Недвижимость РИА Новости
Новости рынка недвижимости в России и мире, аналитические обзоры и мнения экспертов, юридические советы, анонсы важнейших событий; рекомендации по дизайну интерьеров, мультимедийные материалы
https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png
Регистрация пройдена успешно!
Пожалуйста, перейдите по ссылке из письма, отправленного на

Реновация по вертикали: как вдохнуть жизнь в кварталы советских многоэтажек

© AI-ArchitectsПроект обновления панельных домов от AI-Architects
Проект обновления панельных домов от AI-Architects
Наращивай и уплотняй – такой нехитрый, но эффективный курс модернизации жилого фонда мегаполисов предлагает "обкатать" преподаватель МАрхИ, руководитель архитектурной студии AI-architects Иван Колманок. Он рассказал сайту "РИА Недвижимость", почему снос старых зданий в Москве – не единственно возможная панацея и какие возможности открывает перед городом и жителями надстройка уже существующих зданий.

Между прошлым и будущем

В Москве существуют целые районы, которые словно зависли в прошлом и остановились в развитии. Причем некоторые из них расположены недалеко от центра, в престижных округах с хорошей инфраструктурой и обилием зелени. Кварталы сплошь состоят из панельных и блочных домов 9-16 этажей типовых серий.
Их не касается реновация, так как построены здания относительно недавно – в 70-е и 80-е года ХХ века. Однако по состоянию инженерных коммуникаций, характеристикам помещений и внешнему виду они ближе к "хрущевкам". В целом модернизация жилого фонда в рамках отдельно взятого города – более широкое понятие, чем снос пятиэтажек определенным серий и строительство на их месте жилых небоскребов.
Истинная суть реновации – в обновлении всего жилого фонда с точки зрения соответствия современным стандартам и, что не менее важно, интеграция районов в "живое" пространство города с сохранением их локальной идентичности. Как это сделать?
Изобретать велосипед не нужно. Достаточно взглянуть на опыт соседей, которые еще недавно были озабочены той же проблемой: что делать с морально устаревшими панельками в условиях растущего города и нехватки жилья. Или вспомнить собственную историю и переосмыслить накопленные знания с позиции "здесь и сейчас", не забыв, конечно, экономическую составляющую. Тут выяснится, что и у безликих многоэтажек в Филях, Марфино, на "Юго-Западной" и в Останкино есть потенциал для развития.

Сносить нельзя надстраивать

Речь идет о модернизации без сноса дома за счет достройки новых этажей, обновления инженерных коммуникаций и улучшения внешнего вида здания. Такой подход демонстрирует возможность сделать жилье в типовых панельных зданиях более современным и комфортным. Кроме того, он позволяет сохранить аутентичность района, но при этом в среднем на 30% увеличить плотность жилого фонда, затратив на это минимальное количество времени и средств.
Сразу оговорюсь для тех, кто искренне не понимает, почему столица должна уплотняться. Обновление того, что уже построено вкупе с бережным отношением к наследию недавнего прошлого, – новый этап развития города. Именно так сейчас происходит в европейских столицах и городах, с которыми Москву уместно сравнивать.
В Париже средняя плотность застройки составляет 30 тысяч квадратных метров на гектар, центр Нью-Йорка заполнен небоскребами, а плотность застройки приближается к 70 тысячам квадратных метров. Но люди все равно стремятся там жить и работать, потому что это город глобального масштаба и больших возможностей.
Москва идет по пути крупнейших мегаполисов, сюда стремилась и будет стремиться наиболее активная и амбициозная часть населения нашей страны. Но для сравнения: в центре Москвы плотность застройки соответствует 15 тысячам квадратных метров на гектар, этот же показатель в Черемушках составляет 9,2 тысячи квадратных метров, в Раменках и Даниловском районе – по 7,4 тысячи "квадратов", в Ясенево – 7 тысяч, в Останкино – 5 тысяч. Показатели среднего европейского пригорода!
Сегодня в столице насчитывается всего несколько десятков примеров обновленных и значительно "подросших" домов как типовых серий, так и зданий, возведенных по индивидуальному проекту. Самый яркий пример – типовой четырехэтажный дом на севере столицы – на улице Мишина, 32. Он полностью изменил свой облик, получив дополнительные 5 этажей. Глубокой модернизации с надстройкой подверглись несколько домов в районе метро Семеновская и Электрозаводская, в Перово (на 1-й Владимирской улице), Тушино (Химкинский бульвар, 4) и в центре на улице Фадеева.
© Юрий СухановЖилой дом на улице Мишина, реконструированный ТСЖ
Жилой дом на улице Мишина, реконструированный ТСЖ
Жилой дом на улице Мишина, реконструированный ТСЖ
В масштабах Москвы это капля в море. А вместе с тем в типовых зданиях уже на этапе проектирования архитекторами была заложена возможность надстройки за счет усиленного фундамента и использования бетона особо твердых марок. Это относится как к пятиэтажкам, так и к высоким17-этажным и даже 22-этажным домам 70-80-х годов.
Разработан метод, когда надстройка и вовсе ничем не ограничена: этажи не опираются на нижестоящие – вокруг здания создается новый опорный каркас. Возможность увеличения количества этажей заложена и в типовых объектах социальной инфраструктуры – школах и детских садах. В Москве встречается один и тот же проект школы с разным количеством этажей.

