16:06 19.11.2019
(обновлено: 18:18 19.11.2019)
В понедельник, 18 ноября, бурная дискуссия о судьбе проекта редевелопмента территории Бадаевского пивзавода закончилась собранием участников общественных слушаний. Теперь аргументы инвестора проекта – девелопера Capital Group – и его оппонентов рассмотрит городская комиссия. Сайт "РИА Недвижимость" решил воспользоваться формальным перерывом в спорах и задать вопросы, тревожащие противников появления в Дорогомилово "парящих домов", исполнительному директору девелопера Михаилу Хвесько.
– Михаил, проект редевелопмента Бадаевского завода этой осенью стал самым обсуждаемым в публичном поле. Насколько это оказалось для вас ожидаемым?
– Откровенно говоря, это было не очень ожидаемо. Мы даже и представить себе не могли, что кто-то будет против, ведь мы не только реставрируем объекты культурного наследия на территории Бадаевского завода, но и создаем самый большой парк в Дорогомилово. Границы охранной зоны исторических зданий были определены еще до того, как площадка перешла к Capital Group, и были закреплены в 2006 году, а как объекты культурного наследия 1-е и 3-е строения выявлены еще в 1991 году. Поэтому, когда я начал в 2014 году анализировать территорию, я опирался на уже проведенную историко-культурную экспертизу, которую мы повторно подтвердили. Более того, увеличили площадь объектов культурного наследия.
«
Десять лет никого судьба объекта не интересовала. Более того, внимание так называемых градозащитников проект не привлек и почти два года назад, когда мы в марте 2018 года презентовали концепцию наших "парящих домов" и развитие территории от Herzog & de Meuron.
Затем в начале этого года мы известили муниципальных депутатов о том, что предполагаются общественные слушания. Первая небольшая активность появилась лишь в начале лета, со стартом выборов в Мосгордуму. И лишь после того, как в июле мы разослали арендаторам письма с просьбой освободить помещения, поднялась бурная волна общественного резонанса, и мы ощутили заинтересованность со стороны СМИ, телеграм-каналов, "Архнадзора". Мне кажется, здесь просматривается понятная череда событий.
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Фото : Capital Group
1 из 6
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Фото : Capital Group
2 из 6
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Capital Group
3 из 6
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Фото : Capital Group
4 из 6
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Фото : Capital Group
5 из 6
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Фото : Capital Group
6 из 6
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Фото : Capital Group
1 из 6
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Фото : Capital Group
2 из 6
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Capital Group
3 из 6
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Фото : Capital Group
4 из 6
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Фото : Capital Group
5 из 6
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Фото : Capital Group
6 из 6
– Итак, вы связываете большую часть негатива с расторжением договора аренды. А какова сейчас ситуация с арендаторами?
– Важно подчеркнуть, что для нас прекращение договоров аренды это не самоцель. Нам важно, чтобы территория жила, но принципиально, чтобы при старте работ была обеспечена безопасность. Наши действия логичны: мы готовились и заранее известили об этом заинтересованных лиц. Все в рамках законодательства.
Знаете, еще два-три года назад мне часто звонили знакомые и спрашивали, можно ли у нас арендовать что-то или нет, ведь ставки на помещения у нас были очень привлекательными. И я всегда честно предупреждал, что снять площади можно без проблем, но в договоре будет предусмотрена необходимость их освобождения по требованию арендодателя.
Как только мы приняли решение о старте проекта, мы разослали нашим контрагентам письма с уведомлениями. Все согласно условиям договоров, где есть этот пункт. У некоторых арендаторов подошли к концу основные договоры.
– Какова доля арендаторов, с которыми вам удалось договориться?
– На сегодняшний день мы нашли общий язык почти со всеми. Многим нашим партнерам мы, кстати, предложили варианты найма помещений в других проектах Capital Group. Конечно, в первую очередь вопрос решили с крупными арендаторами и по факту больше всего претензий получили от двух-трех небольших арендаторов.
