Возвращение покупателя: спрос и цены на жилье в Москве снова выросли

Пока застройщики волнуются и ждут "пришествия" эскроу, квартиры продолжают продаваться, существенно превышая показатели прошлого года. На этой волне цены и на новостройки, и на вторичную недвижимость показывают рост, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.

Новостройка: дорожает, но продается

В последний месяц зимы на столичном рынке жилья продолжились два ключевых тренда – снижение предложения и рост стоимости, отмечает гендиректор "Управления экспериментальной застройки микрорайонов" Альберт Суниев, ссылаясь на данные аналитиков компании "Мосреалстрой". Так, совокупное предложение в новостройках Москвы за месяц сократилось на 0,2% – до 3 миллионов "квадратов", в то время как цена за квадратный метр без учета элитного жилья выросла в "старой" Москве на 0,5% – до 211,6 тысячи рублей, а в "новой" – сразу на 2,5% (до 120,8 тысячи), подсчитал он.

В начале года в силу высокого спроса цены в комфорт и бизнес-классах выросли примерно на 2-4%, добавляет коммерческий директор компании Est-a-Tet Владимир Моребис.

В свою очередь генеральный директор компании "Азбука жилья" Владимир Каширцев обращает внимание, что в разрезе по классам за последние два месяца стоимость больше всего выросла в сегменте комфорт-класса – на 4% до 172,8 тысячи рублей. Также подросла цена и в эконом-классе – на 2% до 138,8 тысячи рублей.

По данным платформы bnMAP, в феврале – более 7 тысяч сделок на первичном рынке заключено на общую сумму 68,19 миллиарда рублей. Это на 35,4% больше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.

При этом аналитики компании "Метриум" отмечают, что рост в годовом выражении был зафиксирован еще в январе – количество сделок увеличилось на 13%.

"Можно констатировать, что в целом активность клиентов пока сохраняется на высоком уровне, несмотря на рост ипотечных ставок. Также пока не повлияло на поведение покупателей и быстрое увеличение средних расценок", – поясняет управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. По ее данным, ипотеку привлекли в 46% сделок с новостройками, заключенными в феврале.

«

Однако покупатели уже ждут скорого повышения цен на жилье. "Люди опасаются, что с лета квартиры могут подорожать, но есть ощущение, что, к примеру, в социальных сетях больше всех возмущены те, кто вообще не собирался покупать квартиру", – делится наблюдением директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" Дмитрий Цветов.

Дмитрий Цветов

Директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101"

Но пока динамика продаж говорит скорее о том, что ускорили принятие решения только те, кто собирался купить квартиру в ближайшее время, добавляет он.

По данным аналитиков портала ЦИАН, впервые за четыре месяца в Москве зафиксирован рост предложения: в феврале застройщики вывели на рынок более 800 тысяч квадратных метров, однако, как и прежде, наиболее ликвидные лоты быстро вымываются.

Вторичка: весеннее обострение

Вторичный рынок тоже отметился ростом цен, однако этот тренд эксперты считают не вполне оправданным.

«

"Цены выросли, однако не наблюдается существенных обоснований для этого – подобное повышение можно оценить, как неадекватное", – поясняет управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик.

Вероятнее всего, подобная ситуация объясняется реакцией вторичного рынка на будущие события на рынке новостроек, где ожидается повышение стоимости в связи с вводом эскроу-счетов. Соответственно, продавцы на вторичном рынке уже начали реагировать и поднимать цены, рассуждает она.

Изменения на первичном рынке напрямую повлияли на вторичный рынок в лучшую сторону. С точки зрения стоимости он стабилизировался еще в прошлом году – цены прекратили двухлетнее снижение, соглашается Каширцев. В отсутствие экономических потрясений тренд увеличения стоимости продолжится и в 2019 году. Рост цен в ближайшей перспективе можно прогнозировать на уровне 5-7%, предполагает он.

Вторичный рынок продемонстрировал впечатляющую динамику, добавляет Суниев. Так, за февраль объем предложения упал на 20,3%, а стоимость квадратного метра выросла на 0,5%, а если взять отдельно "пятиэтажки", то цена поднялась почти на процент – до 146 тысяч рублей за "квадрат", отмечает он.

По оценке специалистов компании "Азбука жилья", средняя стоимость "квадрата" на вторичном рынке составляет сейчас 304,6 тысячи рублей.

Однако продавцы готовы идти на дисконт, добавляют эксперты компании НДВ. Их анализ показал, что 65% продавцов снижали цены, и средний размер дисконта в недорогом сегменте (до 12,5 миллиона рублей за лот) составляет 199,8 тысяч рублей, порядка 1,8-2,7% – столько готов уступить сам продавец.

«

"Это значит, что реальная сумма сделки оказывается ниже первоначальной цены на 3-6%, скидка увеличится за счет торга в процессе переговоров", – поясняют в НДВ.

Продавцы уже почувствовали возросший спрос, который дает им возможность примерно на равных договариваться с покупателями, уточняет Литинецкая. Больших скидок они стараются не предоставлять, что, впрочем, нередко приводит к срыву сделок, добавляет она.

На вторичном рынке "вымыло" практически все предложение в сегменте до 10 миллионов рублей, подчеркивает Суниев. "В то же время опасения покупателей по поводу роста ипотечных ставок и подорожания квартир в новостройках из-за перехода на эскроу-счета стимулируют их как можно раньше выходить на сделки", – добавляет он.

При этом срок экспозиции ликвидных объектов снизился до двух недель, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. "Также стоит отметить, что большинство продавцов стремится к обновлению активов – они реализуют свою старую недвижимость для приобретения квартиры в новостройке", – объясняет она.