Самые острые вопросы о недвижимости, которые мучают супругов при разводе
Как писал классик, все счастливые семьи похожи друг на друга, а каждая несчастливая семья несчастлива по-своему. С классиком спорить не принято, но когда семейная жизнь дает трещину, и встает вопрос о разделе имущества, то "несчастья" тоже оказываются однотипными. Эксперты дали ответы на самые острые вопросы, касающиеся недвижимости супругов.
Как сделать, чтобы купленная в браке недвижимость принадлежала только одному из супругов и при разводе не делилась?
Недвижимость, принадлежавшая супругу до брака, остается его личной собственностью после заключения брака. Также является собственностью только одного супруга недвижимость, полученная им, хотя и в период брака, но по безвозмездным сделкам – дарение, наследство, приватизация. Однако если эта личная недвижимость продается уже в период брака, а средства от ее продажи идут на улучшение жилищных условий, то есть покупки новой квартиры, то она уже будет считаться совместной собственностью.
Если недвижимость была куплена на личные средства одного из супругов – полученные не в браке или за счет тех доходов, которые получены не в браке – она тоже будет считаться личной собственностью. Однако при разводе это придется серьезно доказывать, например, предъявлять выписки по счету.
Проще, надежнее и удобнее всего отрегулировать взаимоотношения супругов с помощью брачного договора.
Недвижимость, купленная во время брака, является совместно нажитым имуществом, а значит, что делится между супругами после развода.
Если недвижимость была куплена на личные средства одного из супругов – полученные не в браке или за счет тех доходов, которые получены не в браке – она тоже будет считаться личной собственностью. Однако при разводе это придется серьезно доказывать, например, предъявлять выписки по счету.
Проще, надежнее и удобнее всего отрегулировать взаимоотношения супругов с помощью брачного договора.
Недвижимость, купленная во время брака, является совместно нажитым имуществом, а значит, что делится между супругами после развода.
Если квартира куплена в браке, но оформлена только на одного супруга, то она является общей собственностью?
Имущество, нажитое супругами во время брака, в любом случае является совместным. Не имеет значения, на имя кого из супругов было куплено: оба являются собственниками квартиры. Соответственно, при разводе такое жилье будет подлежать разделу.
Существуют два способа деления имущества, приобретенного в браке: мирный и судебный. В первом случае стороны добровольно составляют соглашение, в котором самостоятельно определяют способы раздела. Во втором случае решающую роль берет на себя суд, склонный распределять доли недвижимости поровну между супругами.
Бывают ситуации, когда площадь невозможно разделить на одинаковые части в силу неравномерности финансовых вкладов супругов. К примеру, если муж приобрел квартиру на деньги, вырученные от продажи автомобиля, принадлежавшего ему до вступления в брак, то такую площадь сложно будет признать совместно купленной. После тщательной проверки истории вложений каждого участника бракоразводного процесса, суд выносит вердикт, в каких пропорциях будет раздроблено право обладания объектами недвижимости.
Существуют два способа деления имущества, приобретенного в браке: мирный и судебный. В первом случае стороны добровольно составляют соглашение, в котором самостоятельно определяют способы раздела. Во втором случае решающую роль берет на себя суд, склонный распределять доли недвижимости поровну между супругами.
Бывают ситуации, когда площадь невозможно разделить на одинаковые части в силу неравномерности финансовых вкладов супругов. К примеру, если муж приобрел квартиру на деньги, вырученные от продажи автомобиля, принадлежавшего ему до вступления в брак, то такую площадь сложно будет признать совместно купленной. После тщательной проверки истории вложений каждого участника бракоразводного процесса, суд выносит вердикт, в каких пропорциях будет раздроблено право обладания объектами недвижимости.
Может ли один супруг продать второму свою квартиру, купленную им до брака?
Если квартира приобретена одним из супругов до брака, то она вся полностью принадлежит ему, и после развода делиться между супругами не будет. Законом не запрещено продавать супругам имущество друг другу. И если, например, муж продаст жене свою квартиру, то при условии того, что деньги ее личные, квартира будет принадлежать ей. Однако если деньги жена заработала уже в браке, то и купленная квартира станет совместно нажитым имуществом, и после развода будет делиться между супругами. В любом случае купля-продажа жилья между мужем и женой – это крайне сложная процедура, которая скорее осложнит и запутает имущественные отношения в случае развода.
Чтобы исключить спорные ситуации, стоит составить брачный договор, в котором и будет определено право собственности.
