Новые реалии уличной торговли: как выживает малый бизнес

Нестационарная торговля на улицах Москвы расцвела в лихие 90-е и для многих предпринимателей стала спасательным кругом, позволив открыть свое дело. Однако в 2016 году правила работы для киосков в Москве сильно поменялись, и многие ИП вынуждены были покинуть рынок. Не один год ушел у правительства на создание новой системы аренды нестационарных торговых точек (НТО), но далеко не все собственники малого бизнеса смогли адаптироваться к таким правилам игры. Как открыть киоск и не разориться, рассуждает директор департамента торговой недвижимости S.A. Ricci Ольга Яруллина.

Лицо проблемы

Новые правила аренды стали строже, но открыть свой бизнес по-прежнему мечтают многие. Что же делать? В первую очередь нужно оценить суть изменений. Итак, по нынешним правилам арендовать киоск приходится напрямую у города. Сложности возникают из-за нескольких нюансов. Во-первых, арендатор определяется путем аукциона, в результате которого стартовая арендная ставка по удачным локациям повышается в несколько раз и для многих становится невыгодной. Во-вторых, часть выставленных на аукционы локаций обладают плохой проходимостью, а потому не позволяют вести эффективный бизнес даже при невысокой арендной ставке. В-третьих, назначение таких торговых точек строго регламентировано, и его нельзя изменить.

Предпринимателю нужна четкая стратегия. Выбрать объект, ориентируясь на его расположение и специализацию, определить концепцию точки. Приехать и оценить локацию вживую – ее реальную проходимость, наличие рядом стационарных розничных магазинов – потенциальных конкурентов. Тщательно рассчитать финансовую модель, соотнеся доходные и расходные составляющие. Как показала практика, переоценить свои силы легко: спустя какой-нибудь год многие обладатели киосков понимали, что не могут платить высокие ставки и возвращали объекты городу. Преждевременное расторжение договора означает штраф, равный стоимости внесенного залога (это, как мы помним, до 12 арендных ставок). Немалая брешь в бюджете, не правда ли? А для кого-то она может стать и причиной потери бизнеса.

Решение через локацию

Традиционно самые ожесточенные бои на аукционах разворачиваются за точки возле выходов из метро, и в результате арендная ставка там взлетает до небес. Однако есть и другие локации в городе, которые позволяют встретиться малому бизнесу и его покупателю. На мой взгляд, при выборе НТО стоит обратить внимание на нестационарные объекты в парках.

Cейчас в столице более 500 парковых территорий, причем не только в центре, но и в спальных районах. В последние годы московские парки превратились в центры притяжения горожан: сегодня это пространство с кинотеатрами, библиотеками, место проведения мастер-классов и занятий (от йоги и бачаты до иностранных языков), выставок, фестивалей и так далее. Многомиллионный трафик парков может стать золотой жилой для торгового бизнеса.

НТО можно взять в аренду у города, вариантов – масса: мобильные тележки по продаже кукурузы и мороженого, киоски и павильоны с едой и напитками, пункты проката и даже полноценные кафе. Размер площадей варьируется от 2,5 до 380 квадратных метров. Стоимость зависит от парка и специализации объекта. Например, стартовая цена НТО по продаже мороженого площадью 2,5 "квадратов" в саду имени Баумана может составлять около 8 тысяч рублей в месяц – цифра вполне доступная. Но не забывайте, что во время торгов ставки поднимутся в несколько раз, а залог (в размере до десяти стартовых цен) никто не отменял.

В среднем аренда нестационарного торгового объекта в центральных парках Москвы обойдется в 150-200 тысяч рублей в месяц, плюс залог (около 2 миллионов рублей, которые будут заморожены на счету 2-3 недели). Тем не менее, игра стоит свеч: средняя выручка такой точки с мая по сентябрь может составлять до 10 миллионов рублей. Итак, несомненные плюсы формата: гарантия хорошей проходимости локации, высокий трафик, ограниченное количество мест размещения в парках (чтобы спрогнозировать уровень конкуренции) и, как результат, – более чем солидный доход.

Есть и подводные камни, прежде всего – это сезонность и изменчивая российская погода. Основную выручку бизнес "делает" летом-зимой, а межсезонье приходится "переживать". Кроме того, претендентов на прибыльный бизнес немало: на торгах 2018-2019 годах за право аренды одного НТО в парках в среднем боролись 3-4 человека.

