, то у финансового управляющего есть все основания для включения данного имущества в конкурсную массу с целью последующей продажи", - констатирует зампред Московской коллегии адвокатов "Центрюрсервис" Илья Прокофьев.

Илья Прокофьев

зампред Московской коллегии адвокатов "Центрюрсервис"

Правда в 2021 году Конституционный суд совершил революцию в теме изъятия единственного жилья у должников. Тогда он решил, что на единственное жилье может быть обращено взыскание в случае, если его можно продать для погашения долга и предоставить собственнику взамен жилое помещение, в котором он сможет проживать вместе со своей семьей.

После появления такого прецедента вопрос о лишении должника единственного жилья рассматривается судом индивидуально в каждом конкретном случае, предупреждает ведущий юрист правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры" Алексей Николаев.

«

"Если долг, к примеру, составляет 1 миллион рублей, и у должника есть единственный дом площадью 300 квадратных метров, то его могут продать и предоставить взамен квартиру", – рассказывает Самсонян.

Нарек Самсонян

адвокат

По его словам, смысл состоит не в том, чтобы выгнать человека на улицу, а соблюсти баланс интересов кредитора и должника.

В целом банкротство – не такой уж простой механизм, с помощью которого можно отделаться от долгов, поэтому прибегать к нему нужно в крайнем случае и стараться не наращивать ком долгов.

"Например, человек платит алименты, и его материальное положение вдруг ухудшилось, в этом случае есть возможность пересмотреть их размер", – говорит Николаев.

В подобной ситуации, по его словам, нужно обратиться с отдельным иском в суд и предоставить, к примеру, справку с работы с указанием доходов или документ с биржи труда.