Неистовые инициативы, или Как активность жильцов вредит их же дому

Активная позиция жителей во время капремонта – это хорошо, но иногда излишне деятельные собственники квартир создают нешуточные проблемы, способные привести даже к разрушению дома. Исполнительный директор национального центра "ЖКХ Контроль" Вера Москвина рассказала сайту "РИА Недвижимость", что и почему нельзя делать или не делать в борьбе за улучшения.

Не нужно путать

Основная ошибка жителей заключается в том, что они путают капитальный ремонт жилья с модернизацией. Ремонт – это возвращение к изначальному состоянию, а модернизация – привнесение чего-то нового. Например, недавно собственники одного из столичных домов настаивали на том, чтобы им вместо починки крыши сделали красивый вентилируемый фасад. Они были уверены, что крыша у них еще хорошая, рассказывает секретарь городской комиссии по обеспечению общественного контроля за ходом капремонта, исполнительный директор национального центра "ЖКХ Контроль" Вера Москвина.

«

По столичным правилам перед началом ремонтных работ собственники квартир должны рассмотреть проект, подписать акт открытия работ. На этом этапе и возникают разнообразные предложения граждан, обычно по делу, но иногда весьма неконструктивные.

Но адекватно состояние дома могут оценить только специалисты. Ремонт всех жизненно важных частей здания, к которым, разумеется, относится и крыша, должен проводиться в строго оговоренные сроки. А вот создание вентилируемого фасада к обязательным работам капремонта, на которые жители собирают деньги в "общий котел", вообще не относится.

"Приходится здорово потрудиться, чтобы объяснить это людям. В Москве и без того сильно расширен перечень работ по капремонту, по сравнению с региональными программами. Например, мы добились, чтобы в список включили замену окон в подъездах", – замечает Москвина.

По Жилищному кодексу РФ собственники жилья в многоквартирных домах обязаны собирать деньги на капремонт. Есть два способа – или в "общий котел" регионального оператора, в Москве это Фонд капитального ремонта, или на специальный счет, которым жители могут распоряжаться самостоятельно. По итогам общего собрания жильцов можно переходить от одного способа сбора денег к другому.

Если люди не хотят зависеть от обязательных видов капремонта, а тратить деньги на то, что им нравится, они могут перейти на спецсчет, отмечает Москвина. "Но только потом за все просчеты отвечать придется тоже самостоятельно: жаловаться будет некому. Фонд же абсолютно подотчетен, его решения проверяют надзорные органы, городская комиссия общественного контроля, исполнительные власти города", – объясняет общественница.

«

Если собственники не согласны с фондом, они могут заказать экспертизу в одном из специализированных научно-исследовательских институтов, которые имеют собственные испытательные базы и занимаются строительством и сантехникой.

Дома должны стоять, а не ходить

Иногда активисты буквально подвергают дом смертельной опасности. "Что такое отмостка дома? С виду небольшая полоска по периметру здания, людям кажется, что это что-то неважное и чинить ее необязательно – вместо этого предлагают покрасить стены в подъезде", – делится опытом Москвина.

«

Отмостка – одна из самых важных частей здания: это водонепроницаемое покрытие, которое защищает фундамент от дождевых вод или паводков. Если отмостка нарушена, вода попадает на фундамент, и он разрушается. "А если разрушается фундамент, дом начинает "ходить" – он уже нежилец, его нужно сносить", – предостерегает Москвина.

И даже если ситуация не доходит до аварийной, расшатывание фундамента приводит и к проблемам со швами между панелями фасада, в результате дом вымерзает. "Вообще, фасад – это не только внешний вид, то есть, если от него ничего не отваливается, это не значит, что все в порядке. Это еще и тепловой контур дома. Огромное значение имеет каждый миллиметр краски – она защищает и от влаги, и от мороза, кирпичи – от выветривания", – объясняет собеседница агентства.

Поэтому те активисты, которые настаивают на ремонте подъезда в первую очередь, вместо того, чтобы восстановить отмостку или фасад, действительно подвергают дом опасности, добавляет общественница.

Подъезд обычно ремонтируют в последнюю очередь, после того, как сделаны все самые важные работы. В целом, капремонт, по словам Москвиной, занимает в среднем пару сезонов, потому что работы ведутся по очереди, а зимой можно ремонтировать только подвалы и подъезды. Но в ближайшее время, по данным эксперта, начнется внедрение новейших технологий, которые позволят проводить все виды ремонтных работ круглый год.

Оставьте гармошки в покое

Самая частая и сложная проблема – это смена батарей в домах. К примеру, в старых домах нередко вместо радиаторов в квартирах в ходе капремонта устанавливались конвекторы – тоже батареи, только не в виде секций, а в виде гармошки. "Но люди почему-то считают их недостаточно эффективными или некрасивыми. Меняют их на какие-нибудь итальянские радиаторы, не всегда хорошего качества, кстати", – делится опытом Москвина.

Это приводит к большим проблемам. Для каждого типа отопительного оборудования проект тепловой системы дома рассчитывается по своим правилам. Это значит, что нельзя просто заменить конвекторы на радиаторы: под это не приспособлена система, чтобы это сделать, систему нужно создать с нуля. "А перестроить тепловую систему в доме – это все равно, что построить дом заново", – говорит Москвина.

В результате в доме полностью нарушается тепловая система. То есть именно в таких случаях на одном этаже люди, например, жалуются на невыносимую жару, а на другом – на холод. По сути, чаще всего проблемы с отоплением в доме – это следствие такой разбалансировки.

Часто собственники, не понимая этого, предлагают на собраниях по капремонту заменить в своем доме конвекторы на радиаторы. "Мы стараемся побывать на тех собраниях, где собственники могут принять неправильные решения – против своего дома. Объясняем им, что и почему делать нельзя, а что, наоборот, нужно", – отмечает общественница.

При этом сейчас в Жилищном кодексе не прописан запрет на самостоятельную установку новых батарей или других систем, имеющих отношение к тепловой системе дома.

«

Но один собственник точно так же может навредить всему дому: установив, например, у себя в квартире слишком много секций радиатора или подключив к общему стояку теплые полы, из-за чего забирает тепло всего дома на себя.

"И хуже всего то, что никто не имеет права попасть в квартиру такого собственника без решения суда. Поэтому проблемы разбалансировки тепловой систем, возникшие по вине таких жильцов, управляющим компаниям решить практически невозможно", – сетует Москвина.

В настоящий момент, по данным Москвиной, ведется разработка поправок в законодательство, по которым будет решена проблема подобных "недопусков" в квартиры.