– И когда последний из арендаторов должен будет покинуть здания Бадаевского завода?
– Перед стартом противоаварийных работ. Мы не сможем их начать, если объекты будут эксплуатироваться. Думаю, это случится в первой половине следующего года.
– Еще одно серьезное замечание со стороны критиков проекта – это то, что вы влияли на изменение границ или зон охраны объектов культурного наследия, то есть определили их, так сказать, "под проект".
– Этот вопрос стоит прояснить раз и навсегда. Еще раз напомню, что границы выявленных объектов культурного наследия содержатся еще в постановлении правительства Москвы от 2006 года – это 1-е и 3-е строения. А в 2018 году статус объектов культурного наследия повысили до регионального значения, и это гарантирует полную неприкосновенность этих зданий.
Те части зданий, расположенные с северной стороны, о которых говорят и путают общественность, не представляют историко-культурной ценности и никогда не были ни выявленными, ни тем более признанными объектами культурного наследия.
«
Мы действительно откорректировали режимы охранных зон объектов культурного наследия. Но тут необходимы уточнения: первоначальными зонами было предусмотрено лишь частичное раскрытие памятников со стороны набережной, а именно обеспечивалась просматриваемость лишь небольшого фрагмента 3 строения в зоне элеватора. Новым проектом зон охраны предусматривается обеспечение визуального раскрытия всего ансамбля завода, что мы реализуем, поднимая здание на высоту 35 метров.
– Также говорят, что колонны пройдут через историческое здание?
– Ни одной колонны не пройдет через объекты культурного наследия. Они могут быть только отреставрированы. Это регулируется законом.
Несколько колонн пройдут только через новое строительство, то есть вновь построенный второй корпус, который не является объектом культурного наследия.
– Каковы ваши планы в отношении каждого из исторических строений Бадаевского завода?
– На нижних этажах строения 3 будут расположены детский досуговый центр с танцевальными студиями и Дом пионеров (культурно просветительский центр). В здании элеватора расположится русская баня. В центре строения мы планируем сделать теплую улицу с очень интересным мозаичным полом ручной работы, которая обеспечит доступ ко всем общественным функциям здания.
На месте 2-го строения в 70-х годах прошлого века было построено многоэтажное здание. Поэтому оно никогда не было и не является объектом культурного наследия. Однако при проектировании там был обнаружен небольшой исторический фрагмент с тыльной стороны, который будет сохранен. Советскую застройку мы разберем, а утраченное ранее историческое здание восстановим по архивным документам, чтобы как раз вернуть первозданный облик всего архитектурного ансамбля. В этом строении мы собираемся сделать пивоварню в память о прежнем функционале территории.
Наконец, в 1-м строении на минус первом и первом этажах разместится фермерский рынок, а сверху – коворкинг и фитнес-центр. В примыкающей галерейной части расположится ритейл.
– В каком состоянии сейчас находятся объекты культурного наследия? Недовольные арендаторы говорили о том, что они вложили много денег в их сохранение…
– Я не исключаю того, что некоторые арендаторы могли привести в порядок ту ячейку, которую они занимали. Но одну ячейку от другой разделяет стена, у них есть общая кровля. И как раз подобными частями здания, как и многими коммуникациями, давно никто не занимался. Более того, до сегодняшнего момента это было невозможно сделать комплексно, пока у исторических зданий было много разных пользователей. Между тем, их сохранение – это основополагающий момент противоаварийных работ.
В качестве конкретного примера: у Бадаевского завода не решен вопрос водоотведения с кровлей. В межсезонье вода попадает в пространство между кирпичами, фасад разрушается.
– Как будут увязаны противоаварийные работы и новое строительство на территории завода?
– Противоаварийные работы – это совершенно автономная история, не связанная ни с какими другими нашими планами в отношении площадки. Их мы обязаны провести как собственник памятника культуры, и мы приступим к ним зимой, как только освободим здания. При этом, разумеется, мы уведомим соответствующим образом Мосгорнаследие и получим необходимые разрешения на проведение этих работ.
