Квартира-кормилица: как заключить договор ренты и не потерять все

Договор ренты в подавляющем большинстве случаев заключают пенсионеры. Это обстоятельство с одной стороны делает такие сделки привлекательными для мошенников, а с другой – добросовестным рентодателям тоже бывает несладко, поскольку найти общий язык с пожилыми людьми бывает нелегко. Юристы и эксперты Федеральной нотариальной палаты рассказали сайту "РИА Недвижимость", как заключить договор ренты и не пожалеть об этом.

Рента или пожизненное содержание

Существует несколько вариантов договоров, которые пожилые люди заключают, чтобы получить определенные блага в обмен на свою недвижимость, рассказали юристы.

Для начала нужно разобраться, чем же отличается договор ренты от договора купли-продажи, говорит адвокат Ростовской областной коллегии адвокатов имени Баранова Виктория Рахубовская.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Имущество по договору ренты может передаваться как бесплатно, так и за плату, уточняет она. "Бесплатно" означает, что по договору нужно регулярно платить только фиксированные суммы (они называются рентные платежи). Если квартира передается за плату, то сначала выплачивается 20-45% от цены квартиры, а потом получателю ренты все равно регулярно переводят рентные платежи.

Собственником квартиры становится плательщик ренты, но с обременением — обязательством выплачивать ренту. При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в соответствии со статьей 587 ГК РФ приобретает право залога на это недвижимое имущество (залог, возникающий в силу закона), объясняет адвокат.

Чаще всего это могут быть договор ренты или же договор пожизненного содержания с иждивением, отмечает нотариус города Нагорска, член комиссии по СМИ и информационным технологиям Кировской областной нотариальной палаты Ярослав Марков.

Первым отличием между ними является то, что договор пожизненного содержания с иждивением может заключать только владелец недвижимости, потому что предметом такого договора является исключительно недвижимость, пожизненной ренты – любое имущество, объясняет нотариус.

Второе отличие: пожизненное содержание предусматривает широкий спектр различных услуг, предоставляемых плательщиком ренты ее получателю: обеспечение его потребностей в жилье, питании, предметах быта и гигиены, медицинском обслуживании, осуществление ухода за ним в случае необходимости, а также оказание других услуг, предусматриваемых взаимным соглашением сторон договора, продолжает он.

Третье отличие — это то, что размер пожизненной ренты в расчете на месяц должен быть не менее установленной величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора, подчеркивает Марков.

В договоре же пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема затрат в месяц не может быть менее двух прожиточных минимумов по субъекту РФ, в котором находится имущество, являющегося предметом договора, продолжает он.

Четвертое отличие – это то, что возможности плательщика ренты по распоряжению полученными им по договору пожизненного содержания с иждивением объекта недвижимости ограничены, предупреждает нотариус. Являясь их собственником, он не может распоряжаться ими по своему усмотрению, для этого необходимо согласие получателя ренты.

А по договору пожизненной ренты на отчуждение, полученного под выплату ренты имущества, согласия бывшего владельца не требуется, обременение рентой переходит на нового собственника, поясняет нотариус.

Рискованный заменитель ренты

Иногда вместо договора ренты пенсионеру предлагают заключить совсем другую сделку: обычный договор купли-продажи, условием которого прописывается сохранение права пользования квартирой. Опрошенные эксперты предупреждают, что этот вариант, хотя и не нарушает закон, но является рискованным.

Договором купли-продажи в соответствии с законом действительно может быть предусмотрено условие сохранения пожизненного права проживания продавца в проданной им квартире, объясняет адвокат, заместитель председателя московской коллегии адвокатов "Центрюрсервис", Илья Прокофьев. Однако такое право является очень условным и продекларированным лишь на бумаге.

«

"По факту же, после регистрации перехода права собственности с продавца на покупателя, последний может производить со своей новой собственностью любые действия, в том числе перепродавать ее третьим лицам. Также он может вселить в данную квартиру практически неограниченное количество лиц, например, ведущих аморальный образ жизни, и тем самым сделать жизнь продавца квартиры, вроде бы и сохранившего за собой право пожизненного проживания, просто невыносимой", - предупреждает адвокат.

Илья Прокофьев

Адвокат, заместитель председателя московской коллегии адвокатов "Центрюрсервис"

В практике, в том числе и по уголовным делам, к сожалению, встречается очень большое количество случаев, когда, продав квартиру таким образом, пожилой продавец живет в ней очень недолго и умирает при странных обстоятельствах, подчеркивает он. Поэтому такой способ распоряжения имуществом можно рекомендовать только в исключительном случае и только если покупателем квартиры выступает близкий родственник пожилого продавца, в порядочности и добросовестности которого нет ни малейшего сомнения.

«

Действительно, в договоре купли-продажи недвижимости можно прописать условие о проживании продавца в отчуждаемой квартире на прежних условиях, но гарантировать, что в этом случае по решению суда бывшего собственника не снимут с регистрационного учета по требованию покупателя затруднительно, соглашается нотариус города Кирова, член комиссии по СМИ и информационным технологиям Кировской областной нотариальной палаты Наталья Сысина.

