Квартирная афера: как противостоять нечестным риелторам

Большая часть рекомендаций при покупке и продаже жилья сводится к стандартному "наймите профессионального риелтора". Но что делать, если этот самый профессионал окажется нечист на руку и будет действовать против ваших интересов? Основатель и генеральный директор агентства элитной недвижимости Lobster Group и ведущий YouTube-канала "Стас Недвижка" Станислав Ришко рассказал о распространенных схемах обмана продавцов и покупателей, и о том, как противостоять нечестным посредникам.

Агрессивные лжепокупатели

Ситуация: Недавно один из наших клиентов пожаловался на негативный опыт взаимодействия с риелторами. Он захотел продать свою квартиру, но решил не обращаться к агенту и выставил свой объект на ЦИАН самостоятельно. Последовало огромное количество звонков от различных компаний. Агенты агрессивно навязывали свои услуги. Они рассказывали владельцу недвижимости истории, как продавцов обманывают, пытаясь убедить его, что он не сможет обойтись без их услуг, найти достойного покупателя и выгодно реализовать объект.

В группе риска – продавцы объектов, где потенциальная комиссия агенту превышает 300 тысяч рублей. Это "лакомый" кусок для агентов-хитрецов. Они могут нанять подставных лиц, которые встретятся с владельцем недвижимости под видом покупателя и сделают все, чтобы встреча была максимально некомфортной. После нескольких таких бесед продавец, как правило, заметно разочарован и вряд ли захочет повторить негативный опыт. В таком случае агенту будет легче уговорить продавца воспользоваться его услугами.

Как быть? Обычно достаточно твердого "нет", и назойливый риелтор отстанет. Причем не нужно что-то объяснять или вступать в диалоги, так как в этом случае вас будет проще запутать. Если недвижимость дорогая, лучше не проводить показы в одиночку, а пригласить приятеля или родственника. Присутствие группы поддержки, скорее всего, отпугнет фейковых покупателей. Впрочем, встречи с потенциальными покупателями бывают дискомфортными и без подставных лиц. К этому нужно быть готовым, если вы решили продать объект самостоятельно.

Фейковый продавец

Ситуация: Пару месяцев назад клиентка поделилась со мной еще одним случаем. Она хотела купить квартиру для своего сына и даже нашла по объявлению вариант по очень привлекательной цене. Когда женщина позвонила по объявлению, оказалось, что квартира продается через риелторов. Агент взяла с потенциальной покупательницы деньги за услугу по подбору жилья, и только потом дала ей телефон собственника. Однако под видом хозяина квартиры выступал сообщник лжеагента, который постоянно откладывал встречу для просмотра квартиры, а потом и вовсе перестал отвечать на звонки.

Как быть? Здесь стоит помнить, что манипуляции на стремлении покупателей потратить меньше были всегда. Но если цена явно ниже рынка – это должно насторожить. Еще один "звоночек" – это желание продать квартиру срочно или с существенным дисконтом. В этом случае стоит поинтересоваться, по какой причине продается объект, сколько у него собственников и т.д.

В случае, если вам подтверждают реальность квартиры и есть возможность назначить просмотр, такой объект с большой долей вероятности реален и продается дешевле в связи со срочной потребностью в средствах. Если же вам предлагают другие лоты, объясняя тем, что выбранный уже продан, но есть похожие, то это указывает на то, что объект используется для привлечения внимания и в рынке не представлен.

Более того, любые договоренности по подбору объекта недвижимости должны быть официально закреплены договором или соглашением. Тот же подбор жилья – комплексная услуга, оказываемая агентом, заключающаяся в анализе рынка, выборе подходящих вариантов, проверке юридической чистоты объекта, сопровождении сделки. Эти услуги оказываются вам комплексно, с обговоренной заранее оплатой и перечнем обязательств.

Неустойка за воздух

Ситуация: Еще одна ловушка, в которую может попасть собственник, – это нежелание риелторов выполнять свою работу. Некоторые мои клиенты сталкивались с подобными уловками. Один из них отдал вознаграждение недобросовестному агенту, который уверял его, что объект будет продан легко и в срок, и предложил заключить договор с неустойкой за его расторжение. В итоге агент не искал покупателей, не организовывал показы, а просто размещал объявление на различных площадках. Этого оказалось недостаточно, дело не двигалось. Собственник устал ждать покупателя, решил расторгнуть договор и заплатил риелтору неустойку.

Как быть? Не стесняться обсуждать условия договора и уточнять "острые" моменты. Стоит грамотно подойти к согласованию срока договора. Лучше не заключать бессрочный договор, так как расторгнуть его будет сложнее. Выбирая агентство, не нужно останавливаться на одном варианте, лучше сформировать для себя пул надежных риелторов и сравнить их условия. Если правовые нюансы вызывают трудности, то обратитесь за помощью к квалифицированным юристам. Такая консультация не будет дорого стоить, но гарантирует высокий уровень безопасности и комфорта.

