Спрос на жилье Подмосковья к концу третьего квартала активизировался, причем в числе покупателей новостроек, по словам опрошенных РИА Недвижимость экспертов, видимо, много будущих пенсионеров, приобретающих недвижимость в инвестиционных целях. В целом же эксперты предрекли как первичному, так и вторичному рынку области скорый дефицит предложения.
Дайте две
В третьем квартале, особенно ближе к его окончанию, на фоне ослабления рубля, а также из-за опасений покупателей по поводу перспектив роста ипотечных ставок в Подмосковье наблюдалось вымывание с рынка наиболее дешевых предложений. В связи с этим эксперты опасаются, что рынку новостроек вскоре грозит дефицит предложения.
"Учитывая предстоящий переход к проектному финансированию и уже невысокую маржинальность в текущих условиях, полагаю, часть девелоперов просто откажутся от развития площадок, что позволит оставшимся игрокам более активно повышать цены", — рассуждает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.
Если летом на первичном рынке региона наблюдалось некоторое сезонное затишье, то уже в августе-сентябре из-за сезонной активизации спроса, выхода новых проектов недалеко от МКАД и хорошей динамики строительства в объектах рост цен на квадратный метр составил от 2% и более, отмечает руководитель управления розничных продаж ГК "Инград" Константин Тюленев.
По данным ГК "Гранель", средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Подмосковья в третьем квартале достигла уровня 83 тысячи рублей.
Цены на квартиры в сентябре на первичном рынке Подмосковья
|
Квартиры масс-маркет (эконом, комфорт) млн рублей |
||||||
|
Город |
1-комнатные |
2-комнатные |
3-комнатные |
|||
|
|
мин |
макс |
мин |
макс |
мин |
макс |
|
Мытищи |
2,6 |
6,2 |
3,5 |
7,7 |
4,1 |
14,6 |
|
Королёв |
1,7 |
6,5 |
2,6 |
13 |
4,5 |
14 |
|
Пушкино |
2,1 |
4,1 |
2,3 |
5,4 |
3,7 |
6,9 |
|
Щелково |
1,6 |
3,6 |
2,7 |
6,1 |
3,4 |
7 |
|
Балашиха (включ. Железнодорожный) |
2,3 |
6,9 |
2,8 |
9,7 |
3,7 |
14,6 |
|
Реутов |
2,8 |
6,2 |
4,5 |
10,5 |
6,4 |
11 |
|
Люберцы |
3,1 |
6,3 |
3,7 |
10,4 |
5,3 |
10,7 |
|
Жуковский |
2,2 |
3,6 |
3,4 |
4,8 |
4,3 |
6,7 |
|
Раменское |
1,9 |
3 |
2,1 |
4 |
3,3 |
4,5 |
|
Видное |
2,6 |
8,8 |
2,9 |
8,6 |
4,6 |
12 |
|
Домодедово |
2 |
4,3 |
2,5 |
5,9 |
3,6 |
5,7 |
|
Подольск |
1,7 |
5,3 |
2,6 |
7,1 |
3,2 |
9 |
|
Апрелевка |
2,4 |
6,5 |
3,8 |
5,8 |
4,6 |
7,5 |
|
Одинцово |
2,7 |
6,4 |
3,9 |
9,5 |
5,1 |
14,7 |
|
Красногорск |
2 |
7 |
2,9 |
9,8 |
3,8 |
12,2 |
|
Долгопрудный |
2,9 |
4,7 |
3,8 |
6,6 |
4,7 |
9,3 |
|
Химки |
1,6 |
7,7 |
2,3 |
13,1 |
3,7 |
33,5 |
|
Лобня |
2,2 |
3,6 |
3,2 |
5,5 |
4,5 |
6,5 |
По данным ГК "Инград"
При этом на рынок Подмосковья в третьем квартале вернулись покупатели, которые приобретают жилье в инвестиционных целях. По наблюдениям Литинецкой, многие из них рассматривают именно долгосрочные инвестиции, то есть получение пассивного дохода от сдачи квартиры в аренду. "По всей видимости, реакция рынка связана с пенсионной реформой. Такие инвесторы рассматривают преимущественно студии и однокомнатные квартиры с отделкой от застройщика в ближнем поясе Подмосковья либо же недалеко от станций пригородного железнодорожного сообщения. Иными словами, все те объекты, которые будет проще сдать в долгосрочную аренду", — говорит она.
