Милые бранятся: как развод превращает людей в квартирных аферистов

Разводящиеся или уже разведенные супруги отчаянно борются за недвижимость, которую часто каждый считает своей. Частенько жертвами этой борьбы становятся и совершенно посторонние люди, которые выступают в роли покупателей спорного имущества. Риелторы рассказали читателям сайта "РИА Недвижимость", как семейные раздоры создают огромные проблемы в сделках с недвижимостью.

Обманчиво чистый паспорт

Для многих людей отсутствие штампа в паспорте представляется весомым доказательством того, что человек не состоит и никогда не состоял в браке. Однако подвох здесь в том, что при замене паспорта пресловутый штамп не проставляют автоматически в новый документ, за ним нужно обращаться отдельно, поэтому люди, которые хотят скрыть факт своего брака или развода, просто оставляют новый паспорт чистым.

Пример такого "лайфхака" приводит руководитель компании "Только лучшая недвижимость" Алексей Лякин. К нему обратилась одинокая женщина, не состоящая в браке, с просьбой продать ее квартиру. "Возраст 48 лет, адекватная, паспорт заменен в 45 лет. Квартира приобретена 5 лет назад, по договору купли-продажи", – вспоминает он.

Дама даже предоставила на сделку нотариально заверенное заявление, что на момент покупки (5 лет назад) в браке не состояла. В паспорте, который был поменян 3 года назад, и вправду нет отметок о браке или разводе, продолжает Лякин.

"Но мы проверили ее и выяснили, что она была в браке и развелась 4 года назад, то есть до замены паспорта. И это означает, что на сделку нужно согласие бывшего супруга. В противном случае, проведи мы сделку с заявлением об отсутствии брачных отношений, она была бы недействительной", – рассказывает он.

Все "уловки", связанные с выводом активов из статуса совместно нажитого имущества, применяются в основном с тем, чтобы обеспечить себе надежный тыл в случае изменения жизненных обстоятельств, комментирует ситуацию директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

«

"Ведь брак в России – это нечто зыбкое, а понятие долевой собственности абсолютно не совершенно, поэтому граждане страхуются как могут", – размышляет она.

Юлия Дымова

Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Незыблемый договор

Не редкостью стало заключение брачных договоров, которые используются как инструмент разграничения или сокрытия доходов либо имущества. Обычно в таком договоре фигурирует фраза, что имущество, приобретенное на имя каждого из супругов, является его личной собственностью, и для отчуждения не требуется согласие второго супруга, отмечает Дымова.

Правда на практике люди, добровольно и осознанно подписавшие брачный договор, сами же пытаются обойти его условия. Об одной такой ситуации рассказали эксперты компании "Миэль".

"К нам обратился клиент за помощью продать квартиру, которую ему подарил отец перед смертью. Его умерший отец был женат во второй раз на женщине, с которой они успели купить две квартиры на деньги от продажи другой квартиры. Но супруги решили сразу определить имущественные отношения и заключили брачный договор. По его условиям жена не претендовала на однокомнатную квартиру, которая была у нас предметом продажи. При этом муж не претендовал на вторую двухкомнатную квартиру, которая должна отойти жене", – рассказывают они.

Однако, продолжают в "Миэль", после смерти отца покупателя и без того сложные отношения в семье стали еще более напряженными. Одна из квартир по дарственной должна принадлежать сыну, но жена его отца решила бороться за это жилье. Опираться на юридические аргументы она не могла, потому что квартиры были поделены по брачному договору, и речи о наследовании совместно нажитого имущества быть не могло. Поэтому она решила давить на моральную сторону, упрекать семью мужа в меркантильности и желании наживы. Устраивала скандалы, портила имущество в квартире, пыталась угрожать.

«

"Ситуация разворачивалась на начальной стадии сделки, когда мы проверяем документы. После тщательной проверки мы убедились, что брачный договор и дарственная юридически чисты, у жены умершего отца нашего клиента нет прав и шансов претендовать на эту недвижимость. После консультации с юристом она прекратила свои притязания", – рассказывают эксперты.

Страсти-мордасти

Бывают случаи, когда супружеские разборки не выходят за рамки требований закона, но изрядно треплют нервы риелторам и тем несчастным, кто пытается приобрести "семейное гнездышко".

"В моей практике был пример, когда супруги за три месяца 12 раз выставляли и снимали квартиру с продажи, именно столько раз за этот период они разъезжались и снова съезжались. Причём сначала жена планировала продать свою половину квартиру, затем муж, потом оба отказались от продажи, а спустя месяц выставили оба. Итог был самым непредсказуемым – в результате переговоров нам удалось достигнуть согласия между супругами о продаже всей квартиры целиком, а после проведения сделки они вновь обратились за покупкой совместной квартиры, сказав, что попробуют снова жить вместе, но уже в новом жилье", – вспоминает эксперт по недвижимости компании "Этажи" в Санкт-Петербурге Илья Паршиков.

Но это самый позитивный из всех случаев. В большинстве же своем такие сделки – это игра на выживание, и здесь главное – оградить потенциальных покупателей от разборок между супругами, сетует он.

В риелторской практике Паршикову "везло" на неспокойных супругов. Так, при продаже одной квартиры, находящейся в единоличной собственности одного из супругов, ему пришлось 8 раз перефотографировать объект, поскольку его внешний вид менялся каждую неделю. Сначала бывшая жена в отсутствие супруга оборвала все обои в квартире, затем продала кухонный гарнитур со всей техникой, и последним этапом был разбитый унитаз и разломанная плитка на стенах в ванной, вспоминает с ужасом он.

«

"Только после этого собственник сменил замки на входных дверях и нам удалось продать объект, правда, дешевле, чем планировалось продать с ремонтом", – рассказывает Паршиков.

Илья Паршиков

Эксперт по недвижимости компании "Этажи" в Санкт-Петербурге

Не все такие истории заканчиваются сделкой, некоторые и вовсе не заканчиваются, отмечает в свою очередь генеральный директор агентства недвижимости "ВамКнам" Анна Симашова. Пример из ее практики на данный момент так ни к какому завершению и не пришел.

"Супруги приобрели квартиру на Васильевском острове. Большую, просторную, с видом на Финский залив. Квартиру оформили в общую долевую собственность. У каждого по одной второй", – рассказывает Симашова.

Измены супруга и скандалы на этой почве вынудили женщину подать на развод и раздел имущества. Дама съехала с квартиры со всеми вещами. И вроде все просто. У нее половина квартиры и нужно ее продать. Но кому нужна половина квартиры? Кто захочет купить долю в квартире? И кто захочет жить под одной крышей с ее горе-супругом?

Когда риелторы взялись за продажу этой квартиры, то поняли, что супруги не договорились о продаже. Жена хотела, а муж там продолжил жить, наслаждаясь видом из окон, встречая гостей, проводя время в своей квартире, как ему хотелось, сетует Симашова.

"Посмотреть объект для оценки было невозможно. Под разными предлогами он не разрешал туда прийти. То нет времени, то застрял в пробке, то в командировке. Мы поняли, если по этой квартире работать, пахнет провалом. Будет покупатель, который изъявит желание посмотреть квартиру, а мы не предоставим этой возможности. И даже если удастся перенести просмотр, то не факт, что он случится и в следующий раз. И мы отказались от продажи. Тут был вопрос не реализации квартиры, а желания ее реализовывать. А это нам неподвластно", – рассказывает она.

Адвокаты продолжили представлять стороны, супруги стали бывшими врагами. Квартира то появлялась в продаже, то исчезала. Бракоразводный процесс идет до сих пор, резюмирует риелтор.

Закон "закатай губу"

Попытки нажиться за счет бывшего супруга или супруги – частая история в бракоразводных процессах. Однако суды довольно часто все же восстанавливают справедливость. Об одной такой истории рассказывает генеральный директор инвестиционно-риелторской компании "Альфа-Групп" Россита Габриелян.

Ее клиенты – разводящаяся пара со взрослой дочерью. Семья продавала квартиру в Санкт-Петербурге, для которой установила невысокую для своей локации стоимость – всего 7 миллионов рублей, так как люди хотели быстрее друг от друга избавиться. Помимо этого, в квартире была неузаконенная перепланировка, рассказывает Габриелян.

"По словам клиентки, она готова из суммы продажи объекта приобрести супругу квартиру-студию, чтобы еще больше не травмировать дочь. После этого был подписан эксклюзивный договор, внесен аванс, и мы начали работать. При этом сама пара была в стадии развода, а муж проживал в одной из комнат этой трехкомнатной квартиры", – говорит она.

Через какое-то время появился клиент, готовый приобрести объект. Но далее выяснилось, что муж отказался продавать квартиру, так как его новая женщина сказала ему, что он зря согласился на студию и ему нужно было соглашаться на большую площадь, а именно на однокомнатную квартиру. При этом в определенном районе – Московском. Муж предложил повысить стоимость объекта с 7 до 8,5 миллиона рублей.

«

"В итоге супруга перешла под опеку нашего юридического отдела. Было доказано, что именно она заплатила более 60% стоимости квартиры, платила за коммунальные платежи и через 1,5 года, уже в суде, муж получил ту самую квартиру-студию", – заключает Габриелян.

Россита Габриелян

Генеральный директор инвестиционно-риелторской компании "Альфа-Групп"

Истории, подобные рассказанным, к сожалению, являются распространенным явлением на рынке недвижимости и превращают покупку квартиры в лотерею. Однако чаще всего речь идет не о профессиональных мошенниках, а просто о людях, решивших перехитрить закон, бывшую вторую половину и покупателей, поэтому вывести их на чистую воду и избежать сомнительной сделки можно с помощью простой бдительности.