Регистрация пройдена успешно!
Пожалуйста, перейдите по ссылке из письма, отправленного на

Эволюция аренды

Как "Дом.РФ" выводит рынок съемного жилья из тени

Практически все, что связано с оборотом недвижимости, кажется полностью контролируемыми и прозрачными сделками, но на этом фоне резко выделяется аренда жилья. Так уж исторически сложилось, что этот огромный сектор продолжает оставаться в серой зоне, где большинство правил установлены, скорее, самими участниками рынка, нежели законодательством. Такое положение дел приводит к целому ряду проблем, которые легко решатся, когда рынок станет полностью белым. Сейчас это стало возможным благодаря проекту "Арендное жилье" от "Дом.РФ", который демонстрирует и арендаторам, и девелоперам, и региональным властям, что новая модель арендных отношений будет успешной.

 

Глава 1

 

Дикая аренда

Почему снимать жилье как раньше уже нельзя

По данным "Дом.РФ", сейчас в арендном сегменте задействовано 9% всего жилищного фонда страны, то есть около 288 миллионов квадратных метров жилья.

В арендуемых на рынке квартирах проживает каждая десятая российская семья – в общей сложности около 7 миллионов семей.

Из них, по некоторым оценкам, примерно 4,3 миллиона снимают жилье у сторонних физлиц, еще 2,3 миллиона арендуют жилье у родственников и знакомых. В обоих случаях это происходит фактически по серой схеме, потому что даже заключенные договоры аренды можно не регистрировать в Росреестре, если их срок не превышает одного года.

В итоге официально регистрируются, по данным Росреестра, не более 5-10 тысяч договоров в год.

Таким образом, с учетом примерно 100 тысяч семей, арендующих квартиры у юридических лиц, на белый рынок аренды приходится не более 1,5% всех сдаваемых квартир.

 

Что сдается

Наиболее востребованы на рынке аренды однокомнатные квартиры. Эта тенденция одинакова как для "столиц", так и для остальных регионов России. По данным "Циан", в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области на однокомнатное жилье приходится около 40% арендного рынка, в других регионах – 50%.

На втором месте по востребованности – двухкомнатные квартиры, на которые приходится около трети арендного фонда. Далее следуют трехкомнатные квартиры: в Москве и Петербурге спрос на них выше, чем в других регионах (15% и 11% соответственно), что объясняется более значительными средними доходами арендаторов в этих агломерациях.

Доля арендуемых квартир с четырьмя и более комнатами в Москве и Петербурге в три с лишним раза больше, чем в провинции: 7% против 2%. Наконец, на квартиры-студии приходится примерно 5% арендного фонда страны.

 

Риски серой аренды

Непрозрачность аренды в России формирует условия, в которых участники рынка зачастую не имеют правовой защиты, чем активно пользуются различные мошенники.

Квартиру могут сдать по поддельным документам – арендатор вносит плату, а потом выясняется, что реальный собственник ничего об этом не знает. Другой распространенный способ мошенничества – подмена адреса квартиры при заключении договора.

Руководитель аналитического центра "Дом.РФ" Михаил Гольдберг

С целью постепенного обеления рынка аренды в стране и раскрытия его потенциала "Дом.РФ" еще в 2019 году разработал проект дорожной карты по развитию в стране сегмента арендного жилья. Это было сделано по прямому поручению Виталия Мутко, занимавшего тогда пост вице-премьера России, ныне – генерального директора "Дом.РФ".

В центре предлагаемых мер – создание общефедеральной арендной онлайн-платформы, которая объединяла бы арендодателей, квартиросъемщиков и контролирующие органы. Платформа позволит бесплатно проверить благонадежность сторон, заключить договор в электронной форме, уплатить налоги за счет интеграции с налоговыми системами. Весь комплекс услуг будет оказываться по принципу одного окна.

В итоге благодаря повышению прозрачности в секторе удастся повысить безопасность сторон, вывести значительную часть рынка из тени, обеспечить цивилизованное налоговое администрирование и дополнительно повысить доступность аренды в стране.

 

И арендаторы, и арендодатели постепенно меняют свое отношение к сложившейся ситуации. Для них серый рынок съемного жилья перестает быть своеобразной территорией свободы, на смену этому приходит ощущение незащищенности и потребность в понятном регулировании, когда на страже интересов всех участников стоит закон.

Именно поэтому сейчас наступило самое удачное время для создания и развития цифровой платформы аренды жилья: в ней уже заинтересовано не только государство, но и абсолютно все участники арендных отношений. Можно сказать, что рынок добровольно выходит из тени.