При этом активизировавшиеся покупатели стали уделять все больше внимания динамике строительства объекта, что, очевидно, связано с опасениями по поводу возможных банкротств девелоперов. Теперь покупатель, прежде чем выбрать проект, активно наблюдают за динамикой его строительства. "Даже если проект другого застройщика устраивал по всем параметрам, но динамики строительства нет — клиент выбирает тот проект, что строится. Эта тенденция ярко выражена именно в Московской области", — говорит Тюленев.
Сложная альтернатива
На вторичном рынке Подмосковья цены сохраняют относительную стабильность. По наблюдениям экспертов, рынок области "нащупал дно" раньше, чем вторичный рынок Москвы. "Средний уровень цен здесь находится на стабильном уровне уже больше года", — отмечает генеральный директор компании "Азбука Жилья" Владимир Каширцев.
По его данным, на конец сентября средневзвешенная стоимость 1 "квадрата" на подмосковном вторичном рынке жилья составила 91,14 тысячи рублей, что практически идентично показателю, который был в самом начале года.
Цены на квартиры в сентябре на вторичном рынке Подмосковья
|
Квартиры масс-маркет (эконом и комфорт) млн рублей |
||||||
|
Город |
1-комнатные |
2-комнатные |
3-комнатные |
|||
|
|
мин |
макс |
мин |
макс |
мин |
макс |
|
Мытищи |
3,1 |
5,3 |
3,9 |
8,1 |
5,2 |
9,4 |
|
Королев |
2,9 |
4,3 |
3,4 |
5,1 |
6,2 |
10 |
|
Пушкино |
2,1 |
4,2 |
2,9 |
4,6 |
4,4 |
5,8 |
|
Щелково |
1,9 |
3,5 |
2,5 |
4,4 |
3,9 |
5,2 |
|
Балашиха |
2,3 |
4,4 |
3,0 |
6,7 |
3,6 |
6,1 |
|
Реутов |
4,9 |
6 |
4,4 |
8,2 |
6,8 |
10,2 |
|
Люберцы |
4 |
5,1 |
3,7 |
6,9 |
4,8 |
10,6 |
|
Жуковский |
1,9 |
4,7 |
2 |
6,7 |
4 |
8,1 |
|
Раменское |
2 |
3,7 |
2,1 |
7,3 |
3 |
8,3 |
|
Видное |
3,2 |
4,7 |
3,8 |
4,7 |
4,9 |
10 |
|
Домодедово |
1,9 |
3,5 |
3,3 |
6 |
3,9 |
6,5 |
|
Подольск |
1,7 |
4,7 |
3,6 |
7 |
4,3 |
6,7 |
|
Апрелевка |
2,9 |
3,2 |
3,3 |
5,6 |
3,9 |
5,9 |
|
Одинцово |
3,6 |
5,2 |
4,4 |
7,3 |
5,9 |
11,8 |
|
Красногорск |
3 |
6,2 |
3,5 |
8,7 |
5,7 |
9 |
|
Долгопрудный |
3,5 |
5 |
4,3 |
4,7 |
5,3 |
6 |
|
Химки |
3,2 |
5,5 |
4,2 |
6,8 |
6,4 |
10,4 |
|
Лобня |
2,9 |
4,3 |
3,4 |
4,9 |
5,2 |
6 |
По данным "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости"
В подмосковной "вторичке", как и на первичном рынке, в третьем квартале также наблюдалась тенденция к снижению объема предложения. "Вопреки сентябрьскому росту количество квартир в продаже на вторичном рынке Московской области с начала года уменьшилось на 24%", — приводит данные Каширцев.
С этим связаны трудности с проведением на вторичном рынке области альтернативных сделок. "Теперь на подбор адекватного и качественного предложения тратится много усилий, причем часто даже без гарантии результата", — отмечает руководитель офиса "В Балашихе" "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости" Роман Стрельцов.
По его словