Реновация по вертикали: как вдохнуть жизнь в кварталы советских многоэтажек

Наращивай и уплотняй – такой нехитрый, но эффективный курс модернизации жилого фонда мегаполисов предлагает "обкатать" преподаватель МАрхИ, руководитель архитектурной студии AI-architects Иван Колманок. Он рассказал сайту "РИА Недвижимость", почему снос старых зданий в Москве – не единственно возможная панацея и какие возможности открывает перед городом и жителями надстройка уже существующих зданий.

Между прошлым и будущем

В Москве существуют целые районы, которые словно зависли в прошлом и остановились в развитии. Причем некоторые из них расположены недалеко от центра, в престижных округах с хорошей инфраструктурой и обилием зелени. Кварталы сплошь состоят из панельных и блочных домов 9-16 этажей типовых серий.

Их не касается реновация, так как построены здания относительно недавно – в 70-е и 80-е года ХХ века. Однако по состоянию инженерных коммуникаций, характеристикам помещений и внешнему виду они ближе к "хрущевкам". В целом модернизация жилого фонда в рамках отдельно взятого города – более широкое понятие, чем снос пятиэтажек определенным серий и строительство на их месте жилых небоскребов.

Истинная суть реновации – в обновлении всего жилого фонда с точки зрения соответствия современным стандартам и, что не менее важно, интеграция районов в "живое" пространство города с сохранением их локальной идентичности. Как это сделать?

Изобретать велосипед не нужно. Достаточно взглянуть на опыт соседей, которые еще недавно были озабочены той же проблемой: что делать с морально устаревшими панельками в условиях растущего города и нехватки жилья. Или вспомнить собственную историю и переосмыслить накопленные знания с позиции "здесь и сейчас", не забыв, конечно, экономическую составляющую. Тут выяснится, что и у безликих многоэтажек в Филях, Марфино, на "Юго-Западной" и в Останкино есть потенциал для развития.

Сносить нельзя надстраивать

Речь идет о модернизации без сноса дома за счет достройки новых этажей, обновления инженерных коммуникаций и улучшения внешнего вида здания. Такой подход демонстрирует возможность сделать жилье в типовых панельных зданиях более современным и комфортным. Кроме того, он позволяет сохранить аутентичность района, но при этом в среднем на 30% увеличить плотность жилого фонда, затратив на это минимальное количество времени и средств.

«

Сразу оговорюсь для тех, кто искренне не понимает, почему столица должна уплотняться. Обновление того, что уже построено вкупе с бережным отношением к наследию недавнего прошлого, – новый этап развития города. Именно так сейчас происходит в европейских столицах и городах, с которыми Москву уместно сравнивать.

В Париже средняя плотность застройки составляет 30 тысяч квадратных метров на гектар, центр Нью-Йорка заполнен небоскребами, а плотность застройки приближается к 70 тысячам квадратных метров. Но люди все равно стремятся там жить и работать, потому что это город глобального масштаба и больших возможностей.

Москва идет по пути крупнейших мегаполисов, сюда стремилась и будет стремиться наиболее активная и амбициозная часть населения нашей страны. Но для сравнения: в центре Москвы плотность застройки соответствует 15 тысячам квадратных метров на гектар, этот же показатель в Черемушках составляет 9,2 тысячи квадратных метров, в Раменках и Даниловском районе – по 7,4 тысячи "квадратов", в Ясенево – 7 тысяч, в Останкино – 5 тысяч. Показатели среднего европейского пригорода!

Сегодня в столице насчитывается всего несколько десятков примеров обновленных и значительно "подросших" домов как типовых серий, так и зданий, возведенных по индивидуальному проекту. Самый яркий пример – типовой четырехэтажный дом на севере столицы – на улице Мишина, 32. Он полностью изменил свой облик, получив дополнительные 5 этажей. Глубокой модернизации с надстройкой подверглись несколько домов в районе метро Семеновская и Электрозаводская, в Перово (на 1-й Владимирской улице), Тушино (Химкинский бульвар, 4) и в центре на улице Фадеева.