 

В аренду приходят профессионалы

"Дом.РФ" как институт развития в жилищной сфере реагирует на этот запрос предложением арендных проектов нового уровня, выступая в роли локомотива рынка и задавая высокие стандарты. Компания продолжает сотрудничать с регионами в сфере развития рынка арендного жилья.

Программа "Дом.РФ Аренда для жизни" подразумевает участие профессионалов на всех этапах:

  • жилищный фонд для последующей сдачи в аренду подбирается в новых домах, как строящихся, так и уже сданных в эксплуатацию (в рамках корпоративной аренды);
  • программой предусмотрена возможность реализации проектов корпоративной аренды, при которой "Дом.РФ" приобретает пул жилья, соответствующего запросу конкретной компании. Компания арендует это жилье для своих сотрудников и в дальнейшем выкупает его в собственность;
  • для застройщиков-партнеров "Дом.РФ" разработал список рекомендаций, объединенных в книгу "Принципы арендного жилья";
  • квартиры передаются застройщиком в "Дом.РФ" полностью готовыми к заселению: с отделкой, меблировкой, обеспеченные необходимой техникой;
  • во всех арендных домах работает качественная консьерж-служба, предоставляющая широкий спектр дополнительных услуг;
  • с жильцами заключается полноценный договор аренды, защищающий права и интересы всех сторон сделки.

Директор подразделения "Арендное жилье" "Дом.РФ" Вероника Янушкевич

Основой нашего взаимодействия с застройщиком является непосредственно проект строительства. Важнейший критерий – это локация: мы предлагаем нашим арендаторам квартиры в домах с хорошей транспортной доступностью и в окружении всей необходимой для комфортного проживания инфраструктуры. Стоит отметить, что потенциальный проект арендного дома должен соответствовать основным критериям стандарта комплексного развития территорий, который был разработан Минстроем России и "Дом.РФ" вместе с КБ "Стрелка".

На основе этих факторов мы принимаем решение о реализации совместного проекта с застройщиком после согласования всех коммерческих условий.

В качестве потенциальных арендных домов мы рассматриваем как готовые объекты, так и строящиеся (на этапе проектирования). Мы согласовываем квартирографию, обсуждаем стилевые решения как в местах общего пользования, так и в самих квартирах, вплоть до материала корпусной мебели или параметров освещения. Помимо книги принципов "Дом.РФ", разработаны и утверждены требования к проектам по направлению "Аренда для граждан". В рамках направления "Корпоративная аренда" проекты реализуются по техническому заданию арендатора.

Помощь застройщикам мы оказываем и на финальном этапе строительства – в процессе производства чистовой отделки и отделки мест общего пользования, оборудования квартир мебелью и бытовой техникой, инженерными системами. Наши специалисты имеют большой опыт по реализации подобных проектов, поэтому мы можем помочь с подбором производителей, материалов, цветовых решений. На данный момент у нас разработано четыре стандарта отделки и дополнительной комплектации проектов арендного жилья – от оптимизированного жилья стандартного класса до бизнес-формата.

В рамках разработанных стандартов на этапе подписания договорной документации мы четко фиксируем с застройщиком все решения по отделке и мебели.

Наши специалисты активно подключаются к работе застройщика уже на стадии проектирования, согласовывают планировочные решения квартир, дизайн-проекты, включая отделочные материалы и расстановку мебели. Базово стоимость чистовой отделки и меблировки мы включаем в ДДУ с застройщиком, предпочитая получить продукт под ключ, но при необходимости можем и сами управлять отделочными работами и меблировкой, закупая их на конкурентной основе. На данный момент у подразделения "Арендное жилье" уже есть опыт таких проектов.

 

Перечисленные принципы в корне отличаются от привычных всем правил игры на арендном рынке. Это уже не сфера, где в любой момент могут измениться условия, размер оплаты, срок договора ("к нам приезжают родственники, освободите квартиру к послезавтра").

Реализация проектов "Дом.РФ Аренда для жизни" – это важнейший шаг в переходе рынка к цивилизованным условиям.

 

Живи здесь!

Для арендатора качество жилья всегда будет самым важным критерием, поэтому специалисты "Дом.РФ" часто подключаются к процессу уже на этапе строительства домов. Для контроля качества строительства и сроков, которые существенно влияют на бизнес-модель проекта, привлекаются в том числе сотрудники строительного контроля банка "Дом.РФ", которые выполняют мониторинг хода строительства. Они также участвуют в приемке готовых объектов у застройщика.

