Опа, "нежданчик"! Какие проблемы вы покупаете вместе с заграничным жильем

Покупка жилья в популярных странах – мероприятие особое, требующее грамотного подхода. Но в стремлении поскорее заполучить свой райский уголок можно забыть о том, что это все-таки другая страна. А значит там все может быть иначе, не так, как мы привыкли в России – налоги, сдача жилья в аренду, специфика платежей за коммунальные услуги, да и особенность самих услуг. Сайт "РИА Недвижимости" решил уберечь своих читателей от возможных разочарований и расспросил экспертов обо всех неочевидных особенностях жизни в курортных странах.

Таиланд: хочешь дом – стань юрлицом

Рекордсменом именно по неприятным нюансам стал экзотический Таиланд. Мало кто знает, что, покупая виллу или дом, иностранец приобретает и землю под ним, отмечает партнер Savills в России Ирина Мошева. И все бы ничего – званием землевладельца можно даже гордиться, однако по тайским законам оформить на себя землю гражданин другой страны просто не может. Поэтому, чтобы купить недвижимость, придется создавать и регистрировать в этой стране юридическую компанию, на которую уже будет оформляться недвижимость.

"В Таиланде также есть высокий риск стать владельцем неликвидного объекта и столкнуться с высокой стоимостью обслуживания виллы или дома", – предупреждает Мошева.

Но самой шокирующей особенностью недвижимости в Тайланде можно назвать факт того, что из туалета в вашем доме в любую минуту может выползти огромная рептилия. В подтверждение этому в начале февраля в интернете было распространено соответствующее видео. Говорят, что унитазы в этой стране – лазейка в квартиру не только для варанов, но еще и для кобр и крыс.

Кипр: налога нет, а сборы есть

Кипр – одно из самых популярных у россиян мест для покупки недвижимости и получения второго гражданства. Однако, по словам главы агентства недвижимости Antaria Real Estate Марины Поповиду, в этой стране есть множество особенностей, о которых покупатели не всегда осведомлены. Например, здесь нет налога на имущество. Однако, когда человек покупает недвижимость, он должен будет оплатить различные налоги (например, НДС при покупке новостройки) и сборы. Так, еще на этапе покупки клиента может удивить "гербовый сбор".

«

Простыми словами – это легализация договора купли-продажи. Это единоразовый платеж, который выплачивается не позднее 30 дней со дня подписания договора, а размер пошлины напрямую зависит от суммы покупки. Если сбор не будет уплачен в указанный срок, то придется платить штраф – 10 центов на каждый евро, поясняет собеседница агентства.

Еще один сюрприз для будущих киприотов – размер коммунальных платежей, который зависит, разумеется, от статуса жилого комплекса, его "возраста", количества квартир в нем. Чем больше комплекс и чем больше у него инфраструктуры и сервисов, тем выше ежемесячные платежи. Минимальная платежка составляет 350 евро в месяц, а доходить может до 3 – 4 тысяч евро (элитные и luxury-комплексы с сервисом 5-звездочного отеля).

А еще сумма за ЖКХ может автоматически списываться со счета, поэтому забыть или специально не платить – не получится. Правда для этого с банком нужно заключить соглашение и предоставить ему необходимые реквизиты.

В целом, поскольку деятельность в сфере недвижимости на Кипре лицензирована, лучше покупать жилье у лицензированных компаний с хорошим позиционированием и репутацией, рекомендует Поповиду.

Португалия: много солнца, но можно замерзнуть

Казалось бы, в такой теплой и яркой стране как Португалия не может быть зябко, однако из-за отсутствия в домах центрального отопления и постоянной высокой влажности в квартирах часто бывает очень сыро, рассказывает генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская.

"Зимой жильцы старых домов топят квартиры обогревателями и кондиционерами, из-за чего расходы на электричество значительно выше, чем в другие месяцы", – поясняет она.

Впрочем, для тех, кто хочет не покупать, а только арендовать жилье в Португалии, есть свои подводные камни. Дело в том, что во многих договорах прописывают четкий срок, в течение которого арендатор не может выехать из квартиры. И только документально подтвержденный форс-мажор, вроде потери работы или необходимости переезда, может пошатнуть это правило.

«

"За преждевременное расторжение договора без веской причины арендатор должен заплатить штраф. Впрочем, этот пункт в договоре не является обязательным, и арендатор может предложить собственнику возможность досрочного расторжения с уведомлением за определенный срок", - объясняет Бурлаковская.

Франция: братские взносы за должников-соседей

Во Франции тоже очень редко встречается центральное отопление в домах, а поэтому проблема зябкости и переплат зимой за включенные обогреватели там тоже актуальна, делится информацией управляющий партнер Barnes International Moscow Юбер Галларт.

© РИА Новости / Алексей Витвицкий

Перейти в медиабанк

Города мира. Анси

Но самой удивительной особенностью для иностранного собственника может стать то, что долги за ЖКХ кого-то из соседей придется платить остальным жильцам дома. "Братский дух" французского народа здесь выражается в том, что задолженность будет распределяться на всех резидентов, потому как по закону ответственность за уплату услуг несут все.

