Паркет, который царя видел, или Как делать ремонт в исторических домах

Ремонт в квартире всегда непросто дается, но дела обстоят еще хуже, если эта квартира находится в историческом доме. Охранный статус дома накладывает на владельцев жилья массу ограничений. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость" об особенностях ремонта в таких зданиях.

Старый и исторический

Охранный статус дома накладывает серьезные ограничения на владельцев квартир при ремонте. Однако не все исторические здания имеют такой статус.

"Исторические дома – это дома, связанные с каким-то историческим событием либо упомянутые в знаменитом литературном произведении, фильме", – объясняет генеральный директор КТБ "Проект" Александр Луценко.

В российском законодательстве нет точного определения термина "историческое здание", уточняет генеральный директор проекта "Дом Наркомфина" Гарегин Барсумян. Более того, не существует и такого технического определения как "старый дом". Так что на владельцев жилья в исторических домах каких бы то ни было специфических ограничений при ремонте не налагается.

"Например, здание постройки до 1917 года может не представлять историко-культурную ценность. А дом постройки 1920-1950 годов по своему архитектурному стилю и принадлежности к значимым историческим событиям вполне может быть памятником", - рассказал главный инженер ГБУ "МосжилНИИпроект" Константин Сухов.

«

Сейчас термин "историческое здание" на официальном уровне существует только в Санкт-Петербурге, где в 2009 году приняли региональный закон "О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон", – замечает Барсумян.

Определение "историческое здание" по этому закону применимо к сооружениям разных временных периодов (в центральных районах Петербурга – построенных до 1917 года, в остальных районах – до 1957 года), которые не состоят на государственной охране как объекты культурного наследия.

Охранный статус

Как сообщил Константин Сухов, объекты культурного наследия, владельцы квартир в которых не могут делать ремонт без согласования с властями, подразделяются на несколько категорий:

«

Существует также категория особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации. Обособленную группу составляют объекты, включенные в список всемирного наследия ЮНЕСКО, эта категория имеет наивысший приоритет, добавляет Луценко.

Охранным статусом может обладать как здание в целом, так и его часть, например, фасады, внешний облик, внутренняя лестница, крыльцо и так далее. Элемент, который имеет такой статус, подлежит полной охране со стороны государства, говорит заместитель генерального директора АО "КТБ ЖБ" по научной и производственной работе, партнер АО "КТБ ЖБ" Андрей Золотарев. Ограничения накладываются со стороны министерства культуры.

Здание с охранным статусом, которое также можно назвать памятником архитектуры или объектом культурного наследия, не может быть видоизменено. По словам Золотарева, это значит, что внешний облик и внутренняя планировка таких зданий, цветовые решения, материалы отделки должны максимально соответствовать первоначальному состоянию с момента его постройки.

"Объекты культурного наследия вносятся в реестр объектов культурного наследия. Проверить, внесено ли здание в реестр, можно, изучив список объектов культурного наследия, размещенный на портале открытых данных, на сайте департамента культурного наследия Москвы, также можно обратиться в "одно окно" департамента культурного наследия столицы", - отметил главный инженер ГБУ "МосжилНИИпроект" Константин Сухов.

Насколько все страшно

Если дом имеет охранный статус, который распространяется не только на фасад, но полностью на все здание, любые изменения, даже косметический ремонт, необходимо согласовывать. "Для кого-то перестелить паркет – это "косметика", а в доме-памятнике он может быть чуть ли не самым ценным объектом! Представьте, кто мог по нему ходить сотню лет назад", – объясняет принцип запретов руководитель интерьерного направления архитектурной студии Ai-architects Ольга Назарова.

Итак, в домах, имеющих охранный статус, категорически ничего нельзя делать без согласования с департамент культурного наследия. Любое изменение, сделанное без ведома надзорного органа, находится вне закона и имеет соответствующие последствия.

«

По словам Барсумяна, это чревато тем, что при установлении факта незаконных работ, орган исполнительной власти обязан будет заставить собственника ликвидировать проведенные им работы. При обращении в суд такой собственник дело однозначно проиграет. Также важно иметь в виду, что незаконные перепланировки в старых домах могут быть опасны для жизни. Например, при пожаре в доме №12 на Никитском бульваре этим летом, быстрое обрушение части здания произошло из-за снесенных стен.

Прежде, чем начать какие-либо ремонтные работы, необходимо выполнить ряд требований. Сначала провести историко-культурные исследования для выявления исторических особенностей объекта. Затем подготовить проект реставрации. После согласовать его с департаментом культурного наследия и получить разрешение на реставрацию. И только потом выполнить реставрацию под наблюдением департамента культурного наследия. Эта последовательность применима не только к квартире, но и к зданию в целом.