Сегодня на рынке арендного жилья происходит эволюция спроса. Формируется новый портрет арендатора, для которого арендное жилье – это уже не просто квадратные метры. На первый план выходит потребность в надежности и прозрачности регулирования договорных отношений с собственником арендуемого жилья, его комфорте и безопасности проживания. Именно для этой аудитории "Дом.РФ" предлагает уникальное решение – "Цивилизованная аренда".

ЖК Октябрьское поле
ЖК "Октябрьское поле" участвует в проекте "Арендное жилье" "Дом.РФ"
Матч Поинт
МФК "Матч Поинт" участвует в проекте "Арендное жилье" "Дом.РФ"

Все квартиры, строящиеся под аренду от "Дом.РФ", сдаются с качественной современной отделкой, мебелью и бытовой техникой. Жители имеют возможность получить временную регистрацию в выбранной ими квартире. Арендаторам доступны дополнительные услуги: от уборки квартиры до ухода за домашними животными, а заказать их можно в один клик через мобильное приложение, с помощью которого также можно вносить арендную и коммунальную плату.

Апартаменты в МФК Матч Поинт
Апартаменты в МФК "Матч Поинт"
Квартира в ЖК Символ
Квартира в ЖК "Символ"

Директор подразделения "Арендное жилье" "Дом.РФ" Вероника Янушкевич

Это больше, чем сервис аренды жилья или услуги поиска подходящего варианта через агентство.

Безусловно, наш договор имеет отличия от договора между физическими лицами, но они по большей части касаются правил проживания в арендном доме и ряда условий, которые связаны с предоставлением доступа в квартиру при необходимости проведения ремонтных работ или проверки приборов учета.

"Дом.РФ" при подписании договора аренды/найма знакомит будущего жильца с правилами проживания, в которых есть разумные ограничения. Для комфортного проживания необходимо соблюдать стандартные правила, например, на территории арендного дома нельзя курить и необходимо соблюдать тишину в позднее время суток.

Мы положительно относимся к наличию домашних животных у жильцов и очень рады, когда в арендном доме проживают их любимцы, что не всегда приветствуется при аренде у физических лиц. При этом каждый раз после выезда арендатора (как правило, это происходит в связи с переездом в другой город или приобретением собственного жилья) мы при необходимости освежаем ремонт, и следующая семья заезжает в практически новое жилье.

В случае фиксации нарушения правил проживания сотрудники "Дом.РФ" составляют акт о нарушении, который подписывается с двух сторон.

 

Сейчас в портфеле проекта "Дом.РФ Аренда для жизни" 13 объектов в пяти регионах России, в которых предлагается почти 9 тысяч квартир и апартаментов.

 

Глава 2

 

Курс на арендатора

Цивилизованный рынок от первого лица

Все, кто хоть раз снимал квартиру в России, наверняка знают, что на каждом этапе этого "увлекательного" процесса расставлены ловушки.

Дискомфортные ситуации и реальные риски поджидают потенциального арендатора:

  • в процессе поиска легко столкнуться с мошенниками (как квартирными, так и телефонными), грабителями и недобросовестными риелторами;
  • при заключении договора права арендатора часто ущемлены: договор может быть заключен в устной форме (если арендодатель не хочет платить налоги и создавать доказательства своего участия в арендном бизнесе), в нем может быть масса несправедливых условий вроде права собственника посещать квартиру в любой момент и без предупреждения, повышать плату, когда вздумается, или внезапно потребовать съехать в трехдневный срок;
  • завершение отношений может омрачиться отказом вернуть залог (обычно это сумма, эквивалентная стоимости одного-двух месяцев аренды) и другими сюрпризами в расчетах.

Руководитель аналитического центра "Дом.РФ" Михаил Гольдберг

Непрозрачность аренды в России формирует условия, в которых участники рынка зачастую не имеют правовой защиты, чем активно пользуются различные мошенники.

Квартиру могут сдать по поддельным документам – арендатор вносит плату, а потом выясняется, что реальный собственник ничего об этом не знает. Другой распространенный способ мошенничества – подмена адреса квартиры при заключении договора.

Наличие единой государственной арендной интернет-платформы с обязательной проверкой участников сделки поможет на корню пресечь подобные схемы.

