В Подмосковье могут закончиться дорогие коттеджи, опасаются риелторы

МОСКВА, 2 июн - РИА Недвижимость. Спрос на аренду и покупку дорогих коттеджей в Подмосковье во время эпидемии COVID-19 вырос более чем вдвое и к концу следующего года уровень предложения в этом сегменте может приблизиться к нулю, считают риелторы, опрошенные РИА Недвижимость.

Рост спроса

По словам директора управления элитной недвижимости компании "Метриум премиум" Анны Раджабовой, еще в марте количество сделок по аренде коттеджей в регионе возросло на 70%. Однако уже в апреле основной спрос был реализован - самые ходовые варианты в бюджете 200-300 тысяч рублей в месяц быстро нашли арендаторов. Причем на пике спроса на рынок вышли даже те собственники, которые раньше никогда не сдавали жилье в аренду, отметила она. В первый же месяц изоляции произошел резкий скачок спроса на аренду домов в бюджете от 250 тысяч, практически все они были сданы в течение месяца, подтвердил директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

«

Спрос на аренду был настолько высок, что собственники устраивали своего рода аукционы среди арендаторов. "Например, один дом смотрели более десяти клиентов. Начали с 300 тысяч, закончили на 400 и владелец еще выбирал из кандидатов того, у кого подходит состав семьи и доход. Подобные случаи сейчас не редкость", - рассказала председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

После резкого увеличения интереса к аренде элитных коттеджей вырос и спрос на их покупку. В мае, по данным Penny Lane Realty, желающих приобрести дорогостоящую загородную недвижимость стало в два с половиной раза больше по сравнению с прошлым годом. Цифры "Метриума" более умеренные, но также свидетельствуют о росте спроса. "В апреле-мае 2020 года уровень спроса увеличился на четверть по сравнению с аналогичными месяцами 2019 года", - сообщила Раджабова, отмечая, что среди дорогих коттеджей наиболее востребованы лоты в бюджете 50-100 миллионов рублей.

По данным Knight Frank, по итогам первого квартала количество запросов как на аренду, так и на покупку загородного высокобюджетного жилья увеличилось вдвое относительно прошлого года. Традиционно наибольшим спросом пользуются западные направления: Рублевское и Новорижское шоссе. По прогнозам компании, годовой объем продаж загородной элитной недвижимости может оказаться на 15-20% выше показателя 2019 года.

Кто и зачем покупает

Риелторы поясняют, что рост спроса связан с желанием провести период самоизоляции вдали от большого числа людей, пожить это время с большим комфортом, а также с закрытием границ и невозможностью отдохнуть на заграничных курортах. Многие при этом планируют остаться жить в этих домах и впоследствии. В качестве инвестиций подобные покупки, по данным агентств недвижимости, практически не рассматриваются.

«

"Загородная недвижимость не лучший способ даже для "консервирования" средств. Дом на земле требует больших расходов на содержание, регулярные ремонты, и даже при таком спросе на аренду покупка будет слишком долго окупаться", - пояснил Колосницын.

По его словам, существенного изменения портрета покупателя не произошло: это и чиновники, и владельцы бизнесов, и топ-менеджмент крупных компаний. Заместитель гендиректора девелоперской компании "Kaskad недвижимость" Ольга Магилина отметила, что среди покупателей дорогих загородных коттеджей 18-20% традиционно приходится на сотрудников госорганов и эта доля не изменилась. По подсчетам же Румянцевой, на чиновников приходится до половины сделок в этом сегменте.

При этом в "Метриуме" зафиксировали заметное увеличение региональных покупателей. В компании это объясняют тем, что система оформления в собственность любого вида недвижимости упростилась. "По нашим оценкам, основную долю региональных покупателей составляют выходцы из богатых регионов, в частности, с месторождениями полезных ископаемых", - уточнила Раджабова.

Скорость сделок выросла

В текущей ситуации покупатели стали быстрее принимать решение о покупке. Как указала Магилина, уже в марте сделки заключались вдвое быстрее обычного. По словам Раджабовой, одна из причин состоит в том, что количество клиентов велико, шансы получить дисконт сегодня малы и покупатели перестают торговаться. В некоторых случаях стоимость дома повышается уже в процессе переговоров.

Кроме того, изменилась схема показов объектов. Как рассказала Раджабова, многие собственники предпочитают снять видео для потенциальных покупателей или арендаторов, некоторые, опасаясь коронавируса, чтобы провести показ, временно вывозят семью из дома. В результате количество показов упало: если раньше клиент мог несколько раз посещать объект, прежде чем принять решение о покупке, то сегодня нередко достаточно одного просмотра.

Дорогой неликвид

В то же время риелторы пока не видят, чтобы объекты существенно дорожали. "Они и без того переоценены в большинстве случаев", - подчеркнул Колосницын. При этом Раджабова замечает, что объем ликвидного предложения на этом рынке был невелик еще до пандемии - около 80% рынка приходится на коттеджи, построенные в начале 2000-х годов, которые уже морально устарели.

По данным же директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой, что за период самоизоляции цены на некоторые категории загородных объектов поднялись на 10-15%. "Метриум" приводит статистику последних четырех месяцев, согласно которой стоимость элитных загородных коттеджей и таунхаусов в годовом выражении выросла на 11% - в среднем до 242 миллионов рублей

Возвращение девелоперов

По статистике консалтинговой компании Knight Frank, по итогам квартала на рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья экспонировалось менее 2,6 тысячи лотов, из которых 77% – вторичный сегмент. По словам директора департамента загородной недвижимости компании Олега Михайлика, новые проекты не появляются уже третий год подряд и объем предложения сокращается: -25% в 2018 году; -16% в 2019 году; -6% в первом квартале 2020 года. Сейчас экспонируется примерно 570 лотов от застройщиков. Из них ликвидными консультант считает примерно 300 и прогнозирует, что этот объем сожмется почти до нуля уже к концу 2021 года.

В связи с ростом спроса девелоперский интерес к элитным загородным проектам возвратится, считает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Спрос на консалтинг в этом сегменте за время самоизоляции вырос в десять раз, в ближайшие два года на рынок может выйти десяток новых проектов, рассказала она.

Этот прогноз подтверждает и председатель совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко, который сообщил, что к ним уже обратились три застройщика многоэтажных домов с предложением о сотрудничестве. Колосницын также рассказал о подготовке Penny Lane Realty нескольких совместных проектов с девелоперами: на Рублево-Успенском, Дмитровском, Новорижском шоссе. По его словам, еще недавно лендлорды пытались продать большие наделы земли, но на них не было спроса, теперь же они приняли решение не продавать их, а осваивать.