Чтобы исключить спорные ситуации, стоит составить брачный договор, в котором и будет определено право собственности.
Если квартира куплена супругами в ипотеку, но кредит за нее выплачивает только один из них, то при разводе как она будет делиться?
В случае развода супруги обязаны сообщить банку о том, что более не являются мужем и женой, а также решить, как они будут осуществлять выплаты.
Если жилье было куплено еще до заключения брака одним из супругов, то после развода квартира вместе с обязанностями по кредиту остаются за ним. При этом второй супруг может заявить о своих правах на часть квартиры, если считает, что вносил в оплату свои средства.
Если квартира приобреталась уже после заключения брака, то обычно супруги выступают созаемщиками. Чаще всего банки не выдают кредит одному из супругов, если второй не согласился быть созаемщиком. Соответственно, будучи равноправными плательщиками ипотеки, муж и жена имеют право на равные доли в приобретенной квартире, а также обязаны в равной степени погашать кредит после расторжения брака.
Параметры кредита и платежей по нему можно не менять, если супруги после развода договорятся о приемлемом для них варианте погашения. К примеру, ежемесячный платеж они могут поделить 50/50. Однако доверие между супругами может быть сильно подорвано к моменту развода, поэтому иногда они настаивают на разделе не только имущества, но и долга – хотят разделить обязательства перед банком юридически и погашать только свою часть долга. В этом случае необходимо согласие на этот шаг банка. Еще один сценарий: один из супругов может вовсе отказаться от выплат по кредиту, хотя при этом он теряет право на свою долю в ипотечной квартире.
Если же договориться о том, кто ответственен за кредит, им не удалось, и ипотечные выплаты не происходят в установленном порядке, банк может с помощью суда востребовать свои деньги. Например, посредством продажи обозначенного жилья с обременением в виде залога. Вырученные от продажи деньги пойдут на погашение долга. Поскольку в таком случае квартира может быть продана за минимальную сумму, бывшие супруги могут даже остаться должны банку.
Они также могут и сами продать ипотечное жилье, сменив заемщика, однако это сложная процедура, банку потребуется заново проверять финансовую состоятельность нового заемщика и собирать все нужные документы.
Бывает, что супруги единовременно погашают задолженность банку, продают квартиру и делят деньги. Но такое происходит редко.
Если жилье было куплено еще до заключения брака одним из супругов, то после развода квартира вместе с обязанностями по кредиту остаются за ним. При этом второй супруг может заявить о своих правах на часть квартиры, если считает, что вносил в оплату свои средства.
Если квартира приобреталась уже после заключения брака, то обычно супруги выступают созаемщиками. Чаще всего банки не выдают кредит одному из супругов, если второй не согласился быть созаемщиком. Соответственно, будучи равноправными плательщиками ипотеки, муж и жена имеют право на равные доли в приобретенной квартире, а также обязаны в равной степени погашать кредит после расторжения брака.
Параметры кредита и платежей по нему можно не менять, если супруги после развода договорятся о приемлемом для них варианте погашения. К примеру, ежемесячный платеж они могут поделить 50/50. Однако доверие между супругами может быть сильно подорвано к моменту развода, поэтому иногда они настаивают на разделе не только имущества, но и долга – хотят разделить обязательства перед банком юридически и погашать только свою часть долга. В этом случае необходимо согласие на этот шаг банка. Еще один сценарий: один из супругов может вовсе отказаться от выплат по кредиту, хотя при этом он теряет право на свою долю в ипотечной квартире.
Если же договориться о том, кто ответственен за кредит, им не удалось, и ипотечные выплаты не происходят в установленном порядке, банк может с помощью суда востребовать свои деньги. Например, посредством продажи обозначенного жилья с обременением в виде залога. Вырученные от продажи деньги пойдут на погашение долга. Поскольку в таком случае квартира может быть продана за минимальную сумму, бывшие супруги могут даже остаться должны банку.
Они также могут и сами продать ипотечное жилье, сменив заемщика, однако это сложная процедура, банку потребуется заново проверять финансовую состоятельность нового заемщика и собирать все нужные документы.
Бывает, что супруги единовременно погашают задолженность банку, продают квартиру и делят деньги. Но такое происходит редко.
Если после развода квартира поделена в равных долях между супругами, то как им разъехаться?
Наиболее выгодный в финансовом плане вариант – это совместная продажа квартиры. Продажа доли примерно на 25-30% менее выгодна, чем продажа целой квартиры и дележ вырученных средств. К примеру, если квартира стоит 10 миллионов рублей, то после ее продажи бывшие супруги заберут по 5 миллионов. Стоимость же доли в такой же квартире существенно ниже – примерно 3,5 миллионов рублей.
