Важный человечек: кого придется ублажать в сделках с недвижимостью

Современная сделка с недвижимостью похожа на сбывшуюся мечту, в которой "вкалывают роботы, счастлив человек": кажется, что автоматизировано и переведено в онлайн-формат все что можно, но это иллюзия. Кроме самих сторон – продавца и покупателя, – на успех операции могут повлиять множество людей. Профессиональные риелторы рассказали читателям сайта "РИА Недвижимость", с кем из экспертов и должностных лиц лучше не ссориться, если вы рассчитываете купить или продать недвижимость без проблем и проволочек.

Должностные лица и специалисты, работа которых необходима на разных этапах сделки, могут создать два вида проблем: затянуть время или же принять решение, от которого зависит буквально все. Обращаясь к любому из таких специалистов, нужно предельно четко осознавать важность его роли в ваших планах. Однако, как отметили все опрошенные эксперты, в большинстве случаев достаточно просто быть вежливым.

Властелины времени

Время, которое тратится на каждый этап сделки, имеет разную ценность в различных обстоятельствах. Если те, кто "неспешно продает", могут позволить себе ждать очередную "бумажку" хоть день, хоть неделю, то для других счет идет на часы. Именно последним максимально важно осознавать важность человеческого фактора.

Вот такую историю рассказал один из читателей сайта "РИА Недвижимость":

«

Мне предстояла довольно сложная сделка со снятием залога и получением новой ипотеки, из-за чего совершенно необходимо было уложиться в срок, на который действовало одобрение банка. Время уже поджимало, когда я отправился в банк получать свою закладную. Риелтор настоятельно советовал прийти к специалистам банка "с тортиком". Я удивился, неужели еще это работает? Но по дороге в банк все же купил маленький недорогой тортик, и отдал его менеджеру в банке со словами "Попейте с девочками чаю". Я и не знал, как это сработает, но результат увидел сразу, когда менеджер банка позвонила коллегам и не поленилась добавить просьбу поторопиться с оформлением. В результате мы все успели сделать вовремя, и сделка состоялась.

Да, так это и работает, подтверждает риелтор Евгений Коноплев. Просто нужно быть лучшим контрагентом для любого своего визави. Чтобы тебя запомнили как "все вокруг вредные, а этот улыбнулся и сказал доброе слово". И чтобы потом, когда ты позвонишь или напишешь, тебе уже улыбались в ответ и готовы были проявить особое отношение, если вдруг тебе понадобится о таковом попросить.

Но лайфхак может и не сработать, предупреждает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, многое зависит от конкретной кредитной организации.

"В банке существует поточная система передачи клиента, один менеджер вас одобряет, другой одобряет вам объект, третий согласовывает весь необходимый пакет документов, в том числе и страховую компанию, а четвертый присутствует у вас на сделке и фактически в данном потоке нет одного лица, который вас ведет, если мы говорим про крупные топовые банки", – объясняет она.

В мелких банках все иначе, здесь как правило есть преференции, скажем, если вы являетесь привилегированным клиентом – это другая история, вам будет предоставлен отдельный менеджер, добавляет Дымова.

Лайфхак "вежливость и шоколадка все делают быстрее" может помочь не только в банке, но и везде, где сотрудники могут повлиять на очередность и скорость выполнения задач. Это могут быть, например, все организации, где выдают определенные документы по запросу путем личного обращения (хотя повсеместное внедрение МФЦ существенно сократило число таких ведомств), нотариат, медицинские организации, если требуются различные справки о состоянии здоровья кого-то из участников сделки. В регионах правило часто работает и с сотрудниками МФЦ. Так, один из опрошенных риелторов, работающий в южных регионах РФ, рассказал, что сотрудники вошли в положение клиентов и на 10 минут задержались после окончания рабочего дня. Один из участников сделки должен был уехать тем же вечером, так что прийти на следующий день не представлялось возможным.

Кроме того, напомнили опрошенные эксперты, очень важно не забывать о необходимости быть вежливым с самим риелтором и другими участниками сделки.