Решение через ассортимент

Еще один формат, обещающий выгодные инвестиции, – это кофейни, ведь кофемания в последнее время стала настоящем бумом. Во-первых, кофе просто вошел в моду, как входят в моду предметы одежды или хобби. А, во-вторых, после торговой реформы сегмент уличного общепита практически перестал существовать. Безымянные палатки с шаурмой, блинчикам и другими "яствами" исчезли с улиц Москвы, и освободившуюся нишу быстро занял крупный бизнес.

Рынки превратились в модные гастромаркеты, появились фудхоллы, предлагающие блюда из любых уголков мира, крупные продуктовые операторы (X5 Retail, "Азбука Вкуса", "ВкусВилл") начали стремительно открывать свои точки. Многие ритейлеры запустили концепцию take-away, предлагая кофе и еду навынос, или оборудовали зону кафе/пекарни прямо в магазинах ("Азбука Daily", "Зеленый Перекресток", SPAR Express, "Мираторг", "Добрынинский и партнеры", "Кулинаруим" и прочее – всех не перечесть).

В условиях такой конкуренции открыть частный продуктовый магазинчик, пусть даже на 50-100 квадратных метров, будет непросто. А если ИП замахнулся на центральную локацию, тем более: чтобы выйти на окупаемость, придется взвинчивать цены, проигрывая более демократичным сетям. В этих условиях кофейни становятся прекрасной альтернативой.

Кофейный бизнес априори является прибыльным: стоимость выхода на рынок сравнительная небольшая, а маржинальность высокая, поэтому с самого начала сегмент развивался силами частного малого предпринимательства, а после реформы стал прогрессировать с новой силой. В последние годы появилось множество бюджетных сетей, в том числе развивающиеся по франшизе, – Cofix, Onebucks Coffee, "Правда Кофе", One Price Coffee и т.д. Однако, несмотря на большое количество заведений в Москве, рынок все еще далек от насыщения.

Главный фактор успеха при открытии кофейни – эффективное сочетание локации, формата (кофейное окно, мини-кофейня навынос, кафе с посадочными местами и кухней) и концепции (широта ассортимента, наличие авторских блюд, десертов, оригинальных напитков, разные способы приготовления кофе). Локация должна быть удачной с точки зрения трафика. Желательно, чтобы заведение находилось на первой линии домов, в шаговой доступности от метро/ТПУ/вокзала, то есть мест с высоким пассажиропотоком.

Разумеется, в центре города трафик больше, но бывает, что маленькое уютное кафе приживается и в спальном районе, став идеальным местом для встреч возле дома. Поэтому начать бизнес я советую с определения портрета целевой аудитории, который поможет правильно выбрать место для кафе. Именно от удачного синтеза локации, формата и концепции зависит уровень выручки. При правильном подходе рентабельность предприятий общепита может достигать 25%, а сроки окупаемости успешных проектов – составлять 1,5-2 года.

И два небольших лайфхака напоследок. Во-первых, при расчете финансовой модели стоит заложить вдвое больше на расходы: если формат "не зайдет" (а это бывает довольно часто), у вас будет "подушка безопасности" и время, чтобы пересмотреть его. И второй нюанс: до запуска проекта ваш продукт лучше представить в рамках гастрономических ярмарок и фестивалей, чтобы проверить его конкурентоспособность, после чего уже можно арендовать помещение под кафе.

Остаться на плаву

Как мы видим, реформа не стала панацеей: идея здоровой конкуренции на рынке уличной торговли так и осталась идеей. Схема аренды, действительно, стала прозрачнее, но это, пожалуй, единственное, чего удалось добиться.

Малый бизнес чувствует себя неуверенно: с одной стороны – новые правила аренды, повысившие входной порог, с другой – та же борьба с крупными игроками и принцип "выживания сильнейшего".

Очевидно, что шага навстречу стоит ждать от властей, которые могут сделать систему более эффективной. Начать нужно хотя бы с того, чтобы перестать снова и снова выставлять на торги невостребованные ларьки, а попробовать изменить их расположение или специализацию.

Чтобы повысить рентабельность объектов в целом, требуется разработать карту локаций, учитывая при этом потребности каждого района, трафик и, что крайне важно, инвестиционную привлекательность киоска с точки зрения бизнеса. Имеет смысл расширение специализации и ассортимента для привлечения покупателей, увеличение числа павильонов там, где это нужно. Благодаря такому подходу участники аукциона смогут оценить доходность и окупаемость лотов и построить адекватную финансовую модель.

Я думаю, если у предпринимателей будет гарантия того, что торговая точка окупится, а впоследствии будет приносить хорошую прибыль, высокие ставки перестанут быть препятствием к развитию малого бизнеса.