Так, если бывшие супруги могут договориться между собой, то совместная продажа даст возможность действительно разъехаться, то есть приобрести две отдельные квартиры или рассмотреть иные варианты. Поэтому бывшие супруги, даже не имея больше иных точек соприкосновения, зачастую идут на вынужденное общение с целью "мирной" продажи квартиры.
Если совместная продажа все-таки невозможна, то можно продать свою долю. В таком случае важно учитывать, что участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Более того, продавец обязан в письменной форме известить бывшего супруга о цене и иных условиях продажи. Если бывший супруг не приобретет долю в течение месяца, только тогда продавец вправе продать свою долю другому лицу.
Естественно, такое условие влечет за собой многочисленные злоупотребления, самым распространенным из которых является целенаправленное "неполучение" таких уведомлений: бывшие супруги отказываются расписываться в получении, почтовые сообщения до них "не доходят".
В том числе по этой причине с июня 2016 года все сделки с долями – как совместная продажа квартиры в общей долевой собственности, так и отельная продажа доли – обязательно должны проходить через нотариуса. Теперь у нотариусов появились установленные процедуры фиксации направления уведомлений о продаже доли и отслеживания его дальнейшей судьбы (статья 86 Основ законодательства РФ о нотариате).
Особо следует отметить, что склонить сособственника квартиры к совместной продаже доли в судебном порядке на практике практически невозможно, так как сособственник всегда может сказать, что его просто не утраивает цена продажи. Суд не может навязать собственнику конкретную цену продажи его доли.
Так, если бывшие супруги могут договориться между собой, то совместная продажа даст возможность действительно разъехаться, то есть приобрести две отдельные квартиры или рассмотреть иные варианты. Поэтому бывшие супруги, даже не имея больше иных точек соприкосновения, зачастую идут на вынужденное общение с целью "мирной" продажи квартиры.
Если совместная продажа все-таки невозможна, то можно продать свою долю. В таком случае важно учитывать, что участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Более того, продавец обязан в письменной форме известить бывшего супруга о цене и иных условиях продажи. Если бывший супруг не приобретет долю в течение месяца, только тогда продавец вправе продать свою долю другому лицу.
Естественно, такое условие влечет за собой многочисленные злоупотребления, самым распространенным из которых является целенаправленное "неполучение" таких уведомлений: бывшие супруги отказываются расписываться в получении, почтовые сообщения до них "не доходят".
В том числе по этой причине с июня 2016 года все сделки с долями – как совместная продажа квартиры в общей долевой собственности, так и отельная продажа доли – обязательно должны проходить через нотариуса. Теперь у нотариусов появились установленные процедуры фиксации направления уведомлений о продаже доли и отслеживания его дальнейшей судьбы (статья 86 Основ законодательства РФ о нотариате).
Особо следует отметить, что склонить сособственника квартиры к совместной продаже доли в судебном порядке на практике практически невозможно, так как сособственник всегда может сказать, что его просто не утраивает цена продажи. Суд не может навязать собственнику конкретную цену продажи его доли.
Что делать, если после развода квартира разделена в равных долях, но второй супруг там не живет и отказывается платить за ЖКХ?
Согласно закону, за квартиру, которая находится в общей долевой собственности, несут ответственность все собственники, неважно, бывшие это супруги или нет. Если один из владельцев не платит за жилье, то на него можно подать в суд и обязать оплатить долг.
При этом чаще всего проблемы возникают с управляющей компанией, которая при наличии долга предъявляет материальные претензии ко всем собственникам квартиры (при едином договоре об уплате ЖКХ). Поэтому при разводе стоит заключить отдельный договор с УК, чтобы платить "коммуналку" только за свою долю недвижимости.
Если супруг не пользуется имуществом, то другая сторона может подать в суд на принудительный выкуп его доли. При этом потребуется доказать, что совладелец не проживает в вышеназванном жилье, не нуждается в этой жилплощади, и не оплачивает счета.
При этом чаще всего проблемы возникают с управляющей компанией, которая при наличии долга предъявляет материальные претензии ко всем собственникам квартиры (при едином договоре об уплате ЖКХ). Поэтому при разводе стоит заключить отдельный договор с УК, чтобы платить "коммуналку" только за свою долю недвижимости.
