ДДУ без паники: давайте дождемся терапевтического эффекта эскроу-прививки

События, настигшие строительную отрасль в конце 2018 года, ввели в ступор многих участников рынка недвижимости. Общественностью сразу начала муссироваться информация о том, что повсеместный переход на эскроу-счета всех участников первичного рынка недвижимости и ужесточение правил привлечения средств дольщиков, обернется крахом всей строительной отрасли, а о "доступном" жилье можно будет просто забыть. Почему не стоит паниковать раньше времени, рассказал руководитель департамента маркетинга и продаж компании Lexion Development Алексей Лухтан.

Во-первых, стоит спокойно дождаться закон в принятом виде, потому что за последнее время это уже третья инициатива властей, которая активно обсуждается в средствах массовой информации и буквально взрывает общественное мнение. До тех пор, пока нет точной ясности и определенности, не стоит торопиться с выводами.

Давайте вспомним весь 2018 год. Сначала активно обсуждалась инициатива властей о поэтапном повышении взносов в фонд дольщиков с текущих 1,2% до 3%, а потом до 6% с начала 2019 года. Позже власти отказались от этой идеи, и взносы так и остались на прежнем уровне, что, конечно, не могло не радовать застройщиков.

Вторая тема, которая осенью этого года также сильно всколыхнула общественное мнение и профессиональное сообщество – внесение послаблений в механизмы раскрытия эскроу-счетов. Суть инициативы – поправки в закон о долевом строительстве с возможностью поэтапного раскрытия накопленных средств на эскроу-счете пропорционально объему выполненных работ застройщиком. Девелоперам такое предложение, конечно, пришлось по душе. Но и эта инициатива так и остались на словах. Центробанк категорично выступил с заявлением о том, что раскрытие эскроу-счетов на определенном этапе строительства невозможно, поскольку у банков в разы возрастают риски.

И третья инициатива, которая так бурно завершает 2018 год – переход на эскроу-счета всех участников рынка и проектов, в том числе и тех, разрешения на строительство которых были получены до 1 июля 2018 года. Причины возникновения такой кардинальной для всей строительной отрасли меры абсолютно логичны.

«

Власти прекрасно понимают, что многие застройщики, грубо говоря, "застолбили" за собой текущую схему работы – получили разрешения на строительство далеко вперед и даже зарегистрировали первый и может быть единственный ДДУ для большей уверенности. При этом это было сделано не с целью продажи, а тем, чтобы отсрочить себе переход на проектное финансирование и искусственно продлить условия работы по старым правилам.

Власти прекрасно отдают себе отчет в том, что схема введения эскроу-счетов при таком раскладе сильно отложится. А это в конечном счете неблагоприятно отразится на и так насущных проблемах в стране с замороженными проектами и обманутыми дольщиками. В связи с этим причина возникновения поправки абсолютна логична и ясна, особенно в рамках той политики, что проводится властями – в первую очередь обезопасить покупателя и обеспечить строительной отрасли максимальную прозрачность. Эта мера в большей степени направлена на тех застройщиков, которые оформили разрешения на строительство, привлекли пару ДДУ и при всем при этом не ведут активной стройки.

«

Поэтому совершенно логично, что в этой инициативе власти подразумевают послабления для тех девелоперов, которые активно работают во благо покупателя и строительной отрасли и строго исполняют свои обязательства. Конечно, "отбор" таких добросовестных застройщиков будет скорее всего жесткий, но оно того стоит. В итоге, покупателя от статуса стать обманутым уберегут со всех сторон, и назревшая проблема на российском рынке недвижимости, наконец, разрешится.

В случае если инициатива найдет должный отклик у властей, то застройщикам в любом случае придется повышать цены. Но это не будет какое-то грандиозное кардинальное повышение цен на 20-30-40%, как утверждают некоторые профессиональные сообщества и участники рынка. Скорее всего стоит ожидать адекватного повышения цен на проекты пропорционально ставке проектного финансирования, которая по мере накапливания средств на эскроу-счете будет только снижаться.

Подводя итог вышесказанного, хочется еще раз сказать о том, что не стоит наводить панику, ведь даже если последние инициативы вступят в силу, это только позитивно скажется на всей строительной отрасли. Мы, наконец, уйдем от проблем с замороженными стройками, появится здоровая конкуренция, на рынке останутся добросовестные застройщики, а покупатели, которые и так немало натерпелись, будут максимально защищены.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции