Регистрация пройдена успешно!
Пожалуйста, перейдите по ссылке из письма, отправленного на

Коммуналки нового времени: главные трудности и риски при покупке комнаты

Комната в коммуналке - РИА Новости, 1920, 29.04.2021
Комнаты становятся все более востребованной формой жилья, но люди, покупающие их, рискуют столкнуться с непредвиденными трудностями и даже крупными финансовыми потерями. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость" о нюансах и рисках, которые подстерегают покупателей комнат.

Она вам не квартира

Часть процедуры выбора комнаты совпадает с поиском квартиры: подбор локации, качество дома и так далее. Но есть и нюансы, которые возникают на разных стадиях покупки, объясняют эксперты.
На стоимость комнаты влияет цена самой квартиры, сколько людей там проживают и контингент жильцов, объясняет руководитель офиса "Миэль "В Крылатском" Ирина Бербенева.

"Чем менее квартира населена, тем комнаты в ней дороже. И на такие объекты спрос всегда выше. Также на стоимость может повлиять уровень обустройства общественных зон: туалета, ванной, кухни, коридора. В остальном цена комнаты складывается из тех же факторов, что и цена квартиры. Влияет на нее удаленность транспорта, инфраструктура вокруг дома, был ли в нем капремонт", – перечисляет она.

Руководитель Миэль В Крылатском Ирина Бербенева
Ирина Бербенева
Руководитель офиса "Миэль "В Крылатском"
Также большое значение имеет фактор перспективности в плане приобретения всей квартиры, добавляет генеральный директор агентства недвижимости "Доли.ру" Игорь Аболемов. Особо ценятся объекты в 2-3-комнатных квартирах, отмечает он. Разумеется, это тоже увеличивает ценник.
Следующий довольно сильно влияющий на стоимость параметр – состояние квартиры, продолжает Аболемов: чистенькая уютная коммуналка будет дороже, чем "грязный" и неаккуратный аналогичный объект.
Клементин - РИА Новости, 1920, 25.01.2021
Совместно обреченные: три главные проблемы владельцев долей в квартире
Количество комнат в квартире также имеет значение, говорит генеральный директор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков. Если взять две одинаковые комнаты в двухкомнатной и пятикомнатной квартире, то в первом случае объект будет оценен выше. Кстати, на стоимость комнаты влияет и наличие балкона. К примеру, в Москве балкон прибавляет к стоимости объекта около 200-300 тысяч рублей, подчеркивает он.
В целом разброс цен в сегменте комнат очень велик. Так, по данным агентства недвижимости ОГРК, самая дорогая комната в Москве стоит почти 13 миллионов рублей, а самая дешевая – 2,1 миллиона. Средняя же стоимость комнат составляет 3,55 миллиона рублей. В Петербурге минимальная стоимость комнаты по данным агентства "Доли.ру" – 760 тысяч рублей, а самая дорогая продается за 6 миллионов.

"Ситуация на рынке комнат сложная. Это связано с тем, что ценник на них собственниками был задран, а состояние этих объектов остается достаточно удручающим. Комнаты просто подогнали под весь рынок: все дорожает и комнаты тоже дорожали. Когда покупатели видят комнату, стоимостью 3-4 миллиона рублей, то они ждут объект похожий на нормальное полноценное жилье, но тараканов, клопов и соседей в коммунальных квартирах никто не отменял", – сетует генеральный директор агентства недвижимости "ВамКнам" Анна Симашова.

Генеральный директор агентства недвижимости ВамКнам Анна Симашова
Анна Симашова
Генеральный директор агентства недвижимости "ВамКнам"

Как смотреть комнаты

Просмотр комнаты очень важен, поскольку покупателю нужно оценить свое будущее окружение, ведь с этими людьми придется жить в прямом смысле под одной крышей.
Учтите, что нежелательные соседи – это не только маргиналы или шумный молодняк, предупреждает руководитель компании "Только Лучшая Недвижимость" Алексей Лякин.

"В нашей практике был случай, когда люди приобрели комнату в квартире, где жила женщина с открытой формой туберкулеза. Конечно, люди отказались от такого объекта", – вспоминает он.

Руководитель компании Только Лучшая Недвижимость Алексей Лякин
Алексей Лякин
Руководитель компании "Только Лучшая Недвижимость"
Так что, приезжая на просмотр, желательно увидеть не только сам объект, но и его жителей.
Если вам понравился какой-то объект, то проведите осмотр не один, а два раза, советует директор пресс-службы ГК "Балтийская Недвижимость" Кирилл Разумов. Обратите внимание как обустроены места общего пользования (прихожая, санузел), все ли работает. Если, допустим, не работает что-то в сантехнике, то это может говорить о том, что между соседями не все гладко и они не в состоянии договариваться о решении насущных бытовых проблем. Важен даже запах в квартире, ведь он о многом скажет.
И помните, покупая комнату, вы покупаете не только и не столько недвижимость, сколько соседей, подчеркивает эксперт.
Памятник Остапу Бендеру - РИА Новости, 1920, 10.02.2021
Профессиональные соседи: как квартирные рейдеры отбирают чужое жилье
Действительно, наличие в квартире людей с алкогольной или наркотической зависимостью будет заметно именно по местам общего пользования, соглашается Летенков. Отсутствие соседей при просмотрах может быть весьма настораживающим признаком, но может и ничего не значить, продолжает он.
"Например, в нашей практике были случаи когда соседи работали вахтовым методом и их месяцами не было в их комнатах", – вспоминает эксперт.
Приходить на осмотр лучше вечером или в выходной, чтобы застать всех жильцов, рекомендует Бербенева. Если собственник отказывается показать квартиру в это время, то, возможно, есть несогласные с продажей или какой-то конфликт. Бывает, что в квартире соседи не проживают, тогда это двоякая ситуация. С одной стороны, можно жить в пустой квартире, а с другой, собственники могут в любой момент эти комнаты сдать или продать, добавляет она.