Повышение прозрачности рынка будет способствовать формированию более цивилизованных взаимоотношений между арендаторами и собственниками квартир. В договорах можно оговорить порядок и условия посещения жилья владельцами, ответственность сторон в случае порчи имущества либо аварий инженерных систем (прорыв водопровода, неполадки электропроводки), порядок выселения жильцов и другое.

Собственники квартир также выиграют от выхода из тени – они смогут рассчитывать на защиту государства в случае неподобающего поведения жильцов, им проще будет взимать ежемесячную плату, решать возможные конфликтные вопросы.

 

Триумф белой аренды

Потребность арендаторов в цивилизованных условиях уже достигла критических значений, при которых перемены встречают с готовностью и энтузиазмом. Это видно по отзывам людей, воспользовавшихся сервисом "Арендное жилье" от "Дом.РФ".

 

Лариса: "жизнь как в пятизвездочном отеле"

Лариса Пекурова
Арендатор апартаментов в арендном доме "Матч Поинт"

Я искала качественные апартаменты и очень тщательно подошла к поиску жилья. Просмотрела немало информации в интернете, сравнивала цены, ездила на просмотры. В итоге воспользовалась рекомендацией знакомых и сделала выбор в пользу арендного дома "Матч Поинт", где сняла апартаменты через приложение от "Дом.РФ".

Разница была заметна сразу: при просмотре не было и намека на давление, уговоры подписать договор, как это бывает в некоторых риелторских агентствах, которые буквально впаривают тебе квартиру, а остальное их не волнует.

А здесь высокий уровень поддерживается и после покупки. Все свои проблемы и рутинные задачи жилец может решить через мобильное приложение. Очень нравится сервис, когда приходит клининг и при тебе или в твое отсутствие убирается в квартире.

Апартаменты в МФК Матч Поинт
Апартаменты в МФК "Матч Поинт"

Получается, что живешь, как в пятизвездочном отеле, но по цене выходит гораздо ниже. За поддерживающую уборку квартиры в 100 квадратных метров я плачу 2,7 тысячи рублей, за генеральную – 3,5 тысячи. Это в два-три раза ниже, чем стоимость аналогичного объема работы у других компаний. Также можно заказать услугу поливки цветов, проветривания и так далее. Все зависит от желания жильцов. Но самое главное не цена, а время. Благодаря таким сервисам его можно тратить не на пылесос, а на семью и детей.

А еще здесь потрясающая система контроля, которая позволяет сохранять однородную социальную среду и хорошие отношения между всеми соседями. Все кандидаты в арендаторы проходят очень строгий отбор. Наша проверка документов заняла три дня. Это говорит о качественном отборе и грамотном подходе к безопасности.

Сейчас нигде в России проектов такого уровня точно нет, хотя подобные сервисы широко распространены в Европе и США, и здорово, что Россия стремится вывести рынок арендного жилья на новый уровень. Это совершенно новая история, которая преуспеет в будущем.

 

Илья: "договор – это гарантия"

Арендатор апартаментов в арендном доме Матч Поинт
Арендатор апартаментов в арендном доме "Матч Поинт"

Во-первых, подкупает полноценная служба ресепшн, интегрированная в мобильный сервис.

С помощью мобильного приложения можно решить практически любой вопрос: потенциальные проблемы с сантехникой, электричеством, заменой лампочек, заказ пропусков для гостей.

Все это входит в договор аренды, что упрощает жизнь. Кроме того, ребята из "Дом.РФ" помогают с индивидуальными запросами жильцов. Например, они посодействовали нам в устройстве детей в школу "Интеграл". При этом за все это установлен абсолютно адекватный ценник.

Но самое существенное то, что все эти отношения прописаны в договоре, где четко оговорены права и ответственность сторон.

Это значит, что у вас есть гарантии и вам не скажут, что у арендодателя появились неотложные дела, или ему срочно нужно продавать квартиру, так как на нее нашелся покупатель, который предлагает хорошие деньги.

Во-вторых, это полностью подготовленные апартаменты, где уже есть все необходимое для жизни (мебель, бытовая техника) и оно новое.

Сначала я переехал сюда один и жил в "двушке", но чуть позже, когда перевез в Москву семью, мы заселились в более просторную четырехкомнатную квартиру. У нас разные спальни для детей, у каждого есть свой угол и своя зона ответственности. Это здорово! Для людей с детьми очень важна безопасность и здесь она на высоте. Я без опасений отпускаю детей гулять во двор без машин. Школа, в которую они ходят, находится в пешей доступности и до нее всего пять минут. Качество материалов на детской площадке вызывает только восторг.