© Юрий Суханов

Жилой дом на улице Мишина, реконструированный ТСЖ

В масштабах Москвы это капля в море. А вместе с тем в типовых зданиях уже на этапе проектирования архитекторами была заложена возможность надстройки за счет усиленного фундамента и использования бетона особо твердых марок. Это относится как к пятиэтажкам, так и к высоким17-этажным и даже 22-этажным домам 70-80-х годов.

Разработан метод, когда надстройка и вовсе ничем не ограничена: этажи не опираются на нижестоящие – вокруг здания создается новый опорный каркас. Возможность увеличения количества этажей заложена и в типовых объектах социальной инфраструктуры – школах и детских садах. В Москве встречается один и тот же проект школы с разным количеством этажей.

А как у них?

"Я не настолько богат, чтобы строить новые дешевые дома, когда уже старых достаточно…", – так можно обозначить решение, принятое мэрией Берлина в сентябре 2018 года как ответ на набирающий силу жилищный кризис. Модернизация уже существующих панельных домов позволяет увеличить полезную жилую площадь и поднять на новый уровень энергоэффективность дома.

Панельные многоэтажки в восточной части Берлина неоднократно становились объектами программ по улучшению жилищных условий. Наибольшее их количество было возведено в районах Марцан, Хеллерсдорф и Хоэн-Шёнгаузен. Здесь в 270-ти тысячах типовых квартир проживает более полумиллиона человек. Построенные в 80-х годах крупнопанельные дома соответствовали высоким для своего времени стандартам: имели быстрые лифты, центральное отопление, увеличенные ванные комнаты, балконы, и потому считались весьма престижными. Тем не менее, после объединения Германии многие жители многоэтажек покинули свои дома и нашли более удобное жилье.

CC BY-SA 2.0 / Gunnar Klack / Fortuna eG

Модернизированные панельные дома в берлинских районах Марцан и Хеллерсдорф

За последние 30 лет их сносили, облагораживали, снова признавали коммунистическим наследством, которому не место в современной Германии. Затем страсти утихли, и эксперты пришли к выводу, что их качество при должном обслуживании и ремонте не многим уступает более современным постройкам. Постоянно растущая потребность в недорогом жилье убедила власти, что комфортные, доступные квартиры в хорошем районе – предел мечтаний для многих групп населения.

С 1990 года в Германии действует государственная программа по оздоровлению панельного жилищного фонда, предусматривающая реконструкцию и санацию квартир в типовых домах восточной части Берлина. Она предназначена для увеличения привлекательности недорогих микрорайонов, сдерживания застройки окрестностей города, обеспечения нормальной транспортной обстановки. Панельные дома в Германии называются "платтэнбау", – это своеобразный памятник эпохи социализма. Существуют даже конкурсы по их обновлению. Так, в 2010 году проект реновации панельных домов 70-х, 80-х годов в Галле, выполненный архбюро Stefan Forster Architekten, получил премию на международной выставке как лучший пример обновления городов в землях Саксония-Анхальт.

РазвернутьСвернуть

В Германии тщательно подошли к выбору районов и зданий, которых коснется модернизация: учитывалось техническое состояние дома и фундамента, проводился социально-экономический анализ местности, принимались во внимание и такие, казалось бы, не самые важные детали, как расстояние до соседнего здания (чтобы тень от подросшего дома не помешала жителям нижних этажей).

Впрочем, историческая подоплека надстройки зданий и расширения их функционала существовала всегда. В дореволюционной России достраивали дома несколькими этажами, чтобы увеличить полезную площадь, особенно это касалось доходных домов – спрос на жилье в них всегда превышал предложение. Следы этих перестроек мы видим и сегодня по разномастным окнам и элементам декора.