Комната и ее тайны

Когда дело близится к покупке, наступает самый сложный этап – проверка правовой чистоты приобретаемого объекта. И тут у комнаты есть ряд дополнительных подвохов, с которыми вы не столкнетесь при покупке квартиры.
Главное отличие покупки комнаты от покупки квартиры – это необходимость проверить соблюдение преимущественного права выкупа собственникам соседних комнат, подчеркивает управляющий партнер Bolshakov&Partners Андрей Большаков. Если эта процедура не была соблюдена, то совладельцы будут вправе в судебном порядке потребовать передачи комнаты в их собственность на условиях, на которых комната была приобретена. Такую сделку целесообразно провести в нотариальной форме, чтобы нотариус проверил соблюдение преимущественного права выкупа, рекомендует он.
Даже если требование о преимущественном праве выкупа было соблюдено, и от всех соседей получен отказ от покупки, риск все равно остается, предупреждает Лякин.
Если отказы от права преимущественного права получены на сумму 1,5 миллиона рублей, а в процессе торга сумма сделки снизилась до 1,4 миллиона, то сособственники смогут предъявить претензии, объясняет он. Так что покупателям стоит иметь в виду, что возможности для торга у собственника ограничены не только его потребностью в деньгах.

Еще одна "фишка", с которой рискует столкнуться покупатель, – продаваемый объект может быть вовсе и не комнатой, а долей, предупреждают эксперты.

Если говорить про разницу комнат и долей, то доля – это часть помещения, и если она не определена, то не ясно, какой частью будут пользоваться человек, объясняет Симашова. Это очень легко понять на примере того, когда в одной квартире есть три собственника и у каждого из них по одной третьей доли, и непонятно, кому что принадлежит. В то время как комната – это выделенная часть помещения, то есть доля, выделенная в комнату, где понятны ее границы, говорит она.
То есть если покупателю вместо комнаты продают долю, то у него не будет понимания, какая же именно часть квартиры принадлежит ему. Однако приобретение доли вовсе не является незаконным, добавляет Аболемов.

"В Санкт-Петербурге все комнаты на рынке являются долями. Также в нашем городе есть целые этажи и даже дома с одним кадастровым номером. Таким образом, все квартиры в таких объектах являются общедолевой собственностью", – подчеркивает он.

Генеральный директор агентства недвижимости Доли.ру Игорь Аболемов
Игорь Аболемов
Генеральный директор агентства недвижимости "Доли.ру"
Так что ситуация, при которой покупатель приобретает долю вместо конкретной комнаты, хотя и таит в себе ряд рисков и неудобств, но все-таки является довольно распространенной.
Москва во время режима самоизоляции жителей - РИА Новости, 1920, 20.04.2020
Как жить дальше: самые наболевшие вопросы обывателей про недвижимость
В коммуналках у владельца комнаты есть возможность прописать родственников без согласия соседей, добавляет Аболемов. В доле же прописать никого кроме несовершеннолетних детей без согласия сособственников нельзя, даже жену, предупреждает он.
Как правило, негатив случается, когда комнатой или долей в квартире завладевает случайный человек, рассказывает Летенков. Отсюда и появляются сделки по продаже долей, выделенных по суду.

"Покупая такой объект нужно понимать определенные нюансы: если на выделенный доле жила семья из трех человек, а новый владелец выделенной по суду доли будет проживать один, то остальные собственники могут оспорить предыдущее разделение квартиры на основании изменении количества жильцов. При продаже этот нюанс мало где афишируется", – предупреждает он.

Генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков
Валерий Летенков
Генеральный директор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы"
Стоит также внимательно отнестись к праву собственности, рекомендует Бербенева. Комнаты в коммунальной квартире разрешили приватизировать с 1991 года, но не все успели это сделать. Нужно изучить выписку из ЕГРН, так как комната может принадлежать муниципалитету. Тогда покупателю следует направить запрос в Департамент городского имущества и цена будет устанавливаться комиссией данного департамента, предупреждает она.
Даже в малонаселенных коммуналках с адекватными, договороспособными и чистоплотными соседями, вы все равно не держите ситуацию под контролем на сто процентов, уверен Разумов. Никто не сможет предсказать, в какой момент она изменится, и соседи, например, купят новое жилье, а старое пожелают продать крепко выпивающему после развода мужчине или сдать парочке веселых мигрантов, рассуждает он.
Жизнь в коммунальной квартире такова, что иногда за год может полностью поменяться весь состав проживающих в ней людей. Насколько при этом упадет цена вашей комнаты и найдутся ли вообще на нее покупатели, когда ваше терпение лопнет, и вы захотите переехать, тоже предугадать невозможно, заключает эксперт.
 
 
 
Лента новостей
0
Сначала новыеСначала старые
loader
Онлайн
Заголовок открываемого материала
Чтобы участвовать в дискуссии
авторизуйтесь или зарегистрируйтесь
loader
Чаты
Заголовок открываемого материала