Вид на площадку в Матч Поинт
Вид на площадку в "Матч Поинт"

В таком доме, с таким сервисом и отношением к жильцам это не просто проект европейского уровня – я думаю, европейцам даже есть, чему здесь поучиться!

Таким образом, арендаторы смогли оценить преимущества цивилизованной аренды и, главное, сами обратили внимание на ее отличие от привычной схемы, когда снимаешь квартиру у частного лица. Дополнительный сервис, правовая защищенность, контроль качества самого жилья, меблировки, даже добрососедских отношений – весь этот пакет услуг нашел свою целевую аудиторию без особых трудностей. Потребитель готов и ждет обновления рынка.

 

Директор подразделения "Арендное жилье" "Дом.РФ" Вероника Янушкевич

Стоимость аренды в наших домах обусловлена их локацией и продуктовыми характеристиками. Ставки аренды близки к рыночным в локальном окружении, но линейно продукт сравнить не получится, так как аренда от "Дом.РФ" это не просто квадратные метры. Все квартиры и апартаменты в наших арендных домах сдаются с качественной современной отделкой, мебелью и бытовой техникой. На самых ранних этапах строительного проекта дизайнеры контролируют планировочные и стилистические решения, выбор материалов. Мы предлагаем удобные планировки и эргономичную мебель.

Кроме того, жители имеют возможность получить временную регистрацию. Арендаторам доступны многочисленные дополнительные услуги – это и консьерж-сервис 24/7, и мобильное приложение для оплаты аренды и коммунальных платежей, при необходимости за дополнительную плату жильцы могут заказать уборку квартиры или уход за питомцем во время командировки или отпуска.

Для повышения доступности нашего продукта мы разработали несколько вариантов отделки и дополнительной комплектации квартир. В ближайшее время планируем начать внедрять эти стандарты в наши новые проекты, рассматриваем в ряде регионов строительство арендных домов, максимально удовлетворяющих запрос и сформировавшуюся конъюнктуру.

Также в планах развитие проектов доступной аренды. Сейчас мы совместно с профессиональным сообществом участвуем в разработке нового механизма строительства наемных домов для отдельных категорий граждан на принципах государственно-частного партнерства. Можно предусмотреть льготные условия для определенных категорий и регулировать максимальный размер арендной платы для таких квартир. Подобный механизм позволит сделать аренду одним из основных способов улучшения жилищных условий людей.

 

Глава 3

 

Win-win

Аренда, от которой выиграют все

Нахождение арендного рынка в серой зоне кажется выгодным – собственники не платят налоги, арендаторы уверены, что за счет этого у них ниже арендные ставки. Однако выгода иллюзорна: обе стороны постоянно находятся в зоне риска из-за правовой незащищенности, всегда есть вероятность быть раскрытыми налоговой, миграционной службой или другими контролирующими органами. Кроме того, регионы не получают налогов, а от несознательных арендаторов возникает дискомфорт у других жителей дома.

Появление института арендных домов в корне меняет неблагоприятную ситуацию, и главное, что перемены идут на пользу абсолютно всем.

 

Регионы просят огня

Значимость комфортной среды и благоустройства в регионах уже оценили: чтобы лучшие умы не покидали город, он должен стать привлекательным. Удобное и качественное жилье – еще более важная вещь, и "белая" аренда с профессиональным подходом позволяет решить эту задачу.

Директор подразделения "Арендное жилье" "Дом.РФ" Вероника Янушкевич

Через реализацию проектов арендного жилья совместно с "Дом.РФ" регионы достигают сразу нескольких целей. Одна из них – вовлечение свободных земель в оборот и увеличение жилищного фонда в регионе. Далее, в зависимости от приоритетов в конкретном регионе, новое предложение жилья может сдаваться "в рынок" под брендом "Дом.РФ" для улучшения жилищных условий обычных людей или выделяется на специальных условиях отдельным особо значимым категориям. Например, в Воронеже это врачи, учителя, работники культуры и спорта.

Очень важно предоставлять арендное жилье в качестве альтернативного инструмента собственности экономически активным слоям населения, привлекать в регионы специалистов, обеспечивая комфортное проживание в цивилизованном арендном жилье. Молодые семьи, которые не имеют возможности взять ипотеку из-за высокого первоначального взноса, могут арендовать квартиру, легко сменив ее на большую с появлением детей.

