Потребительский антитеррор: какие права потеряли дольщики в 2020 году
Действительно, 3 апреля 2020 года вступило силу постановление правительства РФ № 423, в соответствии с которым, объекты недвижимости, где застройщик более чем на 6 месяцев нарушил сроки завершения строительства, подлежат включению в единый реестр проблемных объектов только после 1 января 2021 года. Введенные законодателем меры лишь частично ограничивают ответственность просрочившего застройщика – например, ничто не препятствует дольщику расторгнуть договор и потребовать оплату назад.
При этом важным условием является то, что задержка сдачи объекта недвижимости должна была возникнуть после 3 апреля 2020 года, то есть, застройщик, который задержал стройку до указанной даты подлежит включению в реестр проблемных.
Кроме того, после 1 января 2021 года застройщик может быть признан проблемным, если по состоянию на указанную дату сохраняются основания для включения в указанный реестр. Таким образом, в течение 2020 года застройщики действительно получают некоторую свободу действия, но если они злоупотребят ею или их проблемы затянутся, то в 2021 года к ним будут применены санкции.
Само по себе признание домов проблемными объектами призвано привлечь внимание властей и Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства к нарушающему сроки застройщику. В частности, при признании домов проблемными Фонд может направить такому застройщику запрос о предоставлении документов с целью проверки его финансово-хозяйственной деятельности, а глава субъекта РФ должен утвердить план-график реализации мероприятий по восстановлению прав граждан в отношении проблемного объекта.
Согласно тексту упомянутого выше постановления в период начисления неустойки (пени) по ДДУ не включается период с 03 апреля 2020 года и до 1 января 2021 года. Иными словами, если объект недвижимости по договору должен был быть передан участнику ДДУ в мае 2020 года, а фактически будет передан в декабре 2020 года, застройщик будет полностью освобожден от начисления неустойки.
При это, застройщикам даже не нужно доказывать причинно-следственную связь между задержкой передачи объекта недвижимости и последствиями пандемии.
Поэтому такую неустойку можно рассчитать за два периода:
1) с даты, указанной в договоре, по 02.04.2020, и
2) с 01.01.2021 по дату фактической передачи квартиры. За период с 03.04.2020 по 31.12.2020 нельзя потребовать выплаты неустойки, даже если требование будет предъявлено в 2021 году.
Если же и после 01.01.2021 застройщик так и не передал квартиру, с 02.01.2021 года неустойка начисляется и взыскивается без каких-либо ограничений.
По нынешним правилам возмещения убытков, требования о которых были предъявлены застройщику до даты вступления постановления в силу (то есть до 3 апреля 2020 года), предоставляется отсрочка до 1 января 2021 года.
Так, прямого ответа на вопрос о взыскании неустойки, которая возникла до 3 апреля 2020 года в случае, если участник еще не предъявил соответствующего требования застройщику постановление не содержит. Однако, из анализа норм, введенных постановлением в совокупности с нормами действующего законодательства, можно сделать вывод: если дольщик еще не предъявлял соответствующего требования застройщику, необходимо пройти стандартный порядок: обращение с претензией и потом с иском в суд.
В случае, если задержка передачи объекта недвижимости произошла до 3 апреля 2020 года, суд будет обязан принять решение о начислении неустойки в пользу дольщика. Однако в силу указанного постановления, суд, по заявлению застройщика, предоставит последнему отсрочку исполнения решения. Иными словами, дольщику будет начислена неустойка, фактически взыскать которую, он сможет после 1 января 2021 года.
Те же правила действуют и в отношении дольщиков, которые уже предъявили соответствующие требования застройщику или даже имеют судебные решения – по соответствующему заявлению застройщик может получить отсрочку до 1 января 2021 года.
Во-первых, можно обратиться к самому застройщику (заказчику) и выяснить причины простоя, поскольку, как правило, непосредственно строительные работы осуществляет отдельная подрядная организация, с которой у застройщика после отмены карантина мог произойти конфликт по разным причинам.
Во-вторых, функции по государственному контролю (надзору) за деятельностью застройщиков возложены на соответствующий уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется строительство. Как правило, в качестве таких органов выступают комитеты, инспекции или службы государственного строительного контроля (надзора). В этой связи жалобу на бездействие застройщика можно подать в указанный орган.
И, наконец, в-третьих, можно обратиться в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, который не имеет прямых полномочий по контролю за деятельностью застройщиков, но может направить застройщику запрос о предоставлении документов относительно его финансового состояния.
Важно понимать, что так называемый "мораторий на банкротство" распространяется не на всех застройщиков, а только на те компании, которые включены в список системообразующих предприятий, утвержденный правительством РФ.
Однако чтобы гражданам не пришлось изучать десятки разных законов и постановлений в поисках информации о включении конкретной компании под действие "моратория", на сайте Федеральной налоговой службы есть специальный сервис, с помощью которого можно узнать, относится ли налогоплательщик к числу лиц, в отношении которых введен мораторий на банкротство по заявлению кредиторов.
Кроме того, мораторий не распространяется на случаи самостоятельного обращения застройщика с заявлением о признании себя банкротом. Во всех указанных случаях дело о банкротстве застройщика может быть возбуждено, а в рамках данного дела могут быть рассмотрены вопросы достройки объектов данного застройщика (при соблюдении предусмотренных законом условий).
Помимо регулирования вопросов начисления неустойки за нарушение сроков передачи объектов недвижимости, постановление №423 указывает следующее:
• Застройщики освобождены от взыскания убытков, причиненных дольщику в период в период с 3 апреля до 1 января 2021 года. Убытками в данном случае, могут быть арендные платежи за съемное жилье, которые до принятия постановление можно было взыскать.
• Кроме того, на тот же период застройщики освобождены от начисления процентов за пользование чужими денежными средствами, в случае расторжения договора участия в долевом строительстве. Иными словами, если дольщик, в связи с нарушением застройщиком условия договора, решит расторгнуть ДДУ, например, в июле 2020 года, то застройщик может абсолютно безнаказанно удержать деньги за квартиру до 1 января 2021 года.
Иных ограничений в части взысканий с застройщика постановление не содержит. Соответственно, если у вас есть претензии, например, по качеству квартиры, то вы можете обратиться в суд для получения соответствующей компенсации, так как на сей счет ограничений не предусмотрено.