Например, так модернизировался знаменитый доходный дом Иерусалимского патриаршего подворья на Гоголевском бульваре, 29, построенный в 1892 году архитектором Каминским. Первая достройка была еще в 1905 году и получила яркие черты модного тогда стиля модерн. В 1930 году здание повторно надстраивалось, и стало шестиэтажным. Широкие окна выполнены в стилистике популярного тогда конструктивизма. Седьмой этаж и мансарда появились уже в наше время. Кстати, дом сохранил жилую функцию.

Среди других известных примеров – штаб-квартира современного ФСБ на Лубянской площади. В конце XIX века в этом месте возвели два корпуса для страхового общества "Россия", а в советское время дома объединили и надстроили, чтобы получить центральное здание КГБ.

© РИА Новости / Наталья Селиверстова

Перейти в медиабанк

Здание Федеральной службы безопасности (ФСБ) на Лубянской площади в Москве

После Революции и национализации советские строители также увидели в надстройках возможность заселить в дома как можно больше пролетариата и вчерашних крестьян, которые рекой стекались в город в поисках лучшей жизни. Дореволюционные дома на Малой Бронной практически все достроены в 20-30-х годах.

Программа по облагораживанию блочных домов на престижных улицах с возведением мансардных этажей начиналась также при прошлом мэре Москвы Юрии Лужкове, но носила экспериментально-выборочный характер. Так, глубокой модернизации подверглись типовые девятиэтажки на Краснохолмской набережной. Сегодня в них сложно узнать блочные дома с характерными серыми швами одной из самых распространенных советских серий II-18.

Механика процесса

Немногие знают, но проектировщики массового жилья в СССР задумывались о будущем своих зданий и одновременно учитывали опыт предыдущих поколений. Именно возможностью надстройки дополнительных этажей объясняется тот запас прочности, который они закладывали в несущие конструкции и фундамент жилых домов типовых серий. Безусловно, сегодня каждый дом должен проходить индивидуальную экспертизу на нагрузки и прочность конструкций, но нам важнее говорить о едином подходе в подготовке типовых зданий к модернизации.

«

Надстройка этажей и комплексный ремонт жилого дома – технология отработанная, происходит без обязательного отселения жителей. Активная стадия длится, как правило, полгода и захватывает теплый сезон. Часто инвестор предполагает компенсацию для жителей дома на время ремонта равную аренде жилья аналогичной площади в этом же районе. Жители могут выбирать: переехать на полгода в соседний дом или терпеть ремонт, но получить финансовую компенсацию за неудобства.

Количество этажей в каждом случае подбирается индивидуально. Учитываются пожелания жителей, инвестиционная привлекательность проекта, техническое состояние дома и возможные градостроительные ограничения. В изначально малоэтажных домах при достройке устанавливается лифт, в более современных зданиях продлевается лифтовая шахта на нужное количество этажей, в некоторых проектах достаточно лестницы – строительные нормы позволяют обходиться без лифта при возведении 3-4 стандартных этажей.

Так благодаря надстройкам в обжитом зеленом районе, сплошь застроенном советскими панельками, появляется жилье нового типа: с современными планировками, большими площадями с минимумом несущих конструкций, хорошей инсоляцией и отличными видовыми характеристиками. Квартиры лучше держат тепло, при их возведении применены современные экологичные материалы. И самое главное, такое жилье можно приобрести: напрямую у инвестора, либо вкладывая собственные средства в модернизацию дома.

Жители, не участвующие в проекте, также получают выгоду: новые инженерные коммуникации, ремонт общих помещений, красивые фасады и благоустройство территории.

Дополнительным бонусом станет разбавление социального состава жителей. Предполагается, что владельцами новых квадратных метров станут жильцы этого же дома давно мечтающие улучшить жилищные условия, но не нашедшие альтернативы в родном районе. Москвичи, купившие первое жилье по ипотеке в районе МКАД и теперь финансово готовые вернуться в районы старой Москвы. Тем более что речь идет о престижных локациях недалеко от центра, с хорошей социальной и транспортной инфраструктурой.