Сейчас арендное жилье в России преимущественно представлено частным фондом. Конкурировать с физическими лицами компаниям практически невозможно из-за высокого налога на имущество. За одну и ту же квартиру организация заплатит 2,2% от реальной стоимости квартиры против ставки в 0,1% для физического лица. Высокий налог на имущество юрлиц ограничивает развитие полноценного арендного рынка в России.

Власти регионов понимают эту особенность и идут навстречу, принимая меры налогового стимулирования. В Москве, Тюменской, Свердловской и Воронежской областях созданы все условия для развития арендного рынка. С начала года в Ростовской и Нижегородской областях было одобрено предоставление льготы по налогу на имущество. Мы ведем плотное взаимодействие со всеми регионами, где в ближайшее время рассматриваем появление новых арендных домов. Развитие цивилизованного рынка съемного жилья невозможно без введения такой льготы, ведь в противном случае повышенные на 25-30% арендные ставки делают предложение непривлекательным.

В результате программы "Дом.РФ Аренда для жизни" формируется фонд арендного жилья, которое может предоставляться физическим лицам, в том числе иногородним квалифицированным сотрудникам, привлекаемым работодателями региона. Это обеспечивает поступление в бюджет дополнительного налога на доходы физлиц. Обязательным условием функционирования арендного дома в двух наших стандартах из четырех является наличие профессиональной сервисной компании, что также создает дополнительные рабочие места.

 

Приоритетная задача "Дом.РФ" – сделать аренду не только качественной, но и доступной. Так, совместно с правительством Воронежской области "Дом.РФ" запустил пилотную программу льготного арендного жилья. Четверть квартир в доме переданы в аренду на специальных условиях для отдельных категорий граждан – скидка на аренду составила 80%. Имеющих право на льготы определяет правительство Воронежской области, а субсидирование арендной ставки осуществляется областью совместно с фондом "Дом.РФ" в равных долях. В Воронеже в арендном доме на льготных условиях проживают врачи, учителя, спортсмены и социальные работники.

 

Генеральный директор ООО "СЗ ДСК" Андрей Соболев

Сотрудничество ДСК с госкорпорацией осуществляется с 2010 года. Совместно в Воронеже был успешно реализован проект комплексного освоения территории в целях жилищного строительства – жилой микрорайон "Московский квартал".

Сотрудничество с "Дом.РФ" по строительству арендных домов выгодно застройщику: с ним заключаются договоры долевого участия фактически сразу на все квартиры в доме.

С "Дом.РФ" отрабатывается приемлемый для нас график финансирования с размещением средств на эскроу-счетах, что позволяет синхронизировать освоение денежных средств с фактическим выполнением работ. При таком взаимодействии мы не испытываем каких-либо сложностей, в том числе с получением кредитных средств банка.

Проект по строительству первого регионального арендного дома в ЖК "Современник" стал результатом долгосрочного эффективного сотрудничества. Решение было принято на стадии пятидесятипроцентной строительной готовности жилого объекта, поэтому по ходу выполнения строительно-монтажных работ пришлось корректировать планировочные решения, полностью перерабатывать проект под стандарты арендного жилья "Дом.РФ". Согласование дизайн-регламента проекта, отделки, интерьеров квартир, мебели, видов и типов бытовой техники и так далее – все осуществлялось под строгим контролем структур "Дом.РФ". А основное отличие заключается в реализации системы доступа в дом – это системы безопасности, видеонаблюдения, удаленного доступа в квартиры и места общего пользования.

Особенность арендного дома заключается в том, что у 11 квартир, расположенных на одном этаже, практически нет одинаковых планировок.

На каждом этаже представлены квартиры различной площади: от компактных студий площадью около 20 квадратных метров до просторных трешек площадью 75-78 квадратных метров. Это традиционные одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, а также квартиры нового формата – студии, евродвушки и евротрешки. Каждая квартира отличается уникальной планировкой. Соотношение квартир в доме примерно следующее: 50% – однокомнатные квартиры и студии, 30% – двухкомнатные, 20% – трехкомнатные.

Такой широкий диапазон площадей и планировочных решений способен удовлетворить спрос и потребности любых арендаторов – от студентов до многодетных семей.

Мы продолжим сотрудничество с "Дом.РФ", на перспективу также рассматривается возможность реализации проекта арендного дома в рамках жилого комплекса "Яблоневые сады" на территории 52 гектара, где по условиям договора аренды застройщик должен передать "Дом.РФ" 7% от общего выхода жилья. Квадратные метры, которые будут переданы госкомпании, могут быть использованы как для развития рынка арендного жилья, так и для реализации по другим государственным программам.

