Чем может грозить упрощенный порядок сделок с недвижимостью?
Сделки с долями долгое время были одним из самых проблемных сегментов рынка недвижимости с точки зрения безопасности и защиты прав владельцев долевой собственности. Зачастую при совершении долевых сделок в простой письменной форме не соблюдалось закрепленное законом преимущественное право покупки доли остальными сособственниками. То есть люди даже не подозревали, что один из совладельцев их недвижимости уже продал свою часть неким третьим лицам. Такими покупателями нередко оказывались "квартирные рейдеры". Их схема работы была довольно проста: приобрести долю в недвижимости за копейки, занять принадлежащую им жилплощадь и "профессионально" очистить квартиру от прочих собственников.
Более того, часто юридически грамотные мошенники или совладельцы долей действуют обманом или принуждением: пожилым людям подсовывают договор купли-продажи под видом договора ренты или под видом договора займа оформляют отчуждение доли. А поскольку никто, кроме нотариуса, не может проверить соответствие воли и волеизъявления людей, при формальных соответствиях договора закону госрегистратор его принимает и регистрирует право за новым собственником.
Другая популярная преступная схема с долями была основана на мнимом дарении или других формах отчуждения. Если в случае с продажей долей в законе есть требование об извещении сособственников, то при дарении доли такая норма уже не является обязательной. Этим и пользовались недобросовестные владельцы долей, претендовавшие на всю недвижимость целиком и не хотевшие выходить за рамки закона. Они дарили микродолю профессиональному вымогателю, который уже дальше на правах сособственника заселялся в квартиру и начинал терроризировать соседей. Те, в свою очередь, были вынуждены продать свои части жилплощади за бесценок.
Именно нотариальная форма позволила свести вероятность реализации таких схем к минимуму. На сегодняшний день оборот долевой недвижимости вернулся в правовое русло, когда учитываются интересы всех сособственников долевой квартиры или дома и соблюдается право преимущественной покупки.
Сделки в простой письменной форме не способствуют повышению стабильности гражданского оборота. Вновь может увеличиться количество случаев мошенничества с жильем. Согласно изменениям, если все собственники лично пришли в регистрирующий орган и согласились продать свою долю, нотариальное удостоверение не требуется.
Но известны десятки случаев, когда вместо владельца доли в МФЦ приходил его "двойник" с поддельными документами, а настоящий владелец доли в недвижимости узнавал, что он перестал им быть, случайно, порой через несколько месяцев. Точно так же остается возможность введения владельцев долей, тех же пожилых или социально уязвимых людей, в заблуждение или даже опасность принуждения их к сделке. Нотариусы очень часто, беседуя с каждым участником сделки один на один, выявляли такие факты и отказывали в сделке, порой вызывая полицию для задержания мошенников.
По экспертным прогнозам ФНП, может увеличиться количество преступных операций с продажей или дарением долей, при которых "профессиональные долевые рейдеры" силовыми методами будут вынуждать владельцев долей продавать их за номинальную стоимость. Особенно это ударит по социально незащищенным группам граждан, у которых нет средств на ведение долгой борьбы в судах.
Нотариальное удостоверение сделки – это сложная процедура, включающая как обширную работу нотариуса по проверке сведений, так и его личное общение со сторонами сделки. Перед ее удостоверением нотариус в обязательном порядке проводит правовую экспертизу всех документов.
Благодаря электронному взаимодействию с Росреестром, МВД и другими ведомствами, актуальные данные нотариус получает сам и весьма оперативно. В свою очередь, при очной встрече с участниками сделки нотариус разъясняет им последствия заключаемой сделки, он обязан удостовериться, что стороны действуют осознанно и добровольно.
Часто впоследствии сделки оспариваются в суде именно на том основании, что кто-то чего-то не уяснил, не понимал последствий заключаемого договора. Нотариальное удостоверение снимает эти риски.
И очень важно, что нотариально удостоверенный акт имеет повышенную доказательную силу, оспорить его, в отличие от договора в простой письменной форме, крайне сложно. Ни о каких мнимых сделках здесь не может быть и речи. Подпись нотариуса гарантирует соответствие заключенного договора закону, и нотариус полностью отвечает за свои действия. Кроме того, нотариус имеет право использовать видеофиксацию, чтобы тем самым максимально подтвердить достоверность нотариального акта.
За последние несколько лет тарифы на удостоверение сделок, для которых нотариальная форма обязательна, были снижены более чем в три раза. Сегодня такой тариф равен 0,5% от стоимости недвижимости и при этом ограничен порогом в 20 тысяч рублей, если при сделке обратиться к нотариусу нужно в обязательном порядке.
То есть в подавляющем большинстве случаев обращение к нотариусу обходится дешевле, чем к какому-либо посреднику или частному юристу, составляющему договор в простой письменной форме и подающему документы на регистрацию. Также важно понимать, что сумма, которую в итоге взыскивает нотариус за оформление той или иной сделки, не только находится в зависимости от суммы самой сделки, но и отражает ответственность – материальную и имущественную, которую несет нотариус, в отличие от других возможных посредников и участников рынка.
При этом нотариус работает по системе одного окна, при которой клиенты получают все необходимые услуги, не покидая нотариальной конторы: правовую экспертизу документов и сведений, грамотно составленный договор, удостоверение его нотариусом и последующее направление заявки на регистрацию права собственности. Готовые документы из Росреестра человек, оформивший сделку у нотариуса, получает уже через один рабочий день. Никаких доплат за скорость и комфорт при этом не требуется.