Чтобы взвесить все за и против в решении о покупке квартиры в этой стране, можно попробовать пожить там в арендованном жилье. Но здесь следует помнить, что в крупных городах потенциальному арендатору нужно собрать свое досье. В нем также нужно подтвердить свой доход, и главное – пройти очный кастинг с собственником. "И не факт, что он одобрит вашу кандидатуру", – отмечает Галларт.

Испания: собственник – ничто, арендатор – все

Самый главный "кошмар" иностранного собственника жилья в Испании – это так называемый феномен "окупас", распространившийся с 2008 года, вспоминает Мошева. Здесь речь идет о том, что в отсутствии в квартире собственника в его жилье часто заселялись мигранты, и отвоевывать свою квартиру приходилось с огромным трудом. "На тот момент в испанских законах существовали бреши, не позволявшие насильно выставлять подобных непрошенных жильцов из чужой собственности. Сейчас этот момент в законодательстве скорректирован", – успокаивает собеседница агентства.

Несмотря на то, что нелегальных мигрантов-арендаторов теперь можно выселить насильно, законодательство устроено таким образом, что в отношениях "собственник-арендатор" оно всегда на стороне последнего, предупреждает Галларт. Такая позиция, по ее словам, зачастую приводит к перегибам.

«

"Даже если ваш жилец перестал платить за аренду, выселить его будет крайне сложно. Ну а в случае, если у арендаторов есть дети, то распрощаться с ними возможно только через суд, который раньше мог затянуться на несколько лет. Сейчас процесс выселения ускорился, но проблема остается актуальной", – отмечает представительница Barnes International Moscow.

Еще она замечает, что русскоязычные клиенты чаще всего стремятся купить жилье рядом с морем, забывая, что вместе с красивым видом получат повышенную влажность, терпеть которую зимой – не самое приятное дело. "Некоторым даже приходится устанавливать специальные системы, вытягивающие влагу из помещений", – говорит Галларт.

Мошева также советует иметь в виду, что некоторые жилые районы и даже города Испании входят в так называемую зону militar (военной защиты). В этом случае разрешения на покупку придется ждать несколько месяцев. Она напомнила и о том, что в Испании строго запрещены перепланировки в новостройках в течение первых пяти лет после сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того, бывают случаи, когда жилье продается без права на перепродажу, либо это можно сделать по истечении определенного срока и за определенную сумму.

© РИА Новости / Владимир Песня

Перейти в медиабанк

Города мира. Валенсия

"Для тех же, кто хочет зарабатывать на сдаче испанского жилья в аренду, будет важной следующая информация. В некоторых городах, например, в Барселоне, разрешено сдавать только дома и квартиры с туристической лицензией. А в Валенсии можно селить туристов только на первых и вторых этажах", – указывает Мошева.

Дубай: жить как шейх – платить как шейх

Собственникам недвижимости в Дубае нужно быть готовыми к ответственности за его содержание, продолжает Мошева из Savills. Суммы платежей могут отличаться в зависимости от уровня жилья – в оплату включаются расходы на уборку зон общего пользования, охрану здания, вывоз мусора, содержание инфраструктуры – лифты, бассейн, спортзал и другое.

«

"В зависимости от расположения и класса, средние коммунальные траты могут составлять от 20 до 80 долларов за квадратный метр. Кроме того, при покупке недвижимости в ОАЭ необходимо единоразово заплатить 4% в земельный департамент Дубая", – говорит эксперт.

Среди минусов владения недвижимостью в Дубае еще и высокие расходы на электроэнергию: почти круглый год в городе очень жарко и совершенно невозможно представить себе жизнь без кондиционера.

Турция: арендодатель – детектив

В Турции рынок недвижимости переживает в настоящее время большой бум – цены активно растут, чем решают воспользоваться многие инвесторы, в том числе россияне. По словам Мошевой, многие рассчитывают получать пассивный доход от сдачи жилья в аренду, но вот имеют право на это далеко не все собственники.

"В 2017 году в Турции вышел новый закон, по которому нужно сначала получить специальную лицензию. А для получения такой лицензии нужно быть юридическим лицом, то есть открыть свою компанию, либо стать частным предпринимателем. Кроме того, необходимо пройти регистрацию в полиции, налоговой службе, ежемесячно оплачивать декларацию, причем независимо от того, пустует жилье или сдается", –объясняет представительница Savills.

На этом сюрпризы не заканчиваются, говорит она. Дело в том, что новых жильцов собственнику придется регистрировать в полиции, выписывать счет-фактуру с каждого заезжающего и оплачивать налог.

"То есть сдачу жилья в аренду в Турции можно назвать полноценной предпринимательской деятельностью", – заверяет Мошева.

Кроме того, иностранцы не везде могут приобрести недвижимость – некоторые зоны Турции для них закрыты, так как располагаются вблизи от военных объектов.