 

Арендный дом "Современник" в Воронеже от АО "СЗ "ДСК"

1 / 3
Арендный дом "Современник", Воронеж

Большой бизнес в игре

Не только региональные власти заинтересованы в том, чтобы "лучшие умы и руки" не стремились уехать в Москву или за рубеж, ничуть не меньше в этом заинтересованы и работодатели. Разумеется, возможность существенно влиять на ситуацию с жильем или благоустройством есть только у самых крупных компаний. Важно, что они это осознали и все чаще сотрудничают с "Дом.РФ" как в вопросах городского благоустройства, так и в вопросах аренды жилья.

Директор подразделения "Арендное жилье" "Дом.РФ" Вероника Янушкевич

В "Дом.РФ" утверждена программа по строительству жилья для коммерческого найма, в том числе с привлечением частных инвестиций, определяющая условия и порядок финансирования проектов арендного жилья.

В рамках этой программы реализуются два направления: "Аренда для граждан" и "Корпоративная аренда".

По направлению "Корпоративная аренда" приобретается готовое или строящееся жилье и передается в аренду региону для размещения граждан или предприятию для размещения сотрудников в соответствии с требованиями арендатора. По истечении договора аренды контрагент (регион или предприятие) осуществляет выкуп квартир.

Сейчас в портфеле "Дом.РФ" есть корпоративные проекты в трех субъектах РФ – Тюменской области, Приморском крае и Москве.

Крупнейший проект корпоративной аренды реализован с компанией "ЗапСибНефтехим" (дочернее общество ПАО "СИБУР Холдинг"), осуществляющей строительство крупнейшего в России нефтехимического комбината в Тобольске Тюменской области. "Дом.РФ" приобрел и передал в аренду "ЗапСибНефтехиму" 1108 квартир.

Также в 2017 году "Дом.РФ" предоставил заем АО "Роснефтегаз" для проектирования и строительства 4595 квартир и объектов инфраструктуры для сотрудников создаваемого судостроительного комплекса "Звезда" в городе Большой Камень Приморского края.

В июле 2021 года "Дом.РФ" передал ВШЭ все квартиры (186 штук) в арендном доме "Амурская", куда будут заселяться студенты. В корпусе несколько типов квартир: студии, однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные, предназначенные для индивидуального или совместного проживания. Совместный проект позволил разместить сотни студентов в квартирах с отделкой, мебелью и бытовой техникой.

В июне 2021 введен в эксплуатацию комплекс апартаментов "Квартал D2-06 "Мильфей" на территории инновационного центра "Сколково". В его составе построен проект корпоративный аренды "Дом.РФ" для сотрудников фонда "Сколково", а также резидентов инновационного центра. Арендным жильем будут обеспечены 270 семей. Единым арендатором проекта выступит фонд "Сколково" по истечении срока аренды объекты будут выкуплены фондом.

Подписаны соглашения о развитии рынка арендного жилья в регионе с правительствами Сахалинской, Мурманской и Магаданской областей. Также подписан меморандум о сотрудничестве между компанией "СИБУР Холдинг" и "Дом.РФ", предусматривающий создание арендного жилого фонда для 600 семей сотрудников Амурского газохимического комплекса, а также с фондом "Сколково" по финансированию строительства студенческого общежития на территории инновационного центра "Сколково".

 

Однако из представителей бизнеса не только компании с большим штатом сотрудников заинтересованы в развитии арендного жилья. В первую очередь его пользу и выгоду должны осознать сами девелоперы, а для этого строительство арендных домов должно превратиться в понятную и перспективную бизнес-модель. В настоящее время "Дом.РФ" прорабатывает появление такой модели, сотрудничая с крупными федеральными застройщиками.

 

Директор по операционному управлению компании "Брусника" Александр Щиголь

Застройщикам все еще сложно найти мотивацию для участия в системном формировании рынка арендного жилья. Главный вызов – принципиально иная финансовая модель. Арендные проекты не вписываются в привычный девелоперский цикл и предполагают более длинный горизонт инвестирования и срок окупаемости. Такие эксперименты могут себе позволить далеко не все застройщики.

В партнерстве с "Дом.РФ" "Брусника" строит два арендных дома.

Первый проект стартовал в 2020 году в Екатеринбурге, в районе "Южные кварталы". Строительство объекта ведется с использованием проектного финансирования банка "Дом.РФ". Мы планируем ввести дом в эксплуатацию четвертом квартале 2022 года.

