Призрачный open space, или Свободная планировка как тотальный обман

Свободная планировка – это отличный способ экономии для застройщика и сомнительный бонус для покупателя, уверен руководитель агентства "Город" Алексей Паршин. Покупатель такого жилья просто выполнит часть работы за свой счет. Впрочем, это не повод отказываться от покупки такого объекта или паниковать, если вы его уже купили, просто к вопросу перепланировки придется подойти основательно.

Наша компания занимается согласованием перепланировок квартир уже 9 лет. За последнее время мы все чаще работаем с заказчиками, которые просят узаконить ряд изменений в квартире свободной планировки. C таким понятием встречаются покупатели квартир в новостройках, причем преподносится оно как неоспоримое преимущество.

«

На самом деле юридического понятия "свободная планировка" не существует. Это маркетинговый ход, подразумевающий жилое пространство без внутренних стен, в котором часто даже количество несущих опор сведено к минимуму.

Подобная формулировка дает массу преимуществ застройщику, но обо всем по порядку.

1:0 в пользу застройщика

При свободной планировке застройщик не тратит средства на перегородки и стены, часть из которых собственник мог бы сохранить и использовать при ремонте. На первый взгляд, это плюс – собственник сам может спроектировать и выстроить жилое пространство по-своему. Однако такие квартиры стоят столько же, сколько и квартиры с понятным делением на гостиную, спальню и кухню. В то время как застройщик существенно экономит на возведении такой недвижимости, повышая прибыльность проекта, а покупатели еще вынуждены планировать зонирование квартиры и затрачивать дополнительные средства.

2:0 в пользу застройщика

Поскольку квартира сдается в формате open space, то кадастровый инженер ставит на учет квартиры без вычета квадратных метров, которые занимают стены и перегородки. Таким образом, собственник сначала оплачивает дополнительные квадратные метры (согласно обмерам кадастрового инженера квартиры свободной планировки), а потом благополучно жертвует этой площадью на возведение стен. Поскольку площадь, занимаемая перегородками, не учитывается в общей площади квартиры – после ремонта собственник в любом случае получает квартиру меньшей площади, нежели он изначально приобрел.

3:0 в пользу застройщика

Свободная планировка обеспечивает риелторам легкие продажи, поскольку они могут обещать, что в квартире можно воплотить в жизнь "любые мечты" и создать "любую планировку на ваш вкус". К сожалению, это не так.

Подсказка в вопросе: "А где тогда собственник должен построить перегородки, и в соответствии с каким планом?". Покупатель квартиры должен оставить формат квартиры open space, то есть в том виде, в котором квартиры и была приобретена либо самостоятельно и за свой счет возвести стены в соответствии с проектом автора дома, в котором уже будут указан все помещения, включая кухню, санузлы, жилую, коридор и так далее.

И любое отклонение от этого плана является перепланировкой, которую требуется узаконить. Речь, конечно, не об опасных перепланировках с повреждением несущих конструкций, но и такое небольшое нарушение чревато проблемами для собственника, особенно при продаже квартиры.

Последняя сложность

Любые изменения в квартире свободной планировки крайне трудно согласовать. Дело в том, что помимо проекта и технического заключения собственник должен предоставить и технический паспорт БТИ с видом квартиры до изменений, которые будет вносить архитектор во время ремонта квартиры.

Если собственник квартиры вызывает к себе техника-инвентаризатора из БТИ, тот приезжает и замеряет фактически пустую квартиру, выдает техпаспорт БТИ без указания границ комнат и мокрых зон. Далее, cобственник с этим паспортом отправляется в Мосжилинспекцию и однозначно получает отказ, потому как, где бы в такой квартире собственник или дизайнер не разместили мокрые зоны, они в любом случае окажутся в зоне жилой комнаты, что запрещено законодательством. Мосжилинспекция должна видеть в этом техническом паспорте, что человек не переносит кухню в жилую зону.

«

Решить проблему можно следующим способом – первоначально обратиться в БТИ, чтобы в техпаспорт сотрудники именно этой инстанции внесли границы комнат и мокрых зон, произвели конкретизацию границ помещения. Для этого в БТИ собственник предоставляет проект автора дома, где указаны и кухни, санузлы и так далее. БТИ вносит изменения и выдает собственнику обновленный тех паспорт, и с ним собственник может пройти согласование в Мосжилинспекции.

Что делать тем, кто уже купил или в процессе покупки квартиры свободной перепланировки?

Один из понятных вариантов в данном случае – грамотная планировка. По оценкам экспертов, квартира с правильно проведенной и согласованной перепланировкой оценивается примерно на 5% выше своей среднерыночной стоимости. Таким образом, действительно ценным вложением будет обращение к дизайнеру или архитектору за помощью в разработке планировочного решения в соответствии с имеющейся на руках документацией по квартире. Важно искать и надежного партнера в вопросе согласования перепланировки.

Все вышеперечисленные факты – не повод отказываться от покупки квартир свободной планировки, а скорее дополнительная информация, которая поможет сделать правильный выбор.