– Еще один комплекс вопросов, на который указывают ваши оппоненты, – это транспортная ситуация в Дорогомилово. Есть опасения, что в результате строительства нового жилья район встанет в пробках. Как будет организовано движение вокруг вашего комплекса?
– Напомню вам, что в настоящее время набережная Тараса Шевченко тупиковая. Более того, скорее всего, она таковой и останется в будущем. По нашим данным, город не видит перспектив ее развития в виде транзитной транспортной связи.
Нашей задачей, когда мы разрабатывали транспортную схему, было не усугубить транспортную ситуацию на отрезке набережной вдоль гостиницы "Украина", где расположена ресторанная функция. Поэтому мы предложили вариант, связывающий Бадаевский завод с Кутузовским проспектом, не доезжая до этой зоны. Жители и гости нашего комплекса будут выезжать на магистраль со свободной от транзитного трафика набережной Тараса Шевченко через Украинский бульвар. Транспортная схема была разработана в сотрудничестве с НИиПи Генплана Москвы, на базе необходимых моделирований движения и загрузки – не только нашего участка, но и близлежащих территорий. Эта транспортная схема рассчитана с запасом.
– Если я правильно помню, в рамках редевелопмента Бадаевского завода власти Москвы анонсировали благоустройство 500 метров набережной. Это будете делать и финансировать вы?
– Да, Capital Group собирается сделать благоустройство до моста "Багратион", а, возможно, и дальше. Мы находимся в диалоге с Москомархитектурой и планируем провести конкурс на благоустройство территории. Предполагается создание прогулочной территории, велодорожек, озеленения, мест отдыха вдоль набережной.
– Давайте поговорим о новом строительстве на территории Бадаевского завода с точки зрения инженерных решений. Как технически вы планируете реализовать идею "парящих" зданий?
– Мы осознанно перенасыщаем колонны, на которых будут держаться здания, металлом, что придаст им больше жесткости и одновременно позволит сделать их тоньше – у них будет целых два пояса армирования. Обычно так никто не делает, потому что это экономически неэффективно. Гораздо дешевле сделать колонну толще, залить ее бетоном, но с меньшим количеством металла. Другое дело, что при таком "экономичном" варианте металл не включается в работу по вертикальной нагрузке, а нам это не подходит.
Планируется, что каждая колонна будет состоять из трех секций, а толщина бетона позволит защитить металл от пожара и поддерживать температуру меньше 700 градусов по Цельсию в течение времени, которое соответствует противопожарным нормам безопасности и необходимо для эвакуации людей.
– Какой будет диаметр у колонн?
– Почти метр – 920 миллиметров. Каждая колонна будет расположена друг от друга на расстоянии в 10 метров. Высотою они будут 35 метров.
– А как люди будут попадать в "дома на ножках"?
– Оба корпуса нашего проекта мы называем "лентами" – именно на них похожи здания в плане. Жилое здание состоит из секций, для каждой из которых необходим эвакуационный выход. Эвакуационных лестниц 23. Лестницы каждых двух секций независимы друг от друга и соединяются в одну сложную сразу же под парящим зданием, в каждую секцию также поднимаются два лифта. Все лестничные ядра и лифты будут застекленными. Это решение соответствует нормам и согласовано с экспертами по пожарной безопасности.
– Вы уже присматриваетесь к подрядчикам, которые могут реализовать такое непростое техническое решение?
– Мы об этом думаем. Это действительно сложный проект, и со многими подрядчиками мы консультируемся на протяжении года. Конкретные имена я бы не хотел называть, но есть как минимум три-четыре компании, которые имеют необходимый опыт работы, причем именно в Москве.
– Не рассматриваете вариант создать собственного подрядчика, чтобы контролировать весь процесс?
– Мы думали над этим, но в случае с уникальными объектами, с которыми, как правило, имеет дело наша компания, диапазон работ очень велик. Охватить все невозможно, ведь у нас не типовое строительство, а индивидуальные решения.
