Метры по сусекам: что можно купить, если не хватает денег на квартиру

Покупка квартиры, особенно в Москве, сегодня по карману далеко не каждому, поэтому некоторые люди, накопив, к примеру, миллиона три, начинают искать альтернативные варианты для их вложения на рынке недвижимости. Сайт "РИА Недвижимость" решил выяснить, какие возможности для этого сейчас существуют, какова цена вопроса и вероятные "подводные камни".

Доля в квартире

Одной из альтернатив приобретению отдельной квартиры может стать доля в жилье. По данным аналитического центра "Инком-Недвижимость", средняя цена таких предложений в Москве составляет сегодня порядка 4,2 миллиона рублей (в июле цены выросли на 1% по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года), но, конечно, можно найти и гораздо более дешевые варианты.

«

"В новой Москве минимальная стоимость доли начинается вообще от 230-250 тысяч рублей, например, за 1/15 доли в квартире площадью 44 квадратных метров в Троицком округе. В "старой" Москве – от 500-550 тысяч рублей – это 1/24 доли в квартире площадью 45 квадратных метров на юге города", – рассказывает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.

Надежда Коркка

Управляющий партнер компании "Метриум"

Сейчас на столичном рынке жилья представлено около 400 подобных предложений.

Несмотря на достаточно привлекательную цену, с долями возникает огромное количество проблем. С точки зрения вложения средств основная из них заключается в том, что такую недвижимость достаточно сложно реализовать по хорошей цене – как правило она продается гораздо дешевле, чем если бы собственники продавали всю квартиру целиком и потом делили деньги между собой пропорционально принадлежащим им долям.

Плюс такие варианты не особенно пользуются популярностью из-за множества юридических нюансов, ведь при владении долей нужно считаться с мнением других собственников. К примеру, без их согласия долю нельзя сдать в аренду, предупреждают риелторы.

Дополнительные сложности связаны с тем, что доля – это как правило не отдельная комната, а просто, к примеру, ½ или ¼ в квартире, поэтому не очень понятно, на какие конкретно помещения собственник в итоге получает право. Придется договариваться с другими владельцами, а сделать это часто оказывается очень сложно.

«

"Перед продажей же владелец доли должен сначала предложить другим собственникам воспользоваться преимущественным правом выкупа. На размышление дается месяц", – говорит Коркка, добавляя, что по прошествии этого времени долю можно продавать посторонним людям, но по цене не ниже предложенной другим владельцам.

Надежда Коркка

Управляющий партнер компании "Метриум"

Перед покупкой доли Коркка советует уточнить, кто зарегистрирован на этой площади – для этого собственник должен предоставить выписку из домовой книги.

"Стоит озаботиться вопросом прекращения регистрационного учета и прописать сроки выполнения этой процедуры в договоре купли-продажи", – говорит она.

Кроме того, стоит проверить самого продавца и недвижимость. Это касается его дееспособности (пусть он предоставит справки из наркологического психо-неврологического диспансеров), а также наличия ограничений на сделки (запретов и арестов) в выписке из ЕГРН, добавляет Коркка.

Разбить по комнатам

Еще один возможный вариант – купить не квартиру, а отдельную комнату. Сделать это возможно, к примеру, в том случае, если это комната в коммунальной квартире – когда она выделена как отдельный объект недвижимости и имеет собственный кадастровый номер.

По данным агентства недвижимости "Миэль", сейчас на московском рынке жилья выставлено на продажу 1,6 тысячи комнат. Но они не особенно пользуются популярностью.

«

"Комнаты – это вообще очень узкий сегмент недвижимости. Их покупают в основном только те, кому нужна московская регистрация. То есть человек регистрируется по этому адресу, а живет, как правило, в другом месте", – рассказывает главный аналитик "Миэль" Екатерина Бережнова.