Кстати, в том же Берлине не все вновь возведенные площади отдают под жилье – часто на верхних этажах оборудуют общественные пространства: частные детские сады, спортивные залы, комьюнити-центры и коворкинги районного масштаба. Так дом становится по-настоящему живым и обитаемым.

Сплошная выгода

Важно уделить внимание и финансовой стороне вопроса. Сегодня средняя стоимость жилья в районе проспекта Вернадского и "Юго-Западной" – 210 тысяч рублей за квадратный метр, чуть дороже стоит квадратный метр в Филях и у метро Профсоюзная.

Все это престижные зеленые районы со значительной частью панельного жилья. При этом средняя стоимость модернизации дома с возведением новых этажей и комплексным обновлением составляет порядка 80 тысяч рублей за квадратный метр. Цифра усредненная, и на нее влияет множество факторов. В целом опыт реконструкции типовых домов показывает, что выполнение всех работ оказывается на 30-40% дешевле нового строительства.

«

Не нужно покупать землю, согласовывать документацию, проектировать, обустраивать фундамент и т.д. При этом возможно еще снизить себестоимость, если реновировать сразу нескольких домов или целый квартал. Инвестор на выходе получит более высокую маржу, если грамотно спланирует работу и выстроит диалог с жителями. Как раз по этой причине в Берлине не стали сносить панельные здания, а направили все усилия на их реновацию.

На сегодняшний день существует несколько вариантов финансирования модернизации: жители через ТСЖ (необходимо 2/3 голосов "за") принимают решение о достройке и ищут инвестора, либо спонсируют модернизацию самостоятельно. По такой схеме четырьмя этажами была достроена типовая "сталинка" на улице Мишина в Москве. Кстати, мало кто знает, что на эти цели разрешается брать ипотеку и использовать средства материнского капитала.

Жильцы организовали ТСЖ и профинансировали около 70% работ. После окончания проекта в доме появилось 30 новых квартир площадью 2,2 тысячи квадратных метров. Члены ТСЖ получили в собственность жилье в надстроенной части по себестоимости. Часть квартир была реализована на рынке. Из минусов участники процесса отмечают крайне затянутый процесс документальной подготовки и согласований – более 1,5 лет. Второй вариант подразумевает, что собственником является государство и оно же финансирует стройку или подбирает инвестора.

Давайте думать

Модернизация с возведением новых этажей – хорошее решение для домов, которые оказываются по соседству с новым строительством при массовом сносе хрущевок. В рамках реновации района Хорошево-Мневники нетронутыми остаются одинокие 9-ти, 12-ти и 16-ти этажные дома. За счет вертикальной модернизации их можно было бы чуть подтянуть вверх и стилистически объединить с новыми домами благодаря архитектурным и фасадным решениям. Так район станет смотреться гармоничнее.

Кроме того, это дало бы возможность людям из несносимых домов получить компенсацию за жизнь на стройке, а некоторым и улучшить свои жилищные условия за счет преимущественного права выкупа. Продав малогабаритную квартиру, например, на третьем этаже, купить просторное жилье на последнем по себестоимости. В случае реновации заниматься достройкой оставшихся домов могла бы та же компания, что застраивает весь район. Кстати, себестоимость "квадрата" в этом случае была бы еще меньше, а маржа девелопера – выше.

Реновация без сноса выгодна и городу: Москва получает положительный социальный эффект за счет большей доступности жилья для москвичей, что актуально при нынешних ценах на недвижимость.

«

В городе появляются квартиры с хорошими характеристиками без перекраивания инфраструктуры. Разбавляется социальный состав, а в идеале – районы лучше встраиваются в городскую среду за счет создания общественных и рабочих пространств. Добавим сюда снижение расходов на содержание и благоустройство придомовых территорий, а также увеличение налоговых поступлений в бюджет.

Осталось одно – придумать и обкатать согласованный механизм работы, который позволит запустить типовую реновацию без сноса, ускорить процедуру согласований и разработать критерии выбора инвесторов для таких проектов.