Вам повестка! В каких случаях покупка жилья может окончиться в суде

Удачно состоявшаяся сделка купли-продажи квартиры – вроде бы повод расслабиться для всех ее участников. Однако, всегда есть то самое "внезапно", которое сваливается как снег на голову и буквально отматывает все назад, угрожая лишить покупателя его новоиспеченного жилья. Сайт "РИА Недвижимость" выяснил самые частые основания для оспаривания сделок по недвижимости в суде.

Продавец-банкрот

Главная опасность для участников сделки, особенно если среди них есть "добросовестные покупатели", если дело дойдет до суда и в результате сделка будет недействительной, то есть заключенной с нарушением требований закона. Такие сделки могут быть ничтожными (то есть недействительными сами по себе) или оспоримыми (признаются недействительными судом по заявлению заинтересованного лица).

Одной из самых частых причин, по которой после продажи жилья подаются иски в суд, – это банкротство продавца. Чаще всего это делают кредиторы, говорят адвокаты.

Очень часто они выигрывают такие суды. В результате квартира возвращается продавцу и затем попадет в конкурсную массу. Покупатель же квартиры будет признан лишь одним из кредиторов.

Срок исковой давности в этом случае составляет три года с момента, когда подающему иск стало известно о наличии соответствующих оснований, но не более трех лет с момента признания должника банкротом.

И даже если человек на момент продажи жилья не был банкротом, но обанкротился в течение трех лет после заключения сделки, это тоже создает риск ее оспаривания в суде. Кредиторы могут доказать, что продажа была проведена для того, чтобы скрыть имущество должника.

«

"В этом случае сделка в большинстве случаев будет признана недействительной, так как продаваемая квартира должна была рассматриваться в составе конкурсной массы имущества должника, а ее владелец, пытаясь ее продать, хотел утаить часть имущества", – поясняет адвокат бюро "Лебедева-Романова и партнеры" Тимур Харди.

Тимур Харди

Адвокат бюро "Лебедева-Романова и партнеры"

Для того чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой квартиры нужно проверить, не ведется ли в отношении продавца квартиры каких-либо судебных разбирательств.

О наличии исполнительного производства можно получить информацию на сайте Федеральной службы судебных приставов, а о судебном производстве из картотеки арбитражных дел.

А узнать, не является ли человек банкротом в данный момент или не был признан им ранее, можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве.

Кроме того, стоит запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у собственника кредитов.

Супруг против

Еще одной распространенной причиной, по которой оспариваются в судах сделки по продаже недвижимости, приобретенной в браке, является отсутствие нотариального согласия супруга на такую продажу.

«

"В моей практике был такой случай, когда мужчина продал квартиру, не заручившись согласием жены. В итоге последняя обратилась с исковым заявлением в суд, после чего сделка была отменена", – вспоминает Харди.

Тимур Харди

Адвокат бюро "Лебедева-Романова и партнеры"

В таких ситуациях продавец обычно утаивает тот факт, что квартира была куплена в браке, и выдает себя за единственного собственника. При этом Росреестр регистрирует такие сделки, так как тоже не имеет сведений о том, что на такое жилье может претендовать еще и супруг или супруга.

Срок исковой давности в данном случае составляет один год с того дня, когда человек, чьи права были нарушены, узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Правда с 1 сентября 2022 года были внесены поправки в Семейный кодекс, которые направлены на то, чтобы сократить число подобных судебных разбирательств.

«

"Теперь супругу можно не оспаривать сделку, совершенную без его согласия, а при разделе совместного имущества увеличить причитающуюся ему долю на стоимость отчужденного без его согласия имущества", – обращает внимание управляющий партнер адвокатского бюро "РИ-консалтинг" Елена Гладышева.

Елена Гладышева

Управляющий партнер адвокатского бюро "РИ-консалтинг"

Например, если супруг продал квартиру за 3 миллиона рублей без согласия супруги, то супруга вправе увеличить причитающуюся ей долю в общем имуществе на 1,5 миллиона рублей, не оспаривая сделку по продаже.

Для покупателя тоже действует важная оговорка, добавляет Гладышева. Он будет признан добросовестным в том случае, если при заключении сделки руководствовался сведениями о собственнике из ЕГРН.

"Если в ЕГРН не содержится сведений, что имущество является совместным, то даже при отсутствии согласия супруга на совершение сделки, такую сделку оспорить не получится", – успокаивает Гладышева.

Внезапный наследник

Достаточно часто оспаривают куплю-продажу квартиры неожиданно объявившиеся наследники, чьи права, как оказывается, были нарушены. Они могут заявить свои права на наследство в течение трех лет после того, как узнали о смерти наследодателя.

Если продавец получил квартиру по завещанию (а не просто в силу закона как наследник), то завещание тоже часто оспариваются родственниками умершего, отмечают адвокаты.

«

"Такими неожиданными наследниками могут быть, например, дети наследодателя от предыдущих браков, либо признанные им при жизни внебрачные отпрыски, о которых наследники ничего не знали", – рассказывает адвокат конторы "Бородин и партнеры" Наталья Корнилевская.

Наталья Корнилевская

Адвокат конторы "Бородин и партнеры"

Наибольшие проблемы покупателю квартиры, по ее словам, доставят несовершеннолетние, нетрудоспособные наследники, имеющие право на обязательную долю в наследстве.

Вместе с тем, если истцы пропустили шестимесячный срок, отведенный для вступления в наследство, им придется восстанавливать его в судебном порядке и доказывать суду уважительность причин пропуска. К таким причинам относится, например, тяжелая болезнь. А вот тот факт, что человек не знал о своем праве на наследство, не является уважительной причиной.

«

"Для нового собственника все это будет очень неприятно. Но, тем не менее, его права на недвижимость будет оспорить достаточно сложно. На практике квартиру у него, скорее всего, не отнимут, а просто взыщут полагающуюся долю стоимости квартиры с тех наследников, которые продали недвижимость без учета внезапно объявившихся наследников", – объясняет Корнилевская.

Наталья Корнилевская

Адвокат конторы "Бородин и партнеры"

Долевые споры

Разбирательства по поводу продажи долей в квартире входят в число частых судебных споров.

Самая распространенная причина обращения в суд – это отсутствие отказа от права преимущественной покупки совладельцев долевой собственности, констатируют адвокаты.

«

"В моей практике был такой случай, когда женщина продала долю в праве собственности на жилье, не имея отказа от права преимущественной покупки со стороны сособственника. Мужчина сам хотел приобрести долю, но из-за сложных отношений эта женщина не обратилась к нему за отказом. Тем самым, он решил, что она обошла его права. В результате сделка в суде была отменена", – вспоминает Харди.

Тимур Харди

Адвокат бюро "Лебедева-Романова и партнеры"

Чтобы избежать таких проблем, собственник доли, который хочет продать ее, обязан известить о своем намерении остальных участников долевой собственности. Он должен сделать это в письменной форме, указав цену. На размышления дается один месяц. Если по истечении этого времени другие владельцы откажутся от покупки, то продавец вправе выставлять свою долю в открытую реализацию, но по цене, не ниже озвученной в извещении.

Известить о продаже можно, например, телеграммой с уведомлением о вручении или заказным письмом с уведомлением и описью. Также можно отправить документ через нотариуса, причем некоторые из них в этом случае выдают подтверждение об отправке такого уведомления.

И если впоследствии сособственники захотят подать в суд, это будет доказательством того, что они были извещены перед продажей.