Екатерина Бережнова

Главный аналитик "Миэль"

Найти комнату за 3 миллиона в Москве будет непросто, в основном цены стартуют от 4,5 миллиона рублей (за год средняя цена выросла на 7%). Так что за эту сумму удастся купить комнату разве что только на окраине города, в плохом состоянии и с весьма сомнительными соседями, предупреждают риелторы.

А ведь "качество" соседей – это один из самых важных факторов при приобретении такой недвижимости. Если это люди, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью, а то и вовсе психически больные люди, то сдать подобное жилье в аренду и впоследствии выгодно продать будет крайне сложно.

Перед покупкой комнаты риелторы советуют тщательно проверить все документы на нее. В частности, продавец должен предоставить бумагу, подтверждающую тот факт, что другие собственники отказались от приоритетного права ее покупки. Кроме того, надо удостовериться в выписке из ЕГРН, что на комнату не наложены никакие ограничения – к примеру, арест за долги.

Купить "малышку"

Еще один возможный вариант вложения средств, если их не хватает на покупку полноценной квартиры в Москве, – приобрести малогабаритное жилье. По данным "Метриум", минимальная стоимость такого жилья в столице составляет 1,6 миллиона рублей за студию площадью 12 квадратных метров. Всего представлено почти 2,2 тысячи подобных квартир площадью до 20 "квадратов".

Риелторы говорят, что это очень ликвидный вариант, который всегда пользуется спросом, но такие варианты моментально раскупаются, обнаружить их и успеть купить не так-то просто.

Цены на малогабаритные квартиры растут быстрее, чем в среднем по рынку – за год квадратный метр в таком жилье в "старой" Москве подорожал на 21% – до 335 тысяч рублей, привела данные Коркка.

Особняком стоят квартиры, "нарезанные" на студии. Несмотря на привлекательную цену (всего 2-3 миллиона рублей), это очень опасный сегмент недвижимости, предупреждает владелец агентства недвижимости "Вишня" Сергей Вишняков.

«

"Основная проблема – это подвешенный юридический статус. Значительная часть таких вот нарезанных студий – это физически отдельные помещения, а фактически – те же самые доли в квартирах со всеми вытекающими отсюда проблемами", – говорит он.

Сергей Вишняков

Владелец агентства недвижимости "Вишня"

Еще одна серьезная сложность связана с неузаконенной перепланировкой – не всегда нарезка на мелкие студии с своими санузлами и кухней из большей квартиры правильно и до конца юридически оформлены.

"Я уже слышал про ситуацию, когда собственников такой квартиры заставили вернуть планировку назад. И пять малознакомых друг с другом людей вынуждены искать деньги на устранение незаконной планировки и в итоге получили одну квартиру на 5 человек", – приводит пример Вишняков.

Так что в случае с покупкой нужно быть особо внимательным к документам – смотреть в выписке из ЕГРН, чем все-таки реально владеет продавец (долей или квартирой) и изучать план БТИ на предмет законности планировки.

Взять машино-место

Интересной может быть покупка машино-места или кладовки в новом жилом комплексе. По данным, которые приводит "Инком-Недвижимость", средняя стоимость места в подземном паркинге составляет от 1,5 до 2 миллионов рублей в ЖК эконом- и комфорт-класса.

Потом такие помещения можно довольно выгодно сдавать в аренду или перепродать жильцам этого же ЖК, так как часто эти площади в дефиците.

«

"В настоящее время средняя стоимость однокомнатной квартиры в московской новостройке составляет 12,4 миллиона рублей, на эти же средства можно приобрести 8 парковочных мест, которые при арендной ставке в 12 тысяч рублей, будут приносить 96 тысяч рублей в месяц", – приводит расчеты руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимость" Дмитрий Таганов.

Дмитрий Таганов

Руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимость"

При этом сдавать парковочное место или кладовку во многих аспектах проще, чем жилье. Оно не требует ухода или ремонта и налог будет ниже, чем на квартиру.