Если супруг не пользуется имуществом, то другая сторона может подать в суд на принудительный выкуп его доли. При этом потребуется доказать, что совладелец не проживает в вышеназванном жилье, не нуждается в этой жилплощади, и не оплачивает счета.
Как и кем наследуется имущество после смерти одного из супругов по закону (не по завещанию)?
Если супруги состоят в разводе на момент смерти одного из супругов, то другой супруг более наследником не является. Если же на момент смерти они не были разведены, то второй супруг является наследником первой очереди. Все наследники первой очереди претендуют на наследство в равных долях.
При этом нужно помнить, что половина имущества уже принадлежит пережившему мужу или жене. То есть делиться между наследниками будет только половина квартиры, так как вторая принадлежит пережившему супругу.
При этом нужно помнить, что половина имущества уже принадлежит пережившему мужу или жене. То есть делиться между наследниками будет только половина квартиры, так как вторая принадлежит пережившему супругу.
Если супруги развелись много лет назад, но имущество так и не поделили, а потом один из них умер, то будет ли бывший супруг наследовать что-то?
Разделить совместно нажитое имущество после развода можно в любой момент. Если, к примеру, муж умер, то его бывшая супруга может обратиться в суд за разделением совместно нажитого имущества. То есть между наследниками будет делиться только оставшаяся доля умершего бывшего супруга. При этом живой бывший супруг в число наследников не входит, он получает только свою долю в квартире.
При этом в этих вопросах есть одно "но" – по Семейному кодексу РФ существует исковой срок давности по разделу совместно нажитого имущества, который равен трем годам. То есть, к примеру, если бывшая супруга не успела после развода подать заявление о разделе имущества (когда квартира была оформлена только на мужа), то суд может ей отказать на основании истекшего срока исковой давности. Тогда наследникам достанется вся квартира целиком.
Однако на этом "но" не заканчиваются. Согласно статье 200 Гражданского кодекса РФ, течение этого трехлетнего срока давности начинается только тогда, когда разведенный супруг узнал или должен был узнать, что его права нарушены.
Например, супруги развелись. В период брака они купили квартиру, но после развода она не была разделена. Квартира была оформлена на мужа. Муж продолжил жить в квартире после развода, а жена переехала к своей матери. Прошло 10 лет, бывший муж умер. По умолчанию закон предполагает, что бывшая жена имеет половину в квартире мужа. И абсолютно неважно, оформляла она собственность на эту половину или нет. Для того чтобы эту долю выделить и получить собственность, ей даже не нужно идти в суд, а достаточно обратиться к нотариусу. Но нотариус отказывает или наследники не хотят давать ей документы на квартиру. Именно с этого момента у бывшей супруги начинаются три года для обращения в суд за защитой своих прав.
При этом, если даже бывший супруг умершего не следит за его судьбой и на свою долю не претендует, у наследников могут возникнуть проблемы при продаже этой квартиры. Дело в том, что при регистрации сделки в ЕГРН регистратор проверяет наличие в регистрационном деле согласие супруги на покупку. Если оно есть, то и последующая сделка с квартирой потребует согласие бывшей супруги на отчуждение.
При этом в этих вопросах есть одно "но" – по Семейному кодексу РФ существует исковой срок давности по разделу совместно нажитого имущества, который равен трем годам. То есть, к примеру, если бывшая супруга не успела после развода подать заявление о разделе имущества (когда квартира была оформлена только на мужа), то суд может ей отказать на основании истекшего срока исковой давности. Тогда наследникам достанется вся квартира целиком.
Однако на этом "но" не заканчиваются. Согласно статье 200 Гражданского кодекса РФ, течение этого трехлетнего срока давности начинается только тогда, когда разведенный супруг узнал или должен был узнать, что его права нарушены.
Например, супруги развелись. В период брака они купили квартиру, но после развода она не была разделена. Квартира была оформлена на мужа. Муж продолжил жить в квартире после развода, а жена переехала к своей матери. Прошло 10 лет, бывший муж умер. По умолчанию закон предполагает, что бывшая жена имеет половину в квартире мужа. И абсолютно неважно, оформляла она собственность на эту половину или нет. Для того чтобы эту долю выделить и получить собственность, ей даже не нужно идти в суд, а достаточно обратиться к нотариусу. Но нотариус отказывает или наследники не хотят давать ей документы на квартиру. Именно с этого момента у бывшей супруги начинаются три года для обращения в суд за защитой своих прав.