«

Если же в доме охранным статусом обладает только внешний облик, например, фасады или крыша, то принципиальных согласований ремонт в квартире не потребует. Ограничения могут коснуться разве что заполнения оконных проемов: не получится вставить белые пластиковые окна вместо деревянных рам, отмечает Золотарев.

Также эксперт уточняет, что единственное, что в объектах культурного наследия не подлежит полной неприкосновенности – это инженерные системы. Водопровод и канализация, электричество и отопление, вентиляция и кондиционирование, все это в доме с охранным статусом менять можно и нужно на современное, но при условии соблюдения правил размещения.

Все трассы коммуникаций выполняются обычно открыто, без заделки в стены, пол или потолок. Инженерное оборудование вписывается в общий облик помещений или здания в целом, не нарушая его внешнего вида. Главное правило – инженерные системы не должны портить или нарушать целостность объекта, а их ремонт или замена должна быть возможна без проведения каких-либо разрушений, рассказывает Золотарев.

Что сложнее всего

Как отмечают опрошенные эксперты, при ремонте в домах, имеющих охранный статус, с департаментом культурного наследия должны быть согласованы и материалы, и конкретные виды работ. Сложнее всего узаконить перепланировку. Также если в квартире находятся предметы интерьера, подлежащие охране, например, камины, двери и оконные рамы, фурнитура, напольное покрытие и так далее, то проект работ должен обязательно отражать, какие меры будут предприняты для сохранения и реставрации данных предметов.

«

"Чтобы получить это разрешение, нужно разработать проектную документацию, при необходимости провести ее государственную историко-культурную экспертизу, передать документы в орган государственной власти, получить положительное заключение. По закону власть имеет право отвечать на запросы в течение 30 рабочих дней. Впрочем, департамент культурного наследия Москвы выдает такие разрешения обычно в течение 15 рабочих дней", – рассказывает Барсумян.

Золотарев отмечает, что с особенным вниманием при ремонте в старинных домах нужно относиться к деревянным конструкциям: бревенчатым стенам, деревянным лестницам и перекрытиям, деревянным крышам. Дерево очень чувствительно к тепло-влажностному режиму. Поэтому при реставрации деревянных конструкций очень важно правильно запроектировать инженерные системы вентиляции и отопления.

"Самое сложное и требующее тщательного изучения – это перекрытия, конструкция кровли, несущий конструктив зданий в виде колонн, внешних ограждающих элементов. Даже если каким-то чудом сохранилась строительная документация и чертежи, то это только начало работ. Перед созданием проекта вызывается компания, которая производит заново все конструктивные обмеры, исследует практически каждый сантиметр дома, анализирует трещины в фундаменте и выносит общий вердикт о состоянии дома и его запасе прочности", – добавляет Назарова.

Ремонт в объектах культурного наследия собственники квартир не могут проводить самостоятельно, если они не имеют лицензии, выданной Росохранкультурой. После окончания ремонта необходимо сдать в орган исполнительной власти отчет о выполненных работах (рассматривается до 90 дней). После этого нужно получить акт приемки работ, который выдается около 15 дней.

Игры стилями

В отношении стиля внутреннего интерьера, если он не является предметом охраны, особых предписаний со стороны государства нет, поэтому этот вопрос каждый волен решать в соответствии с собственным вкусом.

«

"Соблюдение баланса на усмотрение собственника квартиры или помещения. Однако обязательно нужно сохранять в неизменном виде следующие исторические элементы, входящие в перечень предмета охраны: декор (лепнина), столярные изделия (рисунок окон, дверей, скобяные изделия), отделочные материалы (паркет, плитка)", - подчеркивает Константин Сухов.

"Если у дома нет охранного статуса, но при этом он имеет солидный возраст и привлекательный внешний вид, то, несомненно, нужно учитывать его стилистику при проведении ремонта. Однако талантливый архитектор или дизайнер может и "поиграть" со стилями, и, конечно, возможно их смешение", – высказывает точку зрения Золотарев.

Луценко добавляет, что эклектика в оформлении интерьера сейчас достаточно распространена. Есть примеры как современных элементов интерьера в классическом особняке, так и классического стиля в ультрасовременных зданиях из стекла и бетона.

"Сегодня допустимо все, если это сделано со вкусом, несет в себе гармонию, а стили не конфликтует друг с другом. Срез времен можно показать как раз через разные стили в фасаде и интерьере. Только представьте, сколько модных "трендов" пережил фасад, а еще больше интерьер здания, например, за 150-200 лет своей жизни. Главная задача архитектора уметь все это увидеть, разделить и проанализировать", – поддерживает мнение коллег Назарова.