Бюрократия между грядками, или Как оформить дачу родом из СССР

Домик в деревне – райский уголок, который, однако, может стать причиной головной боли, особенно если он родом из прошлого века. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", как оформить в собственность милую сердцу дачу, если из доказательств владения ею – разве только многолетний труд на картофельных грядках и "какая-то бумажка".

Советские дачи: доказательная база

Ключевое, что надо понимать относительно советских дач – их выдавали в тот период, когда частной собственности не существовало. "Гражданам выделялись участки в товариществах. Но регистрация собственности до 1998 года осуществлялась разрозненно – с применением различных способов и средств измерения при фиксации границ участков. Кроме того, регистрация была в ведении не федеральных и даже не региональных, а муниципальных властей, использовавших также различные подходы к оформлению прав до 1998 года", – объясняет директор по развитию ZS Group Антон Алимов.

«

Владельцам дач важно помнить, что если свидетельство о праве собственности на участок было получено до 1998 года (когда был создан Единый государственный реестр прав), то в Росреестре могут отсутствовать сведения об объекте, продолжает Алимов. Это может привести, например, к повторному представлению земельного участка очередникам.

Антон Алимов

Директор по развитию ZS Group

"Законодательство, которое применялось по отношению к участкам в советское время, предполагало, что данные объекты находились у людей на правах постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения. Подобный режим предусматривал, что объект не был в собственности у владельца", – говорит руководитель офиса "Новогиреево" "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Юлия Антясова.

Удивительно, но и сегодня остаются люди, получившие еще в советское время земельные участки для ведения садового или подсобного хозяйства, но до сих пор не оформившие права на них. Хотя в период с 1990-х до середины 2000-х годов подавляющее большинство владельцев все-таки переоформили данные объекты в собственность.

Чтобы зарегистрировать свою собственность, придется не только доказывать право, но и, вероятно, решать споры с соседями в связи наложениями и пересечениями границ участков, уже стоящих на учете, предупреждает Алимов. И отсидеться без регистрации вряд ли получится, ведь неоформленную недвижимость невозможно ни продать, ни подарить, ни наследовать.

Дачи 90-х: от личного к частному

В советское время жилые дома и дачи строили с учетом положений статьи Гражданского кодекса от 11.06.1964, предусматривавших, что предельный размер жилого дома или его части (частей), принадлежащего гражданину на праве личной собственности, не должен превышать 60 квадратных метров жилой площади, говорит заведующая кафедрой управления недвижимостью и ЖКХ факультета рыночных технологий ИОМ РАНХиГС Елена Иванкина.

«

"Статьей 53 Земельного кодекса от 1991 года предусматривалось, что собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы обязаны вести любое строительство, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами. В 90-е годы градостроительное регулирование осуществлялось законом РФ от 14.07.1992 № 3295-1 "Об основах градостроительства в РФ". Градостроительное законодательство утратило централизацию советского периода. Люди получили больше прав и новые возможности на строительство различных видов домов", – говорит Иванкина.

Елена Иванкина

Заведующая кафедрой управления недвижимостью и ЖКХ факультета рыночных технологий РАНХиГС

Что касается земельных участков, то в 90-е годы многие из них были в бессрочном пользовании и пожизненном наследуемом владении – данная форма перешла из прошлых десятилетий, обращает внимание Антясова.

"Законом РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 была закреплена норма о переоформлении ранее полученных прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения на праве собственности или в аренду", – добавляет Иванкина.

По ее словам, статьей 80-82 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 года предусматривалось, что земли для кооперативного дачного и гаражного строительства состоят из земель общего пользования, находящихся в пользовании дачно-строительных и гаражно-строительных кооперативов, и из земель, находящихся в пожизненном наследуемом владении членов этих кооперативов. Права оформлялись исполнительными комитетами (администрациями).

«

"До 1993 года тема оформления земли была на уровне самозахватов и полукриминальных разборок. Никто не заморачивался ни регистрацией права, ни постановкой земельного участка на кадастровый учет. В 1993 году появился указ президента №1767"О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", и там было хоть как-то указано, кто и что можно делать с землей и на каких основаниях. После этого начался активный процесс перехода земли от одного собственника к другому, и в первую очередь интерес представляла колхозная и совхозная земля", – вспоминает исполнительный директор консалтинговой компании "Спецфинконсалтинг" Михаил Ушаков.

По его словам, тогда члены колхозов получили возможность выделять свою долю и оформлять документы на него. Это привело к тому, что даже сейчас многие жилые районы или коммерческая застройка находится на колхозных землях, так как сама эта процедура была прописана криво, появилось большое количество людей, которые выкупали доли бывших колхозников, оформляли это с помощью местных администраций.

