Земельные участки: особенности покупки, раздела и отчуждения
![Женщина на дачном участке в Подмосковье Женщина на дачном участке в Подмосковье](https://cdnn21.img.ria.ru/images/155686/94/1556869494_0:200:3072:1928_650x0_80_0_0_48e795be6af6b2b9ed2b5736e71af082.jpg)
Согласно статистике, которую ведет Федеральная нотариальная палата, только за август 2019 года в России было удостоверено почти 20 тысяч сделок по отчуждению земельных участков.
Если посмотреть на полугодовые показатели, то число таких сделок превышает отметку в 113 тысяч договоров.
Чаще всего граждане приобретают земельные участки, предназначенные для садоводства, ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства. Именно на указанных участках разрешено возведение зданий, строений и сооружений, предназначенных как для постоянного, так и временного проживания.
В свою очередь, покупателям земельного участка нужно иметь в виду, что возведение жилых строений запрещено на участках из состава земель сельхозназначения, предоставленных для ведения сельскохозяйственного производства, огородничества. Их использование возможно только по целевому назначению.
Как правило, граждане обращаются к нотариусу для удостоверения договоров дарения, купли-продажи, мены земельных участков. При этом обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры отчуждения долей в праве общей собственности на земельный участок.
Однако все больше граждан обращаются к нотариусам и в случаях, когда нотариальное удостоверение сделки не обязательно. Это связано, в первую очередь, с тем, что нотариус проводит правовую экспертизу предоставленных собственником земельного участка правоустанавливающих документов, разъясняет правовые последствия совершаемой сделки, обеспечивая тем самым законность и безопасность сделки. Нотариус также наделен правом запрашивать необходимую информацию из федеральных ресурсов, в том числе сведения об ограничениях, обременениях прав, сервитутов.
Для того чтобы земельный участок стал самостоятельным объектом гражданского оборота, необходима его постановка на кадастровый учет. При этом действующим законодательством не установлена обязанность владельцев участка обеспечить до определенной даты уточнения местоположения границ участка (провести межевание) и предоставить такие сведения в ЕГРН.
То есть в настоящее время сделки с земельным участком можно совершать и тогда, когда он не размежеван. Однако приобретатели таких объектов должны знать о возможных рисках. Например, сведения о некоторых ограничениях, установленных в отношении использования участка, могут быть зафиксированы в ЕГРН только по тем участкам, границы которых установлены в соответствии с законодательством РФ. Такими ограничениями являются: публичные сервитуты, зоны с особым использованием территорий (природоохранные зоны, зоны культурного наследия т.д.). В дальнейшем при уточнении границ земельного участка, который был приобретен немежеванным, могут возникнуть проблемы, связанные с изменением площади, конфигурации, изъятия или невозможностью возведения на нем строений.
Одной из сложностей, возникающих в процессе регистрации прав на земельный участок, может быть и несовпадение площади, указанной в правоустанавливающих документах, и площади, указанной в сведениях ЕГРН (то есть фактической площади земельного участка). Облегчить процесс оформления в собственность таких участков помогут изменения в действующее законодательство от 16.09.2019 года, а именно – поправки в закон о кадастровой деятельности и госрегистрации недвижимости. Согласно этим поправкам, если человек более 15 лет назад самовольно занял участок и пользуется им без претензий со стороны соседей, то он сможет оформить часть земли в собственность при проведении комплексных кадастровых работ. Например, если гражданин, имеющий в собственности участок по правоустанавливающим документам в размере 600 квадратных метров, самовольно занял и присоединил к нему "ничейный" участок в размере 200 квадратных метров, находящийся поблизости, то по истечении 15 лет и при соблюдении указанных в законе условий он сможет оформить в собственность один большой участок размером в 800 квадратных метров.
Нередки случаи, когда владельцами одного участка являются одновременно несколько собственников. Для того, чтобы не возникало некоторых сложностей при отчуждении участка, находящегося в долевой или совместной собственности (например: обязательное уведомление о продаже с предложением покупки доли от одного совладельца второму), собственники могут произвести раздел земельного участка. Данная процедура не требует обязательного нотариального удостоверения. Однако реальную правовую защиту и гарантии безопасности совершаемой сделки получают только заявители, отдающие выбор в пользу нотариальной формы договора.
Так, в соответствии с п.1,2 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ "при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование", то есть, бывшие сособственники становятся единоличными собственниками земельных участков, образованных в результате раздела первоначального участка.
Стоит учитывать, что в соответствии со с. 11.9 Земельного кодекса РФ предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков устанавливаются градостроительными регламентами. Разделен может быть не каждый земельный участок, а только делимый.
Порядок раздела земельного участка включает в себя: принятие сособственниками решения о разделе земельного участка, проведение процедуры межевания, постановку на кадастровый учет вновь образованных земельных участков, а также регистрацию права собственности на вновь образованные земельные участки.