Коммуналки нового времени: главные трудности и риски при покупке комнаты

Комнаты становятся все более востребованной формой жилья, но люди, покупающие их, рискуют столкнуться с непредвиденными трудностями и даже крупными финансовыми потерями. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость" о нюансах и рисках, которые подстерегают покупателей комнат.

Она вам не квартира

Часть процедуры выбора комнаты совпадает с поиском квартиры: подбор локации, качество дома и так далее. Но есть и нюансы, которые возникают на разных стадиях покупки, объясняют эксперты.

На стоимость комнаты влияет цена самой квартиры, сколько людей там проживают и контингент жильцов, объясняет руководитель офиса "Миэль "В Крылатском" Ирина Бербенева.

«

"Чем менее квартира населена, тем комнаты в ней дороже. И на такие объекты спрос всегда выше. Также на стоимость может повлиять уровень обустройства общественных зон: туалета, ванной, кухни, коридора. В остальном цена комнаты складывается из тех же факторов, что и цена квартиры. Влияет на нее удаленность транспорта, инфраструктура вокруг дома, был ли в нем капремонт", – перечисляет она.

Ирина Бербенева

Руководитель офиса "Миэль "В Крылатском"

Также большое значение имеет фактор перспективности в плане приобретения всей квартиры, добавляет генеральный директор агентства недвижимости "Доли.ру" Игорь Аболемов. Особо ценятся объекты в 2-3-комнатных квартирах, отмечает он. Разумеется, это тоже увеличивает ценник.

Следующий довольно сильно влияющий на стоимость параметр – состояние квартиры, продолжает Аболемов: чистенькая уютная коммуналка будет дороже, чем "грязный" и неаккуратный аналогичный объект.

Количество комнат в квартире также имеет значение, говорит генеральный директор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков. Если взять две одинаковые комнаты в двухкомнатной и пятикомнатной квартире, то в первом случае объект будет оценен выше. Кстати, на стоимость комнаты влияет и наличие балкона. К примеру, в Москве балкон прибавляет к стоимости объекта около 200-300 тысяч рублей, подчеркивает он.

В целом разброс цен в сегменте комнат очень велик. Так, по данным агентства недвижимости ОГРК, самая дорогая комната в Москве стоит почти 13 миллионов рублей, а самая дешевая – 2,1 миллиона. Средняя же стоимость комнат составляет 3,55 миллиона рублей. В Петербурге минимальная стоимость комнаты по данным агентства "Доли.ру" – 760 тысяч рублей, а самая дорогая продается за 6 миллионов.

«

"Ситуация на рынке комнат сложная. Это связано с тем, что ценник на них собственниками был задран, а состояние этих объектов остается достаточно удручающим. Комнаты просто подогнали под весь рынок: все дорожает и комнаты тоже дорожали. Когда покупатели видят комнату, стоимостью 3-4 миллиона рублей, то они ждут объект похожий на нормальное полноценное жилье, но тараканов, клопов и соседей в коммунальных квартирах никто не отменял", – сетует генеральный директор агентства недвижимости "ВамКнам" Анна Симашова.

Анна Симашова

Генеральный директор агентства недвижимости "ВамКнам"

Как смотреть комнаты

Просмотр комнаты очень важен, поскольку покупателю нужно оценить свое будущее окружение, ведь с этими людьми придется жить в прямом смысле под одной крышей.

Учтите, что нежелательные соседи – это не только маргиналы или шумный молодняк, предупреждает руководитель компании "Только Лучшая Недвижимость" Алексей Лякин.

«

"В нашей практике был случай, когда люди приобрели комнату в квартире, где жила женщина с открытой формой туберкулеза. Конечно, люди отказались от такого объекта", – вспоминает он.

Алексей Лякин

Руководитель компании "Только Лучшая Недвижимость"

Так что, приезжая на просмотр, желательно увидеть не только сам объект, но и его жителей.

Если вам понравился какой-то объект, то проведите осмотр не один, а два раза, советует директор пресс-службы ГК "Балтийская Недвижимость" Кирилл Разумов. Обратите внимание как обустроены места общего пользования (прихожая, санузел), все ли работает. Если, допустим, не работает что-то в сантехнике, то это может говорить о том, что между соседями не все гладко и они не в состоянии договариваться о решении насущных бытовых проблем. Важен даже запах в квартире, ведь он о многом скажет.

И помните, покупая комнату, вы покупаете не только и не столько недвижимость, сколько соседей, подчеркивает эксперт.

Действительно, наличие в квартире людей с алкогольной или наркотической зависимостью будет заметно именно по местам общего пользования, соглашается Летенков. Отсутствие соседей при просмотрах может быть весьма настораживающим признаком, но может и ничего не значить, продолжает он.

"Например, в нашей практике были случаи когда соседи работали вахтовым методом и их месяцами не было в их комнатах", – вспоминает эксперт.