А как у них?

"Я не настолько богат, чтобы строить новые дешевые дома, когда уже старых достаточно…", – так можно обозначить решение, принятое мэрией Берлина в сентябре 2018 года как ответ на набирающий силу жилищный кризис. Модернизация уже существующих панельных домов позволяет увеличить полезную жилую площадь и поднять на новый уровень энергоэффективность дома.
Панельные многоэтажки в восточной части Берлина неоднократно становились объектами программ по улучшению жилищных условий. Наибольшее их количество было возведено в районах Марцан, Хеллерсдорф и Хоэн-Шёнгаузен. Здесь в 270-ти тысячах типовых квартир проживает более полумиллиона человек. Построенные в 80-х годах крупнопанельные дома соответствовали высоким для своего времени стандартам: имели быстрые лифты, центральное отопление, увеличенные ванные комнаты, балконы, и потому считались весьма престижными. Тем не менее, после объединения Германии многие жители многоэтажек покинули свои дома и нашли более удобное жилье.
CC BY-SA 2.0 / Gunnar Klack / Fortuna eGМодернизированные панельные дома в берлинских районах Марцан и Хеллерсдорф
Модернизированные панельные дома в берлинских районах Марцан и Хеллерсдорф
Модернизированные панельные дома в берлинских районах Марцан и Хеллерсдорф
За последние 30 лет их сносили, облагораживали, снова признавали коммунистическим наследством, которому не место в современной Германии. Затем страсти утихли, и эксперты пришли к выводу, что их качество при должном обслуживании и ремонте не многим уступает более современным постройкам. Постоянно растущая потребность в недорогом жилье убедила власти, что комфортные, доступные квартиры в хорошем районе – предел мечтаний для многих групп населения.

С 1990 года в Германии действует государственная программа по оздоровлению панельного жилищного фонда, предусматривающая реконструкцию и санацию квартир в типовых домах восточной части Берлина. Она предназначена для увеличения привлекательности недорогих микрорайонов, сдерживания застройки окрестностей города, обеспечения нормальной транспортной обстановки. Панельные дома в Германии называются "платтэнбау", – это своеобразный памятник эпохи социализма. Существуют даже конкурсы по их обновлению. Так, в 2010 году проект реновации панельных домов 70-х, 80-х годов в Галле, выполненный архбюро Stefan Forster Architekten, получил премию на международной выставке как лучший пример обновления городов в землях Саксония-Анхальт.

