Попался! Как будут искать владельцев незарегистрированной недвижимости
В конце июня вступает в силу Федеральный закон от 30.12.2020 №518-ФЗ, который наделяет местные власти правом выявления владельцев недвижимости, которые не зарегистрировали свои права официально.
Нужно понимать разницу между статусом собственника и владельца. Собственником называют тех, у кого надлежащим образом зарегистрировано право собственности на объект. Владелец – это более широкое понятие, оно включает и собственников, и тех, у кого есть другие права на недвижимость (например, право пользования или аренды). Кроме того, так называют тех, у кого есть основания для регистрации того или иного права, но регистрация по факту не совершена.
Для облегчения процедуры такой регистрации в свое время была запущена "дачная амнистия", с сентября будет действовать "гаражная амнистия". Эти амнистии имеют важное отличие от закона №518-ФЗ: они направлены на то, чтобы граждане самостоятельно регистрировали свои объекты, а закон создан для местных властей, которые будут уже по собственной инициативе искать, кому принадлежат ранее учтенные объекты недвижимости.
Ранее учтенными объектами недвижимости являются объекты, в отношении которых в установленном законом порядке был осуществлен технический учет или государственный учет до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", а также объекты, государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Процесс выявления правообладателей ранее учтенных объектов можно разделить на две части: документарную и фактическую.
Документарная часть включает в себя следующие этапы:
- направление органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в орган регистрации прав письмо о предоставлении перечня ранее учтенных объектов недвижимости, права на которые в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) не зарегистрированы;
- подготовка органом регистрации прав указанного перечня в срок не более чем 5 рабочих дней со дня поступления письма органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления;
- направление органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления (на основании перечня Росреестра) запросов в налоговые органы, органы записи актов гражданского состояния, нотариусам, органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации) в целях получения необходимых сведений и документов (в том числе копий технических паспортов);
- извещение органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления граждан (в том числе посредством опубликования извещения в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации соответствующего муниципального образования, на официальных сайтах органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в сети "Интернет", на информационных стендах) о проведении работ по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости в целях государственной регистрации права собственности на такие объекты недвижимости;
- анализ и инвентаризация органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления полученных сведений и документов.
То есть местные органы власти будут проверять наличие документов о строительстве объектов недвижимости из архивов органов, которые ранее осуществляли учет объектов недвижимости. Также данные будут брать у нотариусов и в иных органах, которые могут иметь сведения о ранее учтенных объектах недвижимости.
Например, местные органы власти могли выдать акт ввода в эксплуатацию построенного жилого дома в 2015 году. Если по результатам проверки будет установлено, что право собственности на такой дом не зарегистрировано, то будет подготовлен проект решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости.
Фактическая часть предполагает выезды специалистов органов государственной власти субъекта Российской Федерации или органов местного самоуправления по месту нахождения ранее учтенных объектов недвижимости; проведение разъяснительной работы о необходимости в целях защиты своих прав и имущественных интересов осуществления государственной регистрации прав на принадлежащие им объекты недвижимости, а также организацию работы по подаче в орган регистрации прав заявлений о государственной регистрации права собственности граждан на ранее учтенные объекты недвижимости, в отношении которых получены/имеются документы-основания (в том числе свидетельства о праве на наследство, государственные акты, свидетельства и другие документы, устанавливающие (удостоверяющие) права на объекты недвижимости.
По крайней мере сразу ничего ужасного с выявленным правообладателем не произойдет.
По закону после выявления объекта уполномоченный орган публикует на специальном сайте и направляет потенциальному правообладателю по почте проект решения о выявления объекта. Если в течение 45 дней правообладатель не ответил, то уполномоченный орган принимает решение о выявлении объекта недвижимости, и подает заявление о регистрации в реестр прав на недвижимое имущество. Если в течение 45 дней поступят возражения, то регистрации прав может быть осуществлена только в судебном порядке.
Штрафы не предусмотрены. Вероятно, налоги на имущество начнут считать с даты регистрации права собственности. Но нельзя исключать, что налоговые органы могут рассчитать и попытаться взыскать налоги за три последних года, предшествующие дате регистрации права собственности на объект недвижимости, на основании решения о выявлении объекта. Как это на самом деле будет происходит – покажет практика.
Противоречия между данным законом и "гаражной амнистией" не возникнет, поскольку данные законы регулирует разные правоотношения.
В первом случае речь идет о внесении в Единый государственный реестр недвижимости, а также уточнении сведений об объектах, права на который ранее уже возникли, но не были зарегистрированы в установленном порядке. То есть закон о выявлении правообладателей предполагает, что власти будут самостоятельно выявлять объекты, которые граждане не хотят оформлять, чтобы не платить налоги.
Во втором же подразумевается упрощенная процедура получения в собственности гаражей и земельных участков, на которые право собственности до этого не возникало.
Как следует из закона, выявлением ранее учтенных объектов и их правообладателей будут заниматься органы местного самоуправления, но, в том числе, с помощью сведений, имеющихся в налоговой службе и других организациях.
В случае несогласия выявленный правообладатель вправе подать на это возражения. Если, несмотря на возражения, объект будет зарегистрирован, то далее это можно обжаловать в судебном порядке.
Вероятность того, что в результате выявления будут обнаружены разные правообладатели крайне мала, поскольку уже более 20 лет сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре, что практически исключает "наложение правообладателей".
Если же, такая ситуация произойдет, то новым законом предусмотрено, что орган местного самоуправления не будет подготавливать решение о выявлении ранее учтенного объекта по основанию имеющихся противоречий в собранной информации.