Хотя, конечно, для нас, как и для любого заказчика в России, проблема качества подрядных услуг стоит остро. Особенно много трудностей с мелкими отделочными работами.
– Когда вы начнете строить "парящие ленты"?
– Этот вопрос зависит в том числе и от результата публичных слушаний. Пока в наших планах реализовывать проект как минимум в два этапа.
«
Собственно говоря, именно необходимость разделения нашей площадки формально на два земельных участка и вынудила нас вносить изменения в правила землепользования и застройки. Ведь остальные градостроительные решения в отношении нашей территории, прежде всего по высотности и плотности, были уже давно приняты.
Если нашим планам ничего не помешает, то первый этап мы начнем с западной ленты, которая будет огибать третье историческое строение. Думаю, что на него у нас уйдет 3,5-4 года. На второй этап мы планируем потратить примерно столько же времени, хотя, конечно же, продолжительность этапов будет зависеть от таких факторов, как объемы и скорость продаж. При этом каждый из двух этапов мы будем выполнять не последовательно, а "наложим" друг на друга, чтобы к моменту завершения строительства первой ленты общестроительные работы на второй также уже завершились.
– Трудным, как я понимаю, будет не только строительство домов на колоннах, но и создание парка под ними, ведь он должен быть разбит прямо над многоэтажным паркингом?
– Наши ландшафтные архитекторы VOGT придумали интересную историю под условным названием "Русский лес". Они долго анализировали характер русского леса и поняли, что там нет жесткой грани, резкого перехода от одного типа посадки к другому. Поэтому и сам парк будет разноярусным, с рельефом. Как результат, грунт в разных местах придется наращивать на разный уровень. Кроме того, посадки будут разными – и лесные полянки, и 10-15-метровые деревья-крупномеры. Сам парк является открытым и полностью пешеходным. При этом в проекте учтена и предусмотрена необходимость проезда и остановок для пожарной техники. Ландшафтники долго колдовали над схемой дорожек, чтобы ненавязчиво вписать противопожарные требования в общую концепцию озеленения.
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Фото : Capital Group
1 из 6
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Фото : Capital Group
2 из 6
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Фото : Capital Group
3 из 6
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Фото : Capital Group
4 из 6
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Фото : Capital Group
5 из 6
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Фото : Capital Group
6 из 6
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Фото : Capital Group
1 из 6
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Фото : Capital Group
2 из 6
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Фото : Capital Group
3 из 6
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Фото : Capital Group
4 из 6
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Фото : Capital Group
5 из 6
Проект редевелопмента Бадаевского завода
© Фото : Capital Group
6 из 6
– Часть деревьев будет под колоннами. Вы просчитывали, хватит ли им света?
– Конечно, мы делали компьютерное моделирование дневного освещения. Просчитывалось даже движение воздушных потоков между нашими "лентами" и набережной.
– Насколько велика доля затрат на парк в общей стоимости проекта?
– Один только подъем новой застройки на территории Бадаевского завода дает удорожание проекта процентов на 30. Сам парк, с учетом технических решений, направленных на организацию водоотведения над парковкой и создание правильных грунтов, думаю, будет стоить 2-3 миллиарда рублей. Также мы собираемся создать красивую архитектурную подсветку зеленой зоны и предусмотреть ее охрану в ночное время.
Днем, как мы уже заявляли, парк будет открыт для всех горожан.
– Бадаевский завод все-таки нехарактерный проект для Capital Group. Вы, как девелопер, если не считать историю с Софийской набережной, больше специализируетесь на небоскребах и компактной премиальной недвижимости. Зачем вам такой проект?
– Наша компетенция состоит в том, чтобы решать сложные вопросы, в том числе градостроительного характера. Мне кажется, Бадаевский завод – это пример, когда в одном объекте совмещаются и технологические, и идеологические, и градостроительные задачи.
Нам кажется, что разработанная концепция впервые решает все сложности этой территории за многие годы ее существования и попыток ее разработки.
