То, да не то: на что надо морально настроиться покупателям апартаментов
Если рассматривать, к примеру, Москву в ее старых границах, то сейчас здесь представлено 292,1 тысячи квадратных метров апартаментов и 6,5 тысяч лотов. Это порядка 15% от всего предложения на первичном рынке столицы.
При этом в 2022 году предложение апартаментов упало до минимума за последние три года. Это связано в том числе с тем, что застройщики в последнее время выводили на рынок меньше проектов с апартаментами, ожидая законодательных изменений в части нового юридического статуса таких помещений.
Власти предпринимали уже несколько подходов с целью решить вопрос о правовом статусе апартаментов, однако соответствующий закон пока так и не был принят.
В настоящий момент апартаменты юридически являются нежилыми помещениями.
В последнее время это далеко не всегда так. На заре появления таких предложений на рынке стоимость могла отличаться на 15-20%, но в последние годы эта разница сгладилась.
Так, например, в московском бизнес-классе квадратный метр апартаментов стоит 392,9 тысячи рублей, а на рынке квартир – 437,6 тысячи. В других сегментах цены отличаются еще меньше.
В целом же разница в цене между квартирами и апартаментами обусловлена двумя основными факторами:
Стоимость земли под строительство апартаментов ниже, чем под строительство жилья. Смена вида разрешенного использования участка в категорию, пригодную для строительства жилья, влечет существенные затраты для застройщика.
При возведении апарт-комплекса застройщик освобожден от требований, связанных с возведением социальной инфраструктуры (школ, детских садов и пр.).
Ипотеку на приобретение апартаментов выдают многие крупные банки. Кроме того, на них часто распространяется и программа субсидирования ставки застройщиками.
А вот материнский капитал и жилищные сертификаты для покупки апартаментов в ипотеку использовать нельзя. Также не получится воспользоваться и льготными ипотечными программами, так как главное требование таких программ – это приобретение жилья.
Апартаменты в договорах долевого участия обозначаются как "нежилые помещения". Но, как и в случае с жильем, в нем будут указаны характеристики такого помещения: точный адрес, этаж, площадь.
Механизм защиты дольщиков, действующий сейчас, распространяется на жилые помещения, машино-места и нежилые помещения, площадь которых не превышает 7 квадратных метров. Претензии таких покупателей включаются в реестр требований о передаче жилых помещений. Дальнейшее возмещение происходит по особой процедуре, в рамках которой дольщики могут рассчитывать на готовую квартиру, кладовку, машино-место или на денежную компенсацию.
В случае же с недостроенными апартаментами претензии покупателей могут быть вписаны только в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов. А это значит, что они могут рассчитывать не на готовый объект, а лишь на возврат денег по договору.
Возможность постоянной регистрации в апартаментах отсутствует, можно сделать только временную регистрацию. Ее максимальный срок составляет 5 лет, после чего ее можно продлить неограниченное число раз.
Строительство собственной инфраструктуры в таких комплексах не предусмотрено. Но при наличии полиса ОМС и временной регистрации покупатель апартаментов имеет право прикрепиться к любой поликлинике в городе.
А наличие временной регистрации в апартаментах дает право зачислить ребенка в детский сад и в школу.
При расчете величины коммунальных платежей в апарт-комплексах применяются тарифы как для нежилых помещений. Они устанавливаются ресурсоснабжающими организациями, и не обязательно тариф для нежилых помещений будет выше, чем тариф для квартир. Величина платы за обслуживание апартаментов устанавливается управляющей компанией.
В целом платежи за "коммуналку" в апартаментах выше, чем в квартирах – примерно на 15-20%. Однако владельцы апартаментов освобождены от взносов на капремонт.
Налог на апартаменты выше налога на квартиры и составляет 0,5-2% (в зависимости от типа здания, где располагаются апартаменты) от кадастровой стоимости.
В случае с квартирой это как правило 0,1%. В регионах ставка этого налога для жилья может меняться как в большую, так и в меньшую сторону, но не может превышать 0,3%.
Кроме того, в случае с жильем предусмотрен еще и налоговый вычет на 20 квадратных метров.
Апартаменты можно сдавать в аренду как посуточно, так и на длительное время. Причем делать это можно самостоятельно или при помощи профессиональной управляющей компании, которая создается в апарт-комплексе. Она не только решает вопросы управления и эксплуатации, но и занимается централизованной сдачей апартаментов в аренду. В этом случае покупатели заключают с УК договор управления и избавляются от самостоятельного поиска арендатора и оформления отношений.
Договор аренды апартаментов по своей форме и виду не будет отличаться от договора по стандартному жилью: там также будут обозначены все реквизиты помещения (адрес, площадь) и прописаны условия (срок аренды, стоимость, условия передачи денег и др.).