Наталья Сысина

Нотариус города Кирова, член комиссии по СМИ и информационным технологиям Кировской областной нотариальной палаты

Как найти друг друга

Еще один сложный и рискованный момент при заключении договора ренты – это, собственно, поиск участниками сделки друг друга. Объявления или обращения в сомнительные компании часто приводят к плачевным результатам, предупреждают эксперты.

Договор ренты – наиболее приемлемая форма передачи квартиры родственнику, отмечает Сысина. Однако такая сделка может заключаться и с посторонними людьми.

«

"Как правило стороны договора ренты сами обращаются к нотариусу для удостоверения такой сделки, поскольку между такими лицами на момент совершения сделки имеются близкие взаимоотношения и договоренности по уходу и пожизненному содержанию", – поясняет она.

Наталья Сысина

Нотариус города Кирова, член комиссии по СМИ и информационным технологиям Кировской областной нотариальной палаты

Прокофьев соглашается, что в качестве сторон договора чаще всего выступают родственники.

"Родственные связи хотя и не являются стопроцентной гарантией безопасности для сторон договора, но на практике такие договоры оказываются самыми надежными и исполняются сторонами надлежащим образом", – делится опытом он.

При поиске потенциальных рентополучателей или рентоплательщиков не стоит полагаться на сайты с такими предложениями или агентства недвижимости, продолжает адвокат. Это связано в первую очередь с тем, что при таком подходе к поиску ни одна из сторон не застрахована от риска оказаться жертвой мошенников.

«

"Особенно это касается ситуаций, когда некие лица под видом сотрудников органов соцзащиты, либо даже являющиеся таковыми, предлагают одиноким пожилым гражданам заключить с ними договор ренты. При этом в большинстве случаев, они и не планируют надлежащим образом исполнять этот договор, а их единственной целью является скорейшее завладение квартирой", – подчеркивает Прокофьев.

Илья Прокофьев

Адвокат, заместитель председателя московской коллегии адвокатов "Центрюрсервис"

Главные риски ренты

Существует несколько распространенных сценариев, которые угрожают участникам договора ренты, причем не все они связаны с мошенническими действиями, объяснили эксперты.

Неисполнение договора

Получатель ренты может лишиться имущества, не получив за это обещанное вознаграждение в виде ренты, а также не получив надлежащий уход, если это рента с пожизненным иждивением, рассказывает юрист по гражданским делам Юлия Бурдина. Получателя ренты, особенно в пожилом возрасте, могут ввести в заблуждение относительно надлежащего лечения, необходимого питания, ухода и так далее.

Финансовые трудности

У плательщика ренты тоже есть свои риски, например, расходы могут превысить стоимость полученного имущества, при этом если плательщик ренты перестанет платить ренту, произведенные затраты ему никто не возместит, а недвижимость придется возвратить, продолжает Бурдина.

Ненадлежащее исполнение плательщиком ренты условий соглашения может повлечь расторжение договора со стороны получателя ренты, при этом "надлежащее содержание" получателя ренты – понятие оценочное, чем опять-таки могут воспользоваться мошенники.

Расторжение договора

Чаще всего, договор ренты, в том числе и договор пожизненного содержания с иждивением, заключается людьми, которые в силу своего возраста не могут себя обеспечить, напоминает руководитель юридического агентства "Империал" Инна Чемеркина.

Однако это может сыграть с рентодателем злую шутку, ведь престарелый человек может не понимать характера своих действий и в последствии данная сделка может быть признана ничтожной.

Перед оформлением договора нотариус должен убедиться, что стороны осознают характер совершаемых ими действий, однако это не всегда очевидно. Бывают случаи, когда имущество было передано в ренту, а также указано в завещании. Люди, которые рассчитывают на получение имущества, могут не знать друг о друге, а когда все вскроется, избежать судебного разбирательства не выйдет, говорит она.

Совместное имущество

Недобросовестный собственник имущества при заключении договора пожизненного содержания с иждивением не сообщает о том, что он является лишь титульным владельцем, а передаваемое имущество было приобретено в браке за счет совместных средств супругов, предупреждает Марков.

К моменту заключения сделки второй супруг или уже умер, или брак расторгнут, но в обоих случаях раздел имущества ранее не производился. Таким образом, возникает ситуация, при которой либо бывший супруг рентополучателя, либо его наследники имеют право оспаривать заключенный договор в судебном порядке.

«

Как бы ни казалось со стороны, с точки зрения законодательства получатель ренты более защищен, чем ее плательщик, отмечает нотариус.

Ярослав Марков

Нотариус города Нагорска, член комиссии по СМИ и информационным технологиям Кировской областной нотариальной палаты

Мошенники

Помимо "обычных" правовых рисков при заключении договора ренты есть опасность столкнуться с профессиональными мошенниками, предупреждает Прокофьев. Чаще всего обман, что стороны рентоплательщика, что рентополучателя заключается в том, что стороны вводятся в заблуждение относительно условий договора.