Операция "Перехват"

Ситуация: Недобросовестные игроки рынка, не имеющие наработанной базы клиентов, используют старую стратегию перехвата продавцов недвижимости. Ко мне не раз приходили владельцы недвижимости, которые попадались в эту ловушку. Как это происходит? Приведу пример своего знакомого. Он разместил объявления на агрегаторах недвижимости, а риелторы скопировали это предложение, существенно занизив цену. Оценив выгоду, потенциальный покупатель, конечно же, обратится к риелтору. Агент начал вести диалог с собственником, убеждая его сотрудничать именно с ним, ведь покупатель уже есть. Как итог – стоимость квартиры была занижена, ее продали по цене, существенно ниже рыночной.

Как быть? Первое – это оставить жалобу на объявление. Поддержка сайта должна оказать содействие в этом вопросе. Не стоит паниковать, ведь на квартиру по рыночной цене обязательно найдется покупатель – вопрос только во времени. А если потенциальные покупатели будут ссылаться на объявление с заниженной ценой, укажите на обманные действия. Если продажей квартиры занимается агентство, оно урегулирует ситуацию.

Двойной куш

Ситуация: Бывало, что ко мне обращались люди, которые вроде бы подобрали неплохой объект, но так и не купили его. А все потому, что им "посчастливилось" столкнуться с игроками, которые ориентированы на получение комиссии за свои услуги с двух сторон – и от покупателя, и от собственника. Причем собственника в курс дела обычно не ставят, а просто "зашивают" комиссию в стоимость, тем самым увеличивая ее. Конечно, после этого приобретение недвижимости стало невыгодным. Сделка сорвалась, потому что тот оказался не готов платить, а собственник был даже не в курсе этой ситуации. В итоге объект не реализован исключительно из-за нечестных действий риелтора.

Как быть? Чтобы избежать подобных ситуаций, стоит тщательно подойти к выбору агента, изучив среднюю комиссию в вашем городе. Для этого опросите нескольких риелторов. Если агент берет подозрительно низкую комиссию – это повод насторожиться, ведь в таком случае вы не застрахованы от неприятных историй. Более того, отношения между сторонами должны быть закреплены официальным документами, в которых четко будет регламентирован срок, комиссия, порядок оплаты и взаиморасчетов.

Трафик мимо вас

Ситуация: За свою практику не раз сталкивался с тем, что агенты указывают недостоверные данные в объявлениях, например, подменяют реальные характеристики объекта. В частности, умалчивается перепланировка и иные препятствующие продаже ограничения. Зачастую такое случается, когда риелтор пытается любыми путями получить входящие звонки. За счет такой подмены агент получает большее количество обращений и может предлагать клиентам и другие объекты. Получается, вы оплачиваете входящий трафик риелтора.

Как быть? Как не попасть в подобную ситуацию? Перед размещением попросите агента согласовать с вами текст объявления, фотографии объекта, а после размещения проверьте корректность информации. При необходимости внесите правки, ведь свой объект вы знаете гораздо лучше.

Невыгодная инвестиция

Ситуация: Бывает, что недобросовестные риелторы дают ложную информацию о текущем состоянии рынка недвижимости. В последнее время я вижу подобные примеры все чаще. Это объясняется тем, что на рынке становится все больше случайных людей. Они не знают основных тенденций рынка, но стараются заработать на нем. Опять же, случай одного из моих клиентов – он отправился на показы объектов, которые заведомо ему не подходят, и купил недвижимость, не соответствующую его запросам и невыгодную для инвестиций. Это решение ему дорого обошлось.

Как быть? Здесь я вряд ли скажу что-то новое, но все же это важно – к поиску агента стоит подходить ответственно. Лучше всего изучить профиль риелтора в соцсетях, заглянуть на сайт агента, изучить отзывы о нем.

В случае, если ваша задача состоит именно в инвестировании средств с целью приумножения капитала, нужен риелтор, который специализируется на этом типе инвестирования. Самостоятельно ориентироваться в рынке достаточно сложно, нужно обладать не только информацией о выходящих в рынок новых комплексах, но и потенциале их доходности. Для уверенности, можно изучить аналитические сводки, лидеров по продажам в разных сегментах, локациях, бюджетах. В случае, если агент действительно понимает рынок, он даст вам полную картину по каждому выбранному комплексу, если нет – стоит выбрать другого агента.

Лучше всего работать с теми, для кого сделка от начала до конца – комплексный проект со стратегий, аналитикой и календарным планом. С теми, кто понимает и фиксирует обязательства сторон, официально берет вознаграждение и отвечает за свою работу юридически.