Читать далее
В Германии тщательно подошли к выбору районов и зданий, которых коснется модернизация: учитывалось техническое состояние дома и фундамента, проводился социально-экономический анализ местности, принимались во внимание и такие, казалось бы, не самые важные детали, как расстояние до соседнего здания (чтобы тень от подросшего дома не помешала жителям нижних этажей).
Впрочем, историческая подоплека надстройки зданий и расширения их функционала существовала всегда. В дореволюционной России достраивали дома несколькими этажами, чтобы увеличить полезную площадь, особенно это касалось доходных домов – спрос на жилье в них всегда превышал предложение. Следы этих перестроек мы видим и сегодня по разномастным окнам и элементам декора.
Например, так модернизировался знаменитый доходный дом Иерусалимского патриаршего подворья на Гоголевском бульваре, 29, построенный в 1892 году архитектором Каминским. Первая достройка была еще в 1905 году и получила яркие черты модного тогда стиля модерн. В 1930 году здание повторно надстраивалось, и стало шестиэтажным. Широкие окна выполнены в стилистике популярного тогда конструктивизма. Седьмой этаж и мансарда появились уже в наше время. Кстати, дом сохранил жилую функцию.
Среди других известных примеров – штаб-квартира современного ФСБ на Лубянской площади. В конце XIX века в этом месте возвели два корпуса для страхового общества "Россия", а в советское время дома объединили и надстроили, чтобы получить центральное здание КГБ.
© РИА Новости / Наталья СеливерстоваЗдание Федеральной службы безопасности (ФСБ) на Лубянской площади в Москве
Здание Федеральной службы безопасности (ФСБ) на Лубянской площади в Москве
Здание Федеральной службы безопасности (ФСБ) на Лубянской площади в Москве
После Революции и национализации советские строители также увидели в надстройках возможность заселить в дома как можно больше пролетариата и вчерашних крестьян, которые рекой стекались в город в поисках лучшей жизни. Дореволюционные дома на Малой Бронной практически все достроены в 20-30-х годах.
Программа по облагораживанию блочных домов на престижных улицах с возведением мансардных этажей начиналась также при прошлом мэре Москвы Юрии Лужкове, но носила экспериментально-выборочный характер. Так, глубокой модернизации подверглись типовые девятиэтажки на Краснохолмской набережной. Сегодня в них сложно узнать блочные дома с характерными серыми швами одной из самых распространенных советских серий II-18.

Механика процесса

Немногие знают, но проектировщики массового жилья в СССР задумывались о будущем своих зданий и одновременно учитывали опыт предыдущих поколений. Именно возможностью надстройки дополнительных этажей объясняется тот запас прочности, который они закладывали в несущие конструкции и фундамент жилых домов типовых серий. Безусловно, сегодня каждый дом должен проходить индивидуальную экспертизу на нагрузки и прочность конструкций, но нам важнее говорить о едином подходе в подготовке типовых зданий к модернизации.
Надстройка этажей и комплексный ремонт жилого дома – технология отработанная, происходит без обязательного отселения жителей. Активная стадия длится, как правило, полгода и захватывает теплый сезон. Часто инвестор предполагает компенсацию для жителей дома на время ремонта равную аренде жилья аналогичной площади в этом же районе. Жители могут выбирать: переехать на полгода в соседний дом или терпеть ремонт, но получить финансовую компенсацию за неудобства.
Количество этажей в каждом случае подбирается индивидуально. Учитываются пожелания жителей, инвестиционная привлекательность проекта, техническое состояние дома и возможные градостроительные ограничения. В изначально малоэтажных домах при достройке устанавливается лифт, в более современных зданиях продлевается лифтовая шахта на нужное количество этажей, в некоторых проектах достаточно лестницы – строительные нормы позволяют обходиться без лифта при возведении 3-4 стандартных этажей.
Так благодаря надстройкам в обжитом зеленом районе, сплошь застроенном советскими панельками, появляется жилье нового типа: с современными планировками, большими площадями с минимумом несущих конструкций, хорошей инсоляцией и отличными видовыми характеристиками. Квартиры лучше держат тепло, при их возведении применены современные экологичные материалы. И самое главное, такое жилье можно приобрести: напрямую у инвестора, либо вкладывая собственные средства в модернизацию дома.
Жители, не участвующие в проекте, также получают выгоду: новые инженерные коммуникации, ремонт общих помещений, красивые фасады и благоустройство территории.
Репродукция картины Георгия Иосифовича Покровского (1901-1979) (Москва) Город будущего
Послезавтра: почему городам так важно иметь план на 50 лет вперед
Дополнительным бонусом станет разбавление социального состава жителей. Предполагается, что владельцами новых квадратных метров станут жильцы этого же дома давно мечтающие улучшить жилищные условия, но не нашедшие альтернативы в родном районе. Москвичи, купившие первое жилье по ипотеке в районе МКАД и теперь финансово готовые вернуться в районы старой Москвы. Тем более что речь идет о престижных локациях недалеко от центра, с хорошей социальной и транспортной инфраструктурой.
Кстати, в том же Берлине не все вновь возведенные площади отдают под жилье – часто на верхних этажах оборудуют общественные пространства: частные детские сады, спортивные залы, комьюнити-центры и коворкинги районного масштаба. Так дом становится по-настоящему живым и обитаемым.