Например, под видом договора пожизненного содержания с иждивением сторонам дают на подпись договор пожизненной ренты, и в итоге получается, что рентоплательщик исполняя один договор, который он думал, что подписал, не исполнял фактически заключенный договор, который после определенного периода просто расторгается, а все платежи рентоплательщика таким образом уходят "впустую".

Основы безопасности ренты

Несмотря на трудности и повышенный интерес мошенников к схемам с участием договора ренты, он может быть совершенно безопасен, удобен и выгоден для всех участников, если они будут соблюдать определенные правила, объяснили эксперты.

Первое и главное, что нужно помнить – что договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, напомнила Сысина.

«

"Только нотариус может оформить, удостоверить такой договор. Нотариус полностью ведет такую сделку, проверяет все документы, принадлежность недвижимого имущества собственнику, также проверяет участников договора, их дееспособность, и многое другое, согласовывает все условия договора. Кроме того, нотариус наделен правом отправить документы на государственную регистрацию права собственности в управление Росреестра. Таким образом, нет никакой необходимости обращаться к любым посредникам для заключения договора ренты, в том числе через сайты в сети Интернет", – подчеркнула она.

Наталья Сысина

Нотариус города Кирова, член комиссии по СМИ и информационным технологиям Кировской областной нотариальной палаты

Чтобы избежать споров в дальнейшем, лучше всего будет точно описать предмет договора и конкретно размер и вид содержания, его индексацию и подобные параметры, порекомендовала Чемеркина.

Так, в судебной практике нередко встречаются случаи, когда рентополучатель оспаривает договор ссылаясь на его неисполнение рентодателем, а рентодатель не может доказать полный объем исполнения, потому что не сохранял квитанции об оплате продуктов, услуг и так далее, отметила она.

Наследники зачастую пытаются оспорить договор пожизненного содержания ссылаясь на недееспособность получателя ренты, что он не понимал значения сделки, которую заключал, предупреждает Рахубовская. Но признать сделку недействительной по данному основанию, особенно после смерти получателя ренты, достаточно сложно.

Договор ренты заключается в нотариальной форме, нотариус, удостоверяя сделку, проверяет дееспособность сторон. В суде придется доказывать недееспособность на основании соответствующей экспертизы. Соответственно попытки оспорить договор по данному основанию вряд ли увенчаются успехом, рассуждает она.

Кроме того, категорически не рекомендуется заключать договор ренты, если стало известно о том, что в отношении данного имущества он уже заключался, но был расторгнут в суде по инициативе получателя ренты, добавляет Марков.

Как расторгнуть договор ренты

В крайнем случае, если стороны договора недовольны друг другом или их обстоятельства сильно изменились, договор можно расторгнуть, говорят эксперты.

Получатель ренты в этом случае может вернуть квартиру в собственность, и даже без компенсации расходов плательщику ренты в связи со своим содержанием, говорит юрист по гражданским делам Андрей Гучок.

Однако для расторжения требуются одно из следующих оснований, перечисляет он:

Рентоплательщик может расторгнуть договор с рентополучателем фактически в любых случаях по соглашению сторон, добавляет Прокофьев. Если рентополучатель отказывается от такого расторжения, то рентоплательщик вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора, мотивируя его тем, что он больше не в состоянии оплачивать рентные платежи в связи с ухудшением материального положения или иными заслуживающими внимания обстоятельствами.

"Надо сказать, что случаи, когда инициатором расторжения договора ренты является рентоплательщик крайне редки, поскольку это будет для него крайне невыгодным, так как ранее оплаченные им платежи возврату не подлежат", – уточняет адвокат.

Кроме расторжения договора ренты закон предусматривает также возможность выкупа ренты. При постоянной ренте требовать выкупа ренты вправе как получатель ренты, так и ее плательщик, при пожизненной ренте – только получатель, добавляет Сысина.

«

"Положение получателя ренты по договору пожизненного содержания вообще отличается льготным характером. Здесь у получателя ренты есть выбор: требовать расторжения договора и возмещения убытков или требовать выкупа. Но при первом варианте получатель ренты всегда может требовать не только расторжения договора, но и возврата недвижимого имущества в собственность, даже если оно передано под выплату ренты за плату. Помимо этого, плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты", – объясняет нотариус.

Наталья Сысина

Нотариус города Кирова, член комиссии по СМИ и информационным технологиям Кировской областной нотариальной палаты

А вот плательщик ренты не вправе требовать возврата уплаченных рентных платежей и формальным основанием данного вывода служит пункт 4 статьи 453 ГК РФ, который не дает сторонам договора права требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора.

Однако следует иметь в виду, что это правило применяется до тех пор, пока на какой-либо из сторон договора не образовалось необоснованного обогащения, замечает Сысина. Например, если на момент расторжения договора рентоплательщик "передал" получателю больше средств, чем стоило имущество, то он вправе требовать возмещения излишне уплаченного.