Счастье вскладчину: как приобрести квартиру с помощью жилищного кооператива
Жилищный кооператив (ЖК) – вовсе не примета социализма: были широко распространены и распространены сейчас в странах с развитой рыночной экономикой. Например, в Германии.
В послевоенной ФРГ жилищные кооперативы, как и в СССР, активно финансируемые государством, позволили решить жилищный вопрос десяткам тысяч немцев – у них не было материальной возможности решить квартирный вопрос иным путем. И сейчас ЖК в Германии как минимум не менее популярны, чем ипотека.
В последнее десятилетие в России появились жилищные кооперативы – некоммерческие организации, которые помогают своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Они не имеют права привлекать кредитные средства, а также совершать финансовые операции с использованием паевых средств.
В основном это две категории: кооперативы с частичным финансированием со стороны субъектов Федерации – как правило для госслужащих, и кооперативы для всех – ЖК, которые сумели построить систему, при которой обеспечивается достаточно быстрое движение очереди. Как правило, за счет масштабирования деятельности на несколько регионов.
Сейчас кооперативы имеют официальный статус и подчиняются законодательству РФ.
При этом ЖК не смотрят кредитную историю, не анализируют доходы: в этом нет необходимости.
Для начала нужно отметить, что жилищные кооперативы – не механизм строительства, а именно механизм финансирования покупки жилья. Существует три вида кооперативов: жилищные кооперативы – базовая форма, потребительские кооперативы для покупки квартир; жилищно-строительные кооперативы (ЖСК); жилищные накопительные кооперативы (ЖНК).
ЖСК инвестируют средства в собственное строительство нового жилья, как правило, малоэтажных домов. Они могут выступать в качестве как застройщика, так и инвестора – на тех же основаниях, что компании-застройщики и компании-инвесторы. То есть выходить на конкурсы и приобретать земельные участки, а затем на этих участках строить жилые дома.
Кооперативный формат для такой деятельности не оптимален, потому ЖСК, выступающие в качестве инвестора и/или застройщика, встречаются довольно редко.
Деятельность ЖНК помимо Жилищного кодекса с 2005 года регулируется специальным законом "О жилищных накопительных кооперативах". Они имеют право совершать максимально широкий круг сделок с недвижимостью, состоят в реестре ЦБ.
Процесс покупки стартует после того, как пайщик вносит определенный процент от стоимости квартиры, размер процента указан в уставе кооператива, например, не менее 35%.
Причем пайщик может сделать это не одномоментно, а постепенно вносить средства на счет кооператива. Тогда он заявляет примерную стоимость квартиры и подбирает конкретную квартиру в момент, когда близок к тому, чтобы профинансировать процент от ее стоимости.
Как только эти 35% есть на паевом счете, кооператив ставит его в очередь на приобретение квартиры.
У кооперативов нет обязательств по срокам приобретения жилья, но скорость приобретения (например, год) является способом привлечения новых пайщиков. Квартиры в жилищных кооперативах приобретаются тем быстрее, чем быстрее возвращают средства те, кому уже купили квартиру, потому кооперативы, в отличие от банков, не заинтересованы в том, чтобы растягивать процесс выплат.
Жилищная кооперация так же, как и долевое строительство зависит от притока новых членов. Но отличие от долевого строительства состоит в том, что кооператив всегда в состоянии расплатиться по своим обязательствам перед дольщиками.
Согласно Жилищному кодексу, пайщик может в любой момент выйти из кооператива, и кооператив за два месяца должен ему вернуть его пай. ЖК, как правило, назначает максимально удобный график платежей, может предоставлять отсрочку платежа – он максимально заинтересован в том, чтобы пайщик расплатился, чтобы возвратные средства от него в паевой фонд поступили быстрее, и быстрее появилась возможность направить их на покупку квартиры следующему пайщику.
В случае расторжения договора с кооперативом, согласно Жилищному кодексу, кооператив возвращает пай в полном объеме. При этом у него не может не быть средств на возврат пая: гарантией выплаты служит квартира, которая приобреталась для пайщика. Пайщик из нее выписывается, и кооператив может продать квартиру на открытом рынке. Однако вступительные и членские взносы, которые идут на проверку и оценку квартир, приобретаемых в интересах пайщика, не возвращаются. Доля вступительных и членских взносов различается, она может составлять порядка 400 тысяч рублей за десять лет.
Дело в том, что квартира приобретается в интересах пайщика, но до момента, пока пайщик не вернул средства, вложенные кооперативом, находится в собственности кооператива. При этом она не принимается на баланс кооператива, учитывается на специальном счете. Если пайщик расплачивается, квартира переходит в индивидуальную собственность. Устанавливается десятилетний срок, но обычно расплачиваются раньше.