"Но купить такие объекты можно не во всех жилых комплексах. В некоторых из них застройщик не готов продать машино-место или кладовую потенциальному покупателю, который не является собственником квартиры или апартаментов в данном ЖК. К причинам относятся дефицит таких вариантов, а также обеспечение приватности резидентов", – предупреждает Коркка.

Вложиться в землю

Если абстрагироваться от квадратных метров в бетоне, то можно рассмотреть участок земли как альтернативу покупке квартиры в Москве.

Цены на землю в Подмосковье стартуют от 1,5 миллионов рублей за участок, за год она подорожала очень существенно – от 9% до 33% в зависимости от расположения, подсчитали в "Инкоме".

"Сейчас участки пользуются спросом, поскольку на первичном рынке наблюдается дефицит готовых домов, а на вторичном продавцы серьезно завышают цены на них. Кроме того, участки без подряда являются самым дешевым сегментом загородной недвижимости", – объясняет Таганов.

По его словам, наиболее востребованными являются лоты, расположенные не далее 60 километров от МКАД, с хорошей транспортной инфраструктурой (наличием удобных подъездных путей, а также станций электричек и остановок автобусов в шаговой доступности), в организованных поселках с подведенными коммуникациями.

В отдаленных местах области можно купить землю вообще за 60-70 тысяч рублей, но добираться туда придется "на оленях", и потом выгодно продать такой участок будет крайне сложно, предупреждают риелторы.

Грамотно приобрести угодья, чтобы не столкнуться потом с проблемами, не так просто. Прежде всего, на Публичной кадастровой карте необходимо проверить вид разрешенного использования (ВРИ) участка.

"Лучше всего, если это ВРИ с кодом 2.1 "Для индивидуального жилищного строительства". Ведь возведение любого дома (в том числе легкого каркасного) запрещено на участках с видом разрешенного использования "Ведение огородничества" или "Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках", – предостерегает Коркка.

Кроме того, пользуясь этой картой, следует уточнить, не находится ли участок в границах охранных зон инженерных коммуникаций и объектов культурного наследия, а также природоохранных и водоохранных зон. Если документы не оформлены должным образом, то существует риск сноса строений.

Не лишним будет изучить и перспективы развития территории: не попадает ли участок в границы комплексного развития территорий или дорожного строительства. Ведь бывали ситуации, когда участки изымались для государственных или муниципальных нужд с выплатой компенсаций. Для того, чтобы получить такую информацию, надо запросить копию генерального плана в местной администрации или в комитете по архитектуре и градостроительству.

Подумать о другом городе

Ну и наконец, возможно, стоит расширить географию своих поисков и обратить внимание не только на столичные квартиры и подмосковные земли, но и на жилье в других городах России. Лучше, если это будут соседние с Московской области, чтобы в случае необходимости добраться туда можно было в течение нескольких часов.

В среднем однокомнатная квартира в новостройке в областном центре (Тверь, Калуга, Тула, Владимир) обойдется примерно в 3,3-3,8 миллиона рублей. Ее можно сдавать в аренду как посуточно, так и на долгий срок.

В среднем стоимость посуточной аренды однокомнатной квартиры в одном из крупных городов в соседних с Московской областью составляет около 1,5-2 тысяч рублей. В туристических центрах (Тула, Владимир, Суздаль, Ярославль) она может быть выше – 2-2,5 тысячи рублей в сезон – с апреля по сентябрь и в период новогодних праздников), приводит свои данные Коркка.

Долгосрочная же аренда однокомнатной квартиры, по ее словам, в региональном центре обойдется примерно в 17-23 тысяч рублей. Как правило в эту сумму включаются коммунальные платежи.

В данном случае сложности связаны с тем, что на расстоянии не так легко найти арендаторов и подписать с ними договор аренды. Кроме того, если впоследствии возникнут какие-то проблемы с квартирой, то придется приезжать лично и разбираться. Если у собственника нет родственников или друзей в этом городе, которым можно делегировать часть полномочий, то ситуация несколько затруднится.