В Тюмени строительство арендного дома начнется осенью 2021 года, сдача в эксплуатацию запланирована на вторую половину 2023-го. Соответствующее соглашение было подписано между "Брусникой" и "Дом.РФ" в мае 2021 года.

Мы вошли в эти проекты во многом потому, что для регионального рынка недвижимости они новаторские. Нам интересно развивать компетенции в этом направлении: разобраться с продуктом и финансовой моделью. Мы видим потенциал в совершенствовании механизмов, которые регулируют отношения на арендном рынке. Сейчас квартиры арендуют чаще всего по объявлению в интернете, велика роль посредников, которые не имеют единой актуальной и проверенной базы. Договоры не регистрируются, ценообразование и оплата услуг непрозрачны, но все может поменяться в один миг.

На наш взгляд, в Екатеринбурге и других городах присутствия "Брусники" (Тюмени, Кургане, Сургуте, Новосибирске, подмосковном Видном) есть потенциал для развития цивилизованного арендного сектора. Как сложится баланс интересов, как отреагирует рынок на новую категорию, каким должен быть тип новой застройки, какой квартирография, как эти объекты должны управляться – открытые вопросы. "Брусника" будет принимать решение о дальнейшем масштабировании арендного опыта после реализации и оценки пилотных проектов.

 

Арендные дома компании "Брусника"

1 / 2
Проект арендного дома компании "Брусника"

Аренда по-новому

Арендному рынку настало время меняться – это уже неоспоримый факт. Благодаря программе развития рынка аренды для граждан, которую реализует "Дом.РФ", цивилизованный формат этого сегмента не стал засиживаться в столицах, а сразу начал развиваться по всей стране.

Базовая цель "Дом.РФ" как единого института развития жилищного строительства – создание прозрачного рынка аренды. Поэтому компания не только не боится конкуренции, а наоборот, поддерживает появление новых игроков в этой сфере.

По данным совместного исследования ВЦИОМ и "Дом.РФ", из более чем 24 миллионов семей в России, которые хотят улучшить жилищные условия, каждая пятая семья рассматривает возможность аренды в качестве долгосрочного решения жилищного вопроса, а более четверти молодых людей в возрасте до 35 лет живут в арендованных квартирах. Но, к сожалению, пока уровень инвестиционной доходности, который обеспечивает арендное жилье, существенно проигрывает привычному для нашей страны девелоперскому бизнесу, ориентированному на продажу квартир.

При этом сейчас вопрос развития арендного жилья активно обсуждается многими застройщиками, поэтому не исключено, что в ближайшее время ряд крупных игроков создаст аналогичный продукт. "Дом.РФ" в свою очередь также разрабатывает дополнительные механизмы, которые позволят в ближайшее время сделать качественный прорыв в развитии съемного жилья и в формировании цивилизованного рынка аренды.

 

Проект подготовлен при содействии "Дом.РФ Аренда для жизни"

 

 
Лента новостей
0
Сначала новыеСначала старые
loader
Онлайн
Заголовок открываемого материала
Чтобы участвовать в дискуссии
авторизуйтесь или зарегистрируйтесь
loader
Чаты
Заголовок открываемого материала
В Якутии завели дело о превышении полномочий при стройке жилья для сиротМеждународное архбюро разработает интерьеры лобби ЖК Famous в МосквеОриентир купона по облигациям ГК "Пионер" на 3 млрд руб - не выше 11,75%В Москве отремонтировали старинный дом на Чистопрудном бульвареЗадержан экс-замглавы минстроя СтавропольяВласти Якутии не хотят менять модель финансирования стройки Ленского мостаПроект II этапа строительства Ленского моста могут одобрить до конца годаТреть россиян не поддерживает цифровую ипотекуТри участка рассматриваются для стройки города Спутника около ВладивостокаВ районе Косино-Ухтомский начали строить дом по программе реновацииНа расселение из аварийного жилья выделено 100 миллиардов рублейИпотека в России продолжает дорожатьНовый Генплан Петербурга вынесут на общественное обсуждение в 2022 годуВласти РФ проведут ускоренную цифровизацию данных о земле и недвижимостиМишустин утвердил создание Национальной системы пространственных данныхХуснуллин заявил об угрозах развитию ипотеки в РоссииЭкс-глава минстроя Ставрополья предстанет перед судом по делу о взятках"Циан" запретит притеснять арендаторов недвижимости по нацпризнакамВ новой Москве сдали последний проблемный корпус ЖК "Медовая долина"Здание Эрмитажа сохранит основной цвет, но может стать менее ярким