«

"В этом, кстати, и главный риелторский секрет при ценовых войнах: настроить своего клиента на самый позитив и линию поведения при просмотре квартир. Даже если видим недостатки, не делаем их камнем преткновения. Не создаем продавцу дискомфорта. Мы должны запомниться как лучший покупатель из тех, с кем ему до сих пор довелось пообщаться. Потому что приятным, конструктивным, предсказуемым людям более всегда более охотно идут навстречу. И чаще дают хорошую скидку к цене", – объясняет Коноплев.

Евгений Коноплев

Риелтор

Ключевая фигура

Бывает, что к сделкам привлекают таких специалистов, от действий и решений которых зависит буквально все. Зачастую эти люди выступают как подрядчики, то есть по определению получают за свои действия вознаграждение, из-за чего участники сделки склонны вести себя с ними как строгий босс, поскольку "мы же им и так платим – чего еще миндальничать". Это ошибочная тактика, подчеркивают опрошенные эксперты.

Ваша вежливость и пресловутая "приятность в общении" должна быть эквивалентна цене ошибки или недостаточности усилий со стороны привлеченного специалиста, подчеркивает генеральный директор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков.

"Часто возникает пограничная ситуация, то есть официальное лицо может или запретить сделку, или одобрить. Замечу, что регистратор в Росреестре ответственность на себя брать не будет. Поэтому, если мы видим, что ситуация может быть двоякой и регистратор может приостановить сделку, например, мы обращаемся за помощью к хорошему профильному юристу, который готовит документы таким образом, чтобы у регистратора не возникло той самой двоякости или пограничности. Также часто прибегаем к дополнительным услугам кадастрового инженера", – приводит он пример.

И вот для этих специалистов нужно быть "хорошим приятным клиентом", потому что для Росреестра вы таковым быть не сможете – там стопроцентный поток!

Самая высокая цена человеческого фактора – в вопросе работы с оценщиком и кадастровым инженером, продолжает Летенков.

Простой пример: в квартире убран встроенный шкаф, что отражено на поэтажном плане. Перепланировка не имеет какого-то большого значения в плане стоимости квартиры, но оценщик может ее описать по-разному, скажем "в квартире произведена серьезная перепланировка, был снесен шкаф", а может написать, что "шкаф отсутствует, но это не влияет на общие характеристики квартиры". Вопрос этот решается опытными специалистами, также как в случае с нотариусами. "Опытные компании обращаются к своим оценщикам. Конечно, врать о том, что шкаф на месте, он не будет, но формулировки может сделать более мягкими", – поясняет эксперт.

Очень важны регистраторы – это люди, компании, которые оказывают посреднические услуги по регистрации сделок, добавляет Дымова.

«

"От него многое зависит, особенно если это не простая сделка купли-продажи, а есть сложные аспекты. Например, если есть какие-то ошибки в правоустанавливающих, правоподтверждающих документах, регистратор может помочь решить данный вопрос без суда, а в рамках совершения регистрационных действий. Он подсказывает, какие виды заявлений нужно написать, чтобы этот процесс прошел безболезненно и в рамках регламентных сроков, предусмотренных действующим законодательством", – объясняет она.

Юлия Дымова

Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Еще одна такая ключевая фигура – ипотечный брокер, продолжает Дымова. "От него зависит, в каких банках, кто и на какую ставку вас одобрит. Кроме того, он вас проинструктирует, как корректно нужно отвечать в случае, если вас будет дополнительно проверять служба безопасности банка", – объясняет она.

По отношению к вашему риелтору совет о вежливости и приветливости применим тоже, напоминает Коноплев. Он такой же человек, как и все. "И если вы будете показывать ему, что цените его усилия и труд, то этот труд он будет продолжать с еще большей отдачей. Вы тоже будете для него лучшим клиентом, для которого хочется сделать дополнительное усилие, как говорят американцы "пробежать дополнительную милю", – заключает он.

Сделка с недвижимостью практически всегда сопровождается повышенным стрессом, непредвиденными обстоятельствами, поэтому вежливость, внимание и небольшие приятные бонусы (хоть бы и пресловутая шоколадка) будут приятны абсолютно всем.