При этом, если даже бывший супруг умершего не следит за его судьбой и на свою долю не претендует, у наследников могут возникнуть проблемы при продаже этой квартиры. Дело в том, что при регистрации сделки в ЕГРН регистратор проверяет наличие в регистрационном деле согласие супруги на покупку. Если оно есть, то и последующая сделка с квартирой потребует согласие бывшей супруги на отчуждение.
Брачный договор действительно работает или это фикция?
То, что брачный договор является фикцией, распространенный миф. На самом деле, заключение подобного соглашения дает супругам возможность отрегулировать свои денежные отношения. В брачный договор можно включить условия супругов по содержанию друг друга, распределение семейного бюджета, а также, что остается каждой из сторон в случае развода, и другие вопросы, связанные с имуществом. Но с помощью брачного договора нельзя ограничить свободы или отрегулировать личные отношения супругов, в том числе и в отношении детей.
Благодаря брачному договору у супругов есть возможность установить режим собственности – совместной, раздельной, долевой на любой вид имущества супругов, а также на его отдельные виды.
В документе можно прописать, кому принадлежит имущество, как общее, так и личное, но без ущемления имущественных интересов любой из сторон. Если супруг желает переписать нажитое до брака имущество на другого супруга, то есть сделать его общей собственностью, то это возможно сделать с помощью подобного договора. Может быть и обратная ситуация: при желании, например, супруги могут разделить жилье и сделать указанные доли своим личным имуществом. Информация об этом должна быть отмечена в Росреестре.
Документ может быть подписан не только до заключения брака, но и после, как в отношении имеющегося, так и будущего имущества супругов. Брачный договор обязательно должен составляется профессиональным юристом и заверяется нотариусом, в ином случае он не имеет юридической силы.
Изменить условия брачного контракта возможно либо по взаимному согласию, либо через суд. Причиной для судебного вмешательства в пункты свадебного договора может стать грубое нарушение исходных обстоятельств, при которых было заключено соглашение.
Благодаря брачному договору у супругов есть возможность установить режим собственности – совместной, раздельной, долевой на любой вид имущества супругов, а также на его отдельные виды.
В документе можно прописать, кому принадлежит имущество, как общее, так и личное, но без ущемления имущественных интересов любой из сторон. Если супруг желает переписать нажитое до брака имущество на другого супруга, то есть сделать его общей собственностью, то это возможно сделать с помощью подобного договора. Может быть и обратная ситуация: при желании, например, супруги могут разделить жилье и сделать указанные доли своим личным имуществом. Информация об этом должна быть отмечена в Росреестре.
Документ может быть подписан не только до заключения брака, но и после, как в отношении имеющегося, так и будущего имущества супругов. Брачный договор обязательно должен составляется профессиональным юристом и заверяется нотариусом, в ином случае он не имеет юридической силы.
Изменить условия брачного контракта возможно либо по взаимному согласию, либо через суд. Причиной для судебного вмешательства в пункты свадебного договора может стать грубое нарушение исходных обстоятельств, при которых было заключено соглашение.
Если квартира покупалась в браке, но деньги на нее давали родители одного из супругов, то чьей собственностью она считается?
Если квартира куплена в браке, то при разводе она все равно будет считаться совместно нажитым имуществом.
Впрочем, то, как жилье будет разделено, зависит от доказательств происхождения средств на его покупку. Если родители, к примеру, мужа, фактически оплатили сделку, то суду можно предоставить выписки со счета с подтверждением перевода средств от родителей. В таком случае второму супругу недвижимость может и не достаться. Однако, если, к примеру, супруга вкладывала средства в ремонт данного жилья, то ситуация осложняется. Тогда бывший муж должен будет финансово компенсировать стоимость понесенных затрат.
Впрочем, то, как жилье будет разделено, зависит от доказательств происхождения средств на его покупку. Если родители, к примеру, мужа, фактически оплатили сделку, то суду можно предоставить выписки со счета с подтверждением перевода средств от родителей. В таком случае второму супругу недвижимость может и не достаться. Однако, если, к примеру, супруга вкладывала средства в ремонт данного жилья, то ситуация осложняется. Тогда бывший муж должен будет финансово компенсировать стоимость понесенных затрат.
В подготовке материала приняли участие партнер юридической фирмы Via lege Денис Артёмов, управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая, руководитель офиса "В Крылатском" "Миэль - сеть офисов недвижимости" Ирина Бербенева, нотариус города Москвы Илья Радченко, партнер и руководитель практики оформление наследства "3В консалтинг" Рустам Исмайлов, управляющий партнер коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры" Владимир Старинский.