До 1998 года, пока не сформировался Росреестр в качестве игрока-регистратора, практически никто на себя никакой ответственности не брал, продолжает эксперт. Примерно до 1997-1998 годах земля учитывалась по старой памяти в БТИ. И никого не смущало, что до 90-х годов БТИ, по сути, занималось объектами капитального строительства – зданиями, строениями и всем, что имеет какой-то конструктив.

«

Когда в период с 1991 по 1998 годы этот процесс начал переходить в рыночную плоскость, то под учетом понималось определение границ, добавляет Ушаков. Но все ложилось под ответственность того, кто был заинтересован эти границы выделить.

"Например, если свою долю решил выделить член колхоза, то ему предлагалось выделять долю на местности. Тогда не было кадастровых инженеров, так что вызывали геодезистов, кто в состоянии нарисовать условную бумажку произвольной формы. Именно в тот момент начали появляться первые представления о межевом плане, то есть о документе, который бы описывал обстановку вокруг строения", – поясняет он.

«

В 1997 году появился первый закон о госрегистрации (№122-ФЗ), где было указано, что все формы документов, которые подтверждали хотя бы какое-то право или описывали объект недвижимости, признавались равными, рассказывает Ушаков. То есть старые планы органы учета должны были принимать как достоверные. Из-за этого образовалось большое количество непонятных ситуаций, когда возникал спор, где та или иная граница проходит.

Как правило, этот спор решался способностью одной из заинтересованных сторон "договариваться" с чиновниками, отмечает эксперт. Иногда случалось так, что два корректно составленных документа противоречили друг другу. Отсюда пошло огромное количество юридических споров, и многие из них продолжаются до сих пор.

Дачи двухтысячных: дачная амнистия вам в помощь

Законодательство в сфере получения дачных участков, строительства на них домов и пользования ими менялось неоднократно. "Однако если дача была приобретена в том числе и до 2001 года (когда был принят Земельный кодекс РФ), то есть возможность оформить ее в собственность, благодаря действующей до 1 марта 2021 года дачной амнистии. Причем оформить дом на садовом земельном участке можно даже без наличия разрешения на строительство", – напоминает замгендиректора фи-девелоперской компании "Kaskad Недвижимость" Ольга Магилина.

Но нужно понимать, что регистрация права собственности на земельный участок и регистрация права собственности на дом – это все же две разные процедуры, и начинать надо с оформления земли, продолжает эксперт. Сегодня человек может обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на земельный участок, причем сделать это можно в упрощенном порядке, собирая минимум бумаг. Основанием для регистрации может послужить почти любой документ, на основании которого земля была в свое время получена. Например, это может быть даже выписка из хозяйственной книги, выданная органом местного самоуправления.

Оформить право собственности на земельный участок можно также в силу приобретательной давности, указывает адвокат Наталья Тарасова. Такое владение должно быть добросовестным, то есть лицо, получая владение, не знало и не могло знать, что владеет участком незаконно. Оформляется право собственности в таком случае в судебном порядке. Решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения земельным участком как своим собственным в течение срока приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в Росреестре.

Что же касается домов, то процедура их регистрации зависит от того, на каком земельном участке они построены.

«

Например, дома, стоящие на земельных участках, предназначенных для садоводства, вплоть до окончания действия "дачной амнистии" могут быть оформлены в собственность на основании только технического плана и документа, подтверждающего право на земельный участок, объясняет Магилина. С домами, возведенными на землях, имеющих другое назначение, дела будут обстоять несколько сложнее. А, к примеру, на участках, назначение которых – огородничество, и вовсе узаконить можно только сараи или другие хозяйственные постройки.

Оформление обязательно

Загородную недвижимость, как и любой вид недвижимости, лучше иметь в собственности, это в интересах самого владельца. Регистрация дает право распоряжаться данным имуществом – то есть, совершать сделки. Кроме того, владельцу регистрация дает гарантии, что никто не сможет претендовать на его объект, использовать землю и так далее. И, в случае возникновения проблем, он всегда может решить их в судебном порядке, рассуждает Антясова.

Адвокат юридической компании BMS Law Firm Александр Иноядов обращает внимание на то, что объектом купли-продажи могут выступать только участки, поставленные на кадастровый учет.

До 2015 года не было критической необходимости в проведении кадастровых работ. Документальным подтверждением границ участков являлись схемы (планы) распределения участков между участниками кооперативов, соответственная судебная практика сложилась, добавляет Иванкина. В последние годы при проведении кадастровых работ границы "плывут", "пересекаются", "накладываются". Возникает необходимость заново определять границы участков товариществ. Для этого надо обратиться к кадастровому инженеру для проведения геодезических работ.