Пожалеете! Почему "ипотечнику" не стоит брать потребкредиты

Хотя ипотека кажется сейчас очень доступным инструментом для покупки жилья, люди все равно иногда вынуждены привлекать для этого и обычные потребительские кредиты: к примеру, они используют заемные средства для первого взноса или оплачивают кредиткой ежемесячный взнос. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость" о том, чем грозят такие действия, а в каких случаях обычный кредит может стать подспорьем для "ипотечника" без особых рисков.

Красный уровень: ипотечный платеж с кредитки

Оказавшись в трудной ситуации или просто не рассчитав свои расходы, ипотечный заемщик может внести ежемесячный платеж за счет средств с кредитной карты. Это очень опасная практика, предупреждают эксперты, ведь человек не уменьшает, а увеличивает свою долговую нагрузку.

«

"Привлечение новых кредитных ресурсов для погашения текущих выплат по другим кредитам – это грубейшая ошибка заемщиков, которая в 8 случаях из 10 приводит к финансовым потерям, каждый третий такой заемщик потенциальный банкрот, остающийся без жилья. Единственный вариант: срочный анализ финансовой ситуации, призыв о помощи ко всем родственникам и знакомым, а также диалог с кредиторами", – подчеркивает генеральный директор коллекторского агентства "Долговой Консультант" Денис Аксенов.

Брать более дорогой кредит для погашения более дешевого – хороший способ потерять все, соглашается вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), руководитель проекта expert.ipoteka, действительный член МАИН Ирина Рудакова. Прибегать к этому способу можно только в том случае, если абсолютны уверены в скором погашении более дорого кредита, добавляет она.

Если что-то пошло не так, и клиент не может обслуживать свою ипотеку, первое, что нужно сделать – позвонить в свой банк и объяснить причину, рекомендует руководитель управления кредитных рисков розничного сегмента Райффайзенбанка Алексей Крамарский.

Банк может пойти навстречу: дать отсрочку или изменить размер платежа. Бывают разные виды реструктуризации: можно снизить размер платежей (например, за счет продления срока ипотеки) или уйти на кредитные (или ипотечные) каникулы. Тогда заемщик в течение нескольких месяцев может не платить по займу.

Стоит понимать, что кредитная нагрузка при этом никуда не девается, это просто временная пауза в выплатах. Если же не поставить банк в известность, ситуация может усложниться: за задержку и пропуск платежей начислят пени, испортится кредитная история, указывает Крамарский.

Оранжевый уровень: кредит на первый взнос

Одна из весьма распространенных ситуаций: заемщики берут кредит для оплаты первого взноса по ипотеке. Так, по данным АКРА, первоначальный взнос по не менее 7% ипотечных ссуд прямо или косвенно был оплачен средствами потребительского кредита. При этом возможное ограничение срока ипотечного кредита двадцатью годами на фоне внедрения плавающих ставок может еще больше подстегнуть спрос на потребительские кредиты для оплаты первоначального взноса. По мнению экспертов АКРА, такие заемщики представляют опасность для рынка, так как эти ипотеки рискуют стать проблемными.

Заемщик, решивший прибегнуть к такой схеме, рискует столкнуться с рядом проблем. Для начала, он может и вовсе не получить ипотеку, предупреждают эксперты.

Если на момент одобрения ипотечного кредита человек возьмет потребительский кредит на первоначальный взнос, банк эту информацию зафиксирует. В таком случае может быть принято отрицательное решение, отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования "НДВ-Супермаркет Недвижимости" Евгений Парфенюк.

Также не редки случаи, когда после получения положительного решения перед самой сделкой в банке клиент может взять потребительский кредит или оформить кредитную карту. В таком случае высока вероятность, что банк откажет в выдаче кредита и отправит заявку клиента на пересмотр, в результате которой может быть получено отрицательное решение, объясняет он.

Использование кредитов для выплаты первоначального взноса по ипотеке практиковалось отдельными заемщиками и раньше, однако в последние месяцы рост спроса на жилищные кредиты и снижение доходов сделало это явление почти массовым, сетует директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков.

«

"Риски здесь в равной степени несут и заемщики, и кредиторы, и они заключаются как в повышении долговой нагрузки заемщика, так и в опасности непокрытия стоимостью залога остаточных сумм кредитов, особенно при снижении цен на недвижимость. Если стоимость жилья вдруг начнет падать, банки будут вынуждены требовать от заемщика дополнительного обеспечения, что для человека, обремененного несколькими кредитами, может привести к невозможности погасить кредит и даже банкротству", – разъясняет он.

Алексей Волков

Директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй

У банков в данном случае есть достаточно эффективный защитный механизм – с 2019 года они обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки заемщика. Это значит, что, если они видят в кредитной истории претендента наличие уже активных кредитов, выплаты по ним суммируются с будущими платежами по ипотеке. При превышении определенного уровня (40-50% от ежемесячных доходов) кредитование таких клиентов становится для банков не просто рискованным, но и невыгодным, так как банки обязаны создавать дополнительные резервы, предупреждает Волков.

Однако некоторые эксперты настроены не так категорично в отношении кредитов на первый взнос.

Наличие потребительского кредита, в том числе и недавно оформленного, не является причиной отказа по заявке на ипотеку или каких бы то ни было санкций, уверен директор по продуктам онлайн-супермаркета ипотеки Online-Ipoteka Дмитрий Питецкий. В процессе скоринга проверятся наличие текущих просроченных платежей по имеющимся обязательствам: даже техническая просрочка является причиной отказа в получении ипотечного кредита практически по всех случаях, уточняет он.

"Другое дело, что ключевой фактор принятия решения о выдаче ипотечного кредита, размера процентной ставки и сроке кредитования является коэффициент "платеж/доход", в котором учитывается сумма кредитных обязательств заемщика или созаемщиков. Если у заемщика два или более кредита или кредитных линии на карте, вероятнее всего, он получит отказ из-за слишком высокой доли выплат в ежемесячном доходе. Оптимальным считается кредитная нагрузка до 45-50% от регулярного заработка заемщика. Если суммарные кредитные обязательства с учетом планируемой ипотеки превысят 70-80% от дохода, шансов на получение ипотечного кредита очень мало", – объясняет он.

Желтый уровень: покупка недвижимости на потребкредит

На первый взгляд может показаться, что такое решение – самое страшное и опасное из всех, но на деле потенциальная опасность ниже, поскольку беззалоговые кредиты на большие суммы банки выдают лишь после очень тщательной проверки, то есть получатели – действительно платежеспособные люди.

Как правило, в таких случаях кредит берется на большую сумму и на небольшой срок. Главное получить одобрение банка, рассуждает Парфенюк.

Такой кредит имеет смысл, если у заемщика нет первоначального взноса или параметры покупаемого участка/коттеджа не соответствуют требованиям банка, добавляет Питецкий.

Принимая такое решение, заемщик должен понимать, что главные его риски здесь – в более существенной переплате, чем была бы при ипотеке, отмечают эксперты.

«

"Ключевая причина, почему ипотека более выгодный вариант для покупки недвижимости, чем потребительский кредит – это ставки. Поскольку у банка есть залог – квартира, он может предложить более выгодную ставку, более долгий срок кредита и большую сумму займа. В моменте это дает комфортный для клиента платеж и меньшую переплату по процентам", – напоминает Крамарский.

Но есть и другие факторы, делающие ипотеку более выгодной, добавляет он. Так, ипотека предполагает налоговый вычет, то есть возможность вернуть часть подоходного налога составляет 13% от ипотечной ставки, выплаченной банку. Правда здесь есть ограничение по сумме: не более чем на 3 миллиона рублей, то есть максимум получить можно 390 тысяч. Деньги возвращаются, когда на руках будут акт приема-передачи квартиры и документы о праве собственности.

Зеленый уровень: закрытие ипотеки

Иногда у ипотечного заемщика возникает необходимость как можно скорее снять обременение с заложенной квартиры, и в этом случае он может взять обычный кредит на погашение остатка по долгу.

Досрочное погашение ипотечного кредита с помощью потребительского оправдано, если заемщику осталось платить относительно немного и хотелось бы по какой-то причине высвободить объект недвижимости из-под залога, объясняет Аксенов. Чаще всего это нужно для сделки: продать предмет залога, чтобы купить другой объект недвижимости. Либо для получения денежных средств под залог высвобождаемого объекта.

"Такие кредиты действительно берут, если доход позволяет закрыть обязательства по открытому договору, затем продать этот объект и вернуть кредит. Но далеко не все банки предлагают клиентам выгодные и приемлемые схемы для таких ситуаций", – комментирует директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Но не стоит забывать о переплатах, предупреждают эксперты.

"Досрочное погашение ипотеки за счет потребкредита не имеет экономического смысла, особенно в первые годы выплат. Необеспеченные кредиты наличными в большинстве банков возможно оформить на сумму до 2,5-3 миллиона рублей, при этом срок такого кредита не превысит 5-7 лет", – подчеркивает Питецкий. Эффективные ставки по потребительским кредитам для новых клиентов составляют в среднем от 9-10% годовых, что на 2-4 процентных пункта выше действующих ставок по ипотеке, добавляет он.

Таким образом, использование потребительских кредитов для приобретения жилья или "разруливания" сложных ситуаций с ипотекой либо просто не выгодно, либо по-настоящему опасно.