Сплошная выгода

Важно уделить внимание и финансовой стороне вопроса. Сегодня средняя стоимость жилья в районе проспекта Вернадского и "Юго-Западной" – 210 тысяч рублей за квадратный метр, чуть дороже стоит квадратный метр в Филях и у метро Профсоюзная.
Все это престижные зеленые районы со значительной частью панельного жилья. При этом средняя стоимость модернизации дома с возведением новых этажей и комплексным обновлением составляет порядка 80 тысяч рублей за квадратный метр. Цифра усредненная, и на нее влияет множество факторов. В целом опыт реконструкции типовых домов показывает, что выполнение всех работ оказывается на 30-40% дешевле нового строительства.
Не нужно покупать землю, согласовывать документацию, проектировать, обустраивать фундамент и т.д. При этом возможно еще снизить себестоимость, если реновировать сразу нескольких домов или целый квартал. Инвестор на выходе получит более высокую маржу, если грамотно спланирует работу и выстроит диалог с жителями. Как раз по этой причине в Берлине не стали сносить панельные здания, а направили все усилия на их реновацию.
На сегодняшний день существует несколько вариантов финансирования модернизации: жители через ТСЖ (необходимо 2/3 голосов "за") принимают решение о достройке и ищут инвестора, либо спонсируют модернизацию самостоятельно. По такой схеме четырьмя этажами была достроена типовая "сталинка" на улице Мишина в Москве. Кстати, мало кто знает, что на эти цели разрешается брать ипотеку и использовать средства материнского капитала.
Жильцы организовали ТСЖ и профинансировали около 70% работ. После окончания проекта в доме появилось 30 новых квартир площадью 2,2 тысячи квадратных метров. Члены ТСЖ получили в собственность жилье в надстроенной части по себестоимости. Часть квартир была реализована на рынке. Из минусов участники процесса отмечают крайне затянутый процесс документальной подготовки и согласований – более 1,5 лет. Второй вариант подразумевает, что собственником является государство и оно же финансирует стройку или подбирает инвестора.

Давайте думать

Модернизация с возведением новых этажей – хорошее решение для домов, которые оказываются по соседству с новым строительством при массовом сносе хрущевок. В рамках реновации района Хорошево-Мневники нетронутыми остаются одинокие 9-ти, 12-ти и 16-ти этажные дома. За счет вертикальной модернизации их можно было бы чуть подтянуть вверх и стилистически объединить с новыми домами благодаря архитектурным и фасадным решениям. Так район станет смотреться гармоничнее.
Кроме того, это дало бы возможность людям из несносимых домов получить компенсацию за жизнь на стройке, а некоторым и улучшить свои жилищные условия за счет преимущественного права выкупа. Продав малогабаритную квартиру, например, на третьем этаже, купить просторное жилье на последнем по себестоимости. В случае реновации заниматься достройкой оставшихся домов могла бы та же компания, что застраивает весь район. Кстати, себестоимость "квадрата" в этом случае была бы еще меньше, а маржа девелопера – выше.
Реновация без сноса выгодна и городу: Москва получает положительный социальный эффект за счет большей доступности жилья для москвичей, что актуально при нынешних ценах на недвижимость.
В городе появляются квартиры с хорошими характеристиками без перекраивания инфраструктуры. Разбавляется социальный состав, а в идеале – районы лучше встраиваются в городскую среду за счет создания общественных и рабочих пространств. Добавим сюда снижение расходов на содержание и благоустройство придомовых территорий, а также увеличение налоговых поступлений в бюджет.
Осталось одно – придумать и обкатать согласованный механизм работы, который позволит запустить типовую реновацию без сноса, ускорить процедуру согласований и разработать критерии выбора инвесторов для таких проектов.
Рекомендуем
Стройка
В Восточном округе Москвы при реновации отреставрируют 47 домов
Семья осматривает квартиру нового дома
В России могут создать новый орган контроля за переходом прав на жилье
Лента новостей
0
Сначала новыеСначала старые
loader
Онлайн
Заголовок открываемого материала
Чтобы участвовать в дискуссии
авторизуйтесь или зарегистрируйтесь
loader
Чаты
Заголовок открываемого материала