Юристы предлагают не запрещать апартаменты, а отрегулировать их продажу

МОСКВА, 20 ноя - РИА Недвижимость. Инициативу Минстроя о запрете строительства новых апартаментов можно реализовать, сделав невозможной продажу нежилых помещений для использования их в качестве жилья, считают юристы, опрошенные РИА Недвижимость.

Замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил в четверг на парламентских слушаниях в Совете Федерации, что министерство намерено утвердить законодательно жилой статус уже имеющихся апартаментов и запретить их строительство в дальнейшем. Комитет Совета Федерации по федеративному устройству и региональной политике рекомендовал правительству определить требования для классификации апартаментов в качестве жилых помещений, используемых для постоянного проживания, и нежилых, используемых в коммерческих целях, а также определить порядок регистрации по месту жительства в апартаментах. В законодательство предлагается внести понятие "многофункциональные здания с жилыми помещениями".

Апартаменты – это обман

Нынешнее положение с сегментом апартаментов все опрошенные юристы назвали источником больших проблем. Предложение Минстроя кажется вполне разумным – придать уже построенным апартаментам статус жилых помещений со всеми вытекающими правами для их владельцев, а дальнейшее строительство так называемых апартаментов запретить, считает адвокат, председатель ААМГК "Власова и партнеры" Ольга Власова.

Как пояснила партнер Five Stones Consulting Ксения Казакова, основные сложности возникают в ситуации, когда покупатель приобретает апартаменты в качестве основного места для жизни, не будучи осведомленными об их особенностях.

«

"В настоящее время апартаменты законодательно находятся в серой зоне. Всем известно, что они существуют, но их статус не определен, и люди зачастую покупают их с уверенностью, что они или уже приравнены к жилью, или станут таковыми в ближайшее время", - сказала она.

Рынок апартаментов Москвы к середине 2020 года насчитывал 72,5 тысячи лотов, из которых 93% представляют собой псевдожилье, привела статистику адвокат MGP Lawyers Екатерина Алексеева. Если раньше апартаменты возводились на участках нескольких видов разрешенного использования, то сейчас их строят, проводя по документам как гостиницы и называя в рекламе апарт-отелями, указал она.

Не все равны

Не все апарт-проекты проблемные, некоторые из них имеют право на существование, но тоже нуждаются в уточненном правовом статусе и регулировании, полагают юристы.

Есть апартаменты, расположенные в действительно нежилых зданиях, или, как они поименованы в ряде законопроектов, многофункциональных домах. Для таких апартаментов, даже в случае признания их жилыми помещениями, безусловно, требуется отдельное регулирование, уверен советник АБ "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" Антон Алексеев.

"Разрешить строительство апартаментов я считаю возможно. Но также считаю, что реальностью будет и то, что нежилые помещения в нежилых зданиях будут фактически использоваться под апартаменты", - сказал адвокат из Екатеринбурга Андрей Саунин, добавив, что так как в судебной практике распространены случаи перевода апартаментов в жилые помещения, то инициатива Минстроя поможет упростить подобную процедуру.

Как запретить апартаменты?

Сама формулировка по запрету строительства апартаментов не совсем корректна, поскольку будут возводиться те же самые коммерческие помещения, а по факту также будут использоваться для проживания, обратила внимание Алексеева.

«

"Целесообразнее будет провести работу по разработке порядка использования гостиниц, помещений свободного назначения и иной коммерческой недвижимости в части определения их правового статуса и запрета использования как жилое помещение", - считает она.

Адвокат уверена, что формальный запрет строительства апартаментов не решит разом всех связанных с ними проблем: понадобится определить перечень апартаментов, которые могут быть признаны жилыми, возникают вопросы и к термину "многофункциональные здания с жилыми помещениями", например, чем они будут отличаться от многоквартирных домов с коммерческими помещениями.

Другие эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, также сошлись во мнении, что прямой запрет на строительство апартаментов вряд ли сработает, зато его можно фактически реализовать через ужесточение ряда градостроительных норм, а также правил продаж нежилых помещений. Помешать строить жилые помещения под видом нежилых может только строгий контроль со стороны компетентных органов за соблюдением застройщиками норм действующего законодательства, уверна Власова.

«

"Трудно сказать, как именно это сделает Минстрой, но я не вижу больших проблем в том, чтобы реализовать запрет. Возможностей для этого довольно много: начиная от ограничений в градостроительном регулировании и заканчивая ограничениями на заключение договоров с гражданами в отношении отдельных видов недвижимости на стадии строительства", - привел пример Алексеев.

По его словам, в последнем случае можно будет так ограничить процесс продаж, чтобы строительство апартаментов для продажи физлицам стало бессмысленным. Например, можно разрешить заключать с гражданами договоры долевого участия только в отношении жилых помещений. Такие меры могут сделать строительство апартаментов никому не нужным, а попытку их продажи как жилья незаконной, резюмировал он.