Приходить на осмотр лучше вечером или в выходной, чтобы застать всех жильцов, рекомендует Бербенева. Если собственник отказывается показать квартиру в это время, то, возможно, есть несогласные с продажей или какой-то конфликт. Бывает, что в квартире соседи не проживают, тогда это двоякая ситуация. С одной стороны, можно жить в пустой квартире, а с другой, собственники могут в любой момент эти комнаты сдать или продать, добавляет она.

Комната и ее тайны

Когда дело близится к покупке, наступает самый сложный этап – проверка правовой чистоты приобретаемого объекта. И тут у комнаты есть ряд дополнительных подвохов, с которыми вы не столкнетесь при покупке квартиры.

Главное отличие покупки комнаты от покупки квартиры – это необходимость проверить соблюдение преимущественного права выкупа собственникам соседних комнат, подчеркивает управляющий партнер Bolshakov&Partners Андрей Большаков. Если эта процедура не была соблюдена, то совладельцы будут вправе в судебном порядке потребовать передачи комнаты в их собственность на условиях, на которых комната была приобретена. Такую сделку целесообразно провести в нотариальной форме, чтобы нотариус проверил соблюдение преимущественного права выкупа, рекомендует он.

Даже если требование о преимущественном праве выкупа было соблюдено, и от всех соседей получен отказ от покупки, риск все равно остается, предупреждает Лякин.

Если отказы от права преимущественного права получены на сумму 1,5 миллиона рублей, а в процессе торга сумма сделки снизилась до 1,4 миллиона, то сособственники смогут предъявить претензии, объясняет он. Так что покупателям стоит иметь в виду, что возможности для торга у собственника ограничены не только его потребностью в деньгах.

«

Еще одна "фишка", с которой рискует столкнуться покупатель, – продаваемый объект может быть вовсе и не комнатой, а долей, предупреждают эксперты.

Если говорить про разницу комнат и долей, то доля – это часть помещения, и если она не определена, то не ясно, какой частью будут пользоваться человек, объясняет Симашова. Это очень легко понять на примере того, когда в одной квартире есть три собственника и у каждого из них по одной третьей доли, и непонятно, кому что принадлежит. В то время как комната – это выделенная часть помещения, то есть доля, выделенная в комнату, где понятны ее границы, говорит она.

То есть если покупателю вместо комнаты продают долю, то у него не будет понимания, какая же именно часть квартиры принадлежит ему. Однако приобретение доли вовсе не является незаконным, добавляет Аболемов.

«

"В Санкт-Петербурге все комнаты на рынке являются долями. Также в нашем городе есть целые этажи и даже дома с одним кадастровым номером. Таким образом, все квартиры в таких объектах являются общедолевой собственностью", – подчеркивает он.

Игорь Аболемов

Генеральный директор агентства недвижимости "Доли.ру"

Так что ситуация, при которой покупатель приобретает долю вместо конкретной комнаты, хотя и таит в себе ряд рисков и неудобств, но все-таки является довольно распространенной.

В коммуналках у владельца комнаты есть возможность прописать родственников без согласия соседей, добавляет Аболемов. В доле же прописать никого кроме несовершеннолетних детей без согласия сособственников нельзя, даже жену, предупреждает он.

Как правило, негатив случается, когда комнатой или долей в квартире завладевает случайный человек, рассказывает Летенков. Отсюда и появляются сделки по продаже долей, выделенных по суду.

«

"Покупая такой объект нужно понимать определенные нюансы: если на выделенный доле жила семья из трех человек, а новый владелец выделенной по суду доли будет проживать один, то остальные собственники могут оспорить предыдущее разделение квартиры на основании изменении количества жильцов. При продаже этот нюанс мало где афишируется", – предупреждает он.

Валерий Летенков

Генеральный директор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы"

Стоит также внимательно отнестись к праву собственности, рекомендует Бербенева. Комнаты в коммунальной квартире разрешили приватизировать с 1991 года, но не все успели это сделать. Нужно изучить выписку из ЕГРН, так как комната может принадлежать муниципалитету. Тогда покупателю следует направить запрос в Департамент городского имущества и цена будет устанавливаться комиссией данного департамента, предупреждает она.

Даже в малонаселенных коммуналках с адекватными, договороспособными и чистоплотными соседями, вы все равно не держите ситуацию под контролем на сто процентов, уверен Разумов. Никто не сможет предсказать, в какой момент она изменится, и соседи, например, купят новое жилье, а старое пожелают продать крепко выпивающему после развода мужчине или сдать парочке веселых мигрантов, рассуждает он.

Жизнь в коммунальной квартире такова, что иногда за год может полностью поменяться весь состав проживающих в ней людей. Насколько при этом упадет цена вашей комнаты и найдутся ли вообще на нее покупатели, когда ваше терпение лопнет, и вы захотите переехать, тоже предугадать невозможно, заключает эксперт.