Эксперты не ждут изменения цен в сносимых по реновации домах Москвы

МОСКВА, 13 авг — РИА Недвижимость. Заметной коррекции цен для продаваемых квартир в попавших в программу реновации жилья в Москве домах, независимо от этапа расселения, ждать не стоит, считают опрошенные РИА Недвижимость эксперты.

Ранее власти Москвы утвердили приказ об этапах программы реновации жилищного фонда столицы. В документе содержится примерный поадресный график переселения жителей сносимых домов. Московские власти планируют сделать это в три этапа: в 2020-2024 годах, в 2025-2028 годах и в 2029-2032 годах.

В первый заход в новые дома переедут почти 170 тысяч москвичей, проживающих в 930 домах. В рамках второго этапа планируется начать переселение из более чем 1,6 тысячи домов — это примерно 330 тысяч москвичей. Третий этап включает в себя переезд около 380 тысяч человек в более чем 1,8 тысячи домов. При этом в опубликованный перечень пока не вошли 688 участвующих в реновации домов — по ним идет доработка градостроительной документации. Жителей должны уведомить о сроках переселения после ее утверждения, но не позднее конца первого квартала 2021 года.

Всего в домах под снос в продаже на данный момент представлено порядка 1 тысячи квартир, рассказала управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

По её словам, так как в первую волну переселений попадает около 21% всех реновационных домов, во вторую – 37%, в третью 41%, то примерно такая же доля рыночного предложения приходится и на продаваемые квартиры.

«

"То есть речь идет примерно о 200-250 объектах в домах первой волны, 350-400 квартирах во второй волне и 390-420 – в третьей. Впрочем, объем предложения, как мы полагаем, в ближайшие месяцы может увеличиться, так как многие владельцы квартир поздних этапов расселения предпочтут всё же продать жилье сейчас, а не ждать новостройку более 5 лет", - считает Литинецкая.

По состоянию на 13 августа в домах из первой группы в активной реализации находится 210 квартир, из второй группы - 380 квартир, из третьей группы - 520 лотов, рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Средняя однокомнатная квартира стоит 6,8 миллиона рублей, двухкомнатная - 9,2 миллиона, а трехкомнатная - 10,7 миллиона рублей.

Что касается стоимости квартир, то сейчас принципиальных различий в цене квартир в "хрущевках" в зависимости от этапа расселения нет, соглашаются оба эксперта.

Литинецкая считает, что понадобится значительное время (от полугодия до года), пока собственники осознают ситуацию со спросом и отрегулируют цены. По её предположениям, заметнее всего снизятся цены на квартиры третьей волны реновации, в меньшей степени – второй и незначительно (либо сохранятся) – первой.

"Прогнозировать сейчас конкретную динамику невозможно, потому что все будет зависеть от выбора стратегии (продавать или ждать новостройку) каждого собственника квартиры в "хрущевке".

Сейчас средний "квадрат" в объектах по реновации стоит порядка 155 тысяч рублей, но в зависимости от района цена может варьироваться от 135 до 200-250 тысяч рублей", - подытожила она.

Попов считает, что отличия в средних ценах между группами переселения не превышают 150-200 тысяч рублей. Так, оценочная стоимость квадратного метра в зданиях, которые будут снесены в первую очередь составляет 197 тысяч рублей, во второй волне - 196, в третьей группе - 194 тысячи рублей.

"Такое равномерное распределение наводит на мысль, что при разделении на этапы расселения учитывались не только строительные факторы и логистика переселения, но и экономика всего проекта, чтобы не допустить перекоса в сторону того, что сначала будут расселяться самые дешевые районы, а затем самые дорогие (или наоборот)", - отмечает спикер ЦИАН.

"Особой разницы в ценах не наблюдается", - соглашается председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.

Она считает, что среднюю стоимость логичнее сравнивать в рамках округа или конкретного района. Например, в САО продается двухкомнатная квартира (Генерала Рычагова, 26), собственники хотят выручить 8,5 миллионов рублей (193 тысяч рублей за квадратный метр). За те же деньги предлагается схожая двухкомнатная квартира в соседнем доме также под снос, но из второго этапа переселения (2025-2028 годы). Рядом, на Новомихалковской улице, двухкомнатная квартира в пятиэтажке, не включенной в программу реновации, продается дороже – почти за 10 миллионов рублей, но и площадь квартиры чуть больше.

"По нашим оценкам, заметной коррекции ценообразования ждать не стоит. В сущности наценки за перспективу переезда в новый дом практически нет. Это объяснимо, так как покупатель все же голосует за "синицу в руках". Переплачивать только за возможность переезда в новостройку, пусть и в границах того же района, готовы не все. Кроме того, покупателя может сдерживать и политика банков: не все банки будут готовы выдать ипотеку под залог квартиры в доме под снос или предложат более высокую ставку", - подытожила Доброхотова.