Отставить панику! Покупаем квартиру во время кризиса без давления

Очень модно стало писать, что кризис – это время возможностей. Вот и многие участники рынка недвижимости пытаются в панике, возникшей из-за коронавируса, увидеть способ продать побольше и побыстрее. Однако ажиотаж и нервозность может в недалеком будущем может обернуться против самих девелоперов. Как и почему – об этом рассуждает управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский.

Наш далеко не первый кризис

Как повлияет кризис на рынок недвижимости? Достроят ли начатые объекты? Цены вырастут или напротив упадут? А что будет с ипотечными ставками? Этими и другими вопросами покупатели жилья задаются с периодичностью раз в шесть лет. Так было во время кризиса 2008 года, затем в 2014 году и теперь в 2020 с одной лишь разницей: текущая ситуация отягощается неблагоприятной эпидемиологической обстановкой в стране, вокруг которой СМИ раздувают панику.

К сожалению, не все осознают, что телевидение и газеты – не только источник информации, но и инструмент манипуляций. Под влиянием негативных прогнозов и громких заголовков покупатели жилья выбирают разные стратегии поведения. Одни спешно скупают недвижимость, опасаясь, что цены вырастут, а их накопления обесценятся. Другие, находясь на пороге сделки, напротив принимают решение отложить покупку квартиры до лучших времен.

«

Не стану отрицать, с одной стороны застройщикам на руку этот хаос и вызванный им ажиотаж. Клиенты, скупавшие квартиры в марте, не только обеспечили выполнение плана продаж, но и помогли сделать задел на будущее.

Но что будет дальше? За счет форсированного спроса в предыдущий период и не всегда необоснованных опасений, которые внушают покупателям сегодня (цены упадут, стройки встанут), продажи жилья могут остановиться. Конечно, мы не против всплеска покупательской активности, но поверьте, девелоперам комфортнее работать пусть с небольшим, но стабильным спросом.

Хороший клиент – спокойный клиент

Я бы мог начать агитировать за покупку недвижимости, пока цены и ипотечные ставки позволяют решить квартирный вопрос без существенных переплат, но не стану этого делать. Необдуманное решение клиента, принятое под давлением страха и паники, может обернуться против застройщика, ведь до момента передачи квартиры участник долевого строительства сохраняет за собой право расторгнуть договор. Конечно, на это должны быть веские причины, но при желании грамотный юрист всегда может найти лазейку – непропорциональный перекос в сторону увеличения прав покупателей позволяет использовать практически любую ситуацию против застройщика.

Принимая решение о покупке недвижимости сегодня, клиенту следует ориентироваться не на информационный фон и ценовые ожидания, а исходить из конкретных жизненных обстоятельств. Реалистичный прогноз по стоимости жилья сегодня вряд ли кто сможет дать, так как слишком много факторов определяют ценообразование, а оценить их влияние пока что не представляется возможным: мы не знаем, когда закончится пандемия коронавируса, чем завершатся переговоры с ОПЕК, восстановятся ли цены на нефть, отыграет ли падение курс рубля, или его снижение продолжится.

В экономике всегда что-то происходит, но жизнь не стоит на месте и не стоит её проживать в тесной квартире под одной крышей с тещей. Поэтому совет простой: если есть необходимость в улучшении жилищных условий, не стоит ждать у моря погоды. Главное – грамотно оценить свои финансовые возможности. Если на руках есть сумма, достаточная для покупки конкретного объекта недвижимости, риски минимальны. Единственное, о чем придется позаботиться – это накопить на ремонт, в случае если квартира сдается без отделки.

Если же денег не хватает, и предстоит оформление ипотечного кредита, рекомендую просчитать комфортный размер ежемесячного платежа. В идеале он не должен превышать 30% от месячного дохода. Помимо первоначального взноса заемщику стоит отложить сумму, равную нескольким ипотечным платежам, чтобы в случае снижения доходов или потери работы было чем платить за кредит. Дополнительный страховкой на этот случай также являются ипотечные каникулы, воспользовавшись которыми, можно получить отсрочку платежей сроком на шесть месяцев.

Ставки, цены, два ствола

В связи с ипотекой может возникнуть еще один вопрос – брать кредит сегодня или дожидаться дальнейшего снижения ставок? Интересное наблюдение – динамика цен на рынке жилой недвижимости так или иначе связана с изменением ставок. На протяжении прошлого года, когда ставки уменьшались, цены на новостройки росли. По итогам года 10-процентный рост стоимости квадратного метра нивелировал снижение ипотечных ставок. И напротив, в случае негативного сценария развития событий, ставки могут вырасти, а цены на жилье – упасть, тогда расходы на ипотеку "съедят" экономию на стоимости. И не стоит забывать про возможность рефинансировать кредит, которая сохраняется у каждого заемщика в течение всего периода кредитования.

Помимо динамики цен и изменения ипотечных ставок в сложившихся условиях беспокойство у покупателей жилья вызывает надежность застройщиков, от которой в итоге зависит, будет ли вовремя достроен объект.

«

Важно знать, что эскроу-счета не являются безусловной гарантией своевременного завершения строительства, они лишь обеспечивают сохранность и возврат денежных средств. Поэтому основным критерием при выборе застройщика должен быть его опыт.

Компании, пережившие не один кризис, умеют работать в сложных условиях. Памятуя трудные времена, на стадии разработки проектов они закладывают в финансовую модель стрессовый сценарий, который предполагает снижение объемов продаж и уменьшение финансовых поступлений в случае ухудшения экономической ситуации. Такие застройщики также могут иметь банковское проектное финансирование, что дополнительно обеспечивает их финансовую устойчивость.

Помимо неуверенности в собственном финансовом положении и надежности застройщика, от покупки квартиры в кризис могут удерживать негативные ожидания. Что если сейчас я куплю квартиру, а она потеряет в цене из-за кризиса? Чтобы развеять эти сомнения, достаточно посмотреть, как менялась стоимость новостроек в предыдущие посткризисные времена – период экономического спада всегда сменялся ростом и цены не просто отыгрывали назад, а продолжали расти.

Что бы не происходило с экономикой, рынок жилья останется оплотом стабильности – семейное положение меняется, рождаются дети, людям нужно где-то жить. Пока мы не достригли высоких показателей по обеспеченности квадратными метрами на душу населения, люди будут массово покупать квартиры, а если есть спрос, цены продолжат расти (конечно, не в кризис, а в долгосрочной перспективе).

Принимая решение о покупке квартиры сегодня, не поддавайтесь всеобщей истерии и надуманным страхам. А также не забывайте, что коронавирус, точнее паника вокруг него, опасна для психологического здоровья, истощение которого может привести к снижению сопротивляемости организма инфекциям. Выбраться из этого замкнутого круга поможет самообладание, здравый рассудок и долгосрочное финансовое планирование.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции