Сможет ли "изоляционное прозрение" россиян изменить рынок новостроек

Пандемия коронавируса и кризис повлияют на спрос и предложение на отечественном рынке жилья, но не везде и совсем не одинаково. Совладелец группы "Родина" и девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District Владимир Щекин пытается спрогнозировать, действительно ли россияне раскупят после кризиса трехкомнатные квартиры, станут ли более популярными изолированные кухни и куда будут переезжать "удаленщики".

"Эврика!" без иллюзий

Сейчас много говорят о том, что пандемия коронавируса, а точнее режим самоизоляции, повлияют на восприятие россиянами их жилища и, следовательно, девелоперского продукта. Маленькие квартиры без балконов и плохой звукоизоляцией оказались не столь хороши в качестве убежища от коронавируса. И заметили россияне это якобы только из-за режима самоизоляции, вынудившего их проводить дома 24 часа в сутки, в противоположность обычному "режиму", когда дома практически только ночуют.

На мой взгляд, это упрощенная картина. Большинство россиян не имеет иллюзий по поводу своих жилищных условий. Доказать это несложно: рынок массовых новостроек в "старой" Москве на 78% образован студиями, однокомнатными и двухкомнатными квартирами. При этом покупатель преимущественно семейный: чаще это супруги с детьми и реже – пары. Какая семья сознательно откажется от покупки трехкомнатной квартиры в пользу "двушки", если у нее нет иных сдерживающих факторов, кроме финансовых?

«

Поэтому спрос формируется не под влиянием некой потребительской "слепоты", которая теперь сменится "самоизоляционным прозрением", подталкивающим всех покупать "трешки" с балконом. Соотношение уровня доходов, цен на недвижимость и других факторов обуславливает на кривой потребительских возможностей россиян именно такой оптимум – небольшая "двушка", либо "однушка".

Российские застройщики вынуждены постоянно адаптировать продукт под весьма скромные бюджеты потенциальных клиентов. Средняя площадь квартиры, которая строится в России, по данным Единого ресурса застройщиков, 49 квадратных метров.

Всплеск активности покупателей на рынке долевого строительства жилья в последние годы не должен вводить нас в заблуждение – он стал возможен благодаря снижению ставок по ипотеке, которое замаскировало сокращение доходов клиентов. И текущий кризис ситуацию только ухудшает, поэтому радикальные сдвиги в сознании клиентов, даже если они есть, не приведут к столь же радикальным изменениям в спросе и предложении. Просто нет денег.

«

К примеру, балкон – отличная опция, но выбирающий среди больших "однушек" и маленьких "двушек" клиент скорее предпочтет конвертировать "лишние" траты на балкон в совсем не лишние "квадраты" полезной площади.

В приоритете останутся малогабаритные квартиры, потому что они доступнее. Пространство для маневра в свете переосмысления клиентом удобства жилья после карантина оставляет практически только планировка квартиры. Думаю, останутся поклонники объединенных кухни и гостиной, но и появится значительная часть покупателей, предпочитающих изолированные помещения, пусть и маленькие.

На этом, пожалуй, все, особенно если мы говорим о региональных рынках жилья, где баланс между возможностями покупателей и адаптивностью девелоперского продукта несравнимо более шаткий, чем в столичном регионе.

Столичные штучки

В московской агломерации рынок более разнообразный и динамичный, поэтому здесь кризис и изменения в покупательских приоритетах действительно могут отразиться на спросе и предложении, правда, ограниченно.

Во-первых, может усилиться поляризация между проектами новостроек бизнес- и комфорт-класса. Если в последние годы мы наблюдали сближение этих сегментов на уровне качества и набора опций, то в новых условиях застройщикам, возможно, придется вернуться к условному "эконому", чтобы охватить аудиторию клиентов с наиболее низкими доходами.

При этом бизнес-класс должен стать более ярким, концептуальным, насыщенным инфраструктурой, чтобы привлечь успешных покупателей, не только сохранивших позиции в период кризиса, но и стремящихся их улучшить, в частности, благодаря переформатированию стиля и среды жизни.

Во-вторых, результатом текущего кризиса может стать некоторая миграция покупателей жилья на периферию столичного региона. Прежде всего из-за роста цен в пределах МКАД многие москвичи (и переезжающие сюда жители регионов) предпочтут более доступные проекты новостроек за МКАД, особенно в Новой Москве, где в отличие от Подмосковья активно развивается инфраструктура. Если в "старой" Москве стоимость "квадрата" уже приближается к 190 тысяч рублей, то в Новой Москве она составляет 137 тысяч рублей.

На практике это значит, что при прочих равных условиях, переезжая в Новую Москву, клиент сможет позволить себе на одну комнату больше, чем в "старой" Москве (вместо "однушки" – "двушку", вместо "двушки" – "трешку"). Поддержит эту тенденцию и миграция удаленных работников, которых после пандемии будет немало. Не будучи привязанными к центру Москвы, необходимостью каждодневных поездок, они существенно расширят географию своего выбора.

В-третьих, нужно понимать, что каждый виток кризиса усиливает позиции Москвы как точки концентрации капитала и ресурсов. Здесь расположены штаб-квартиры главных компаний, биржи, банки и тому подобное. Поэтому основные сегменты рынка жилья в Москве сохранятся, их покупательские аудитории никуда не уйдут.

А вот что действительно нужно менять с учетом кризисных условий, так это стратегию продаж. Дело в том, что снижение ставок по ипотеке стимулирует приобретать жилье тех, клиентов, которые сейчас живут в арендных квартирах.

«

Однако, принимая во внимание снижение доходов и их нестабильность, чтобы стимулировать спрос на новостройки, понадобится больше программ длительной рассрочки, в том числе на период строительства, или конвертация скидок в компенсацию процентов по кредиту, скажем, на 1 год после приобретения.

Полагаю, такая стратегия позволит удержать многих покупателей на рынке новостроек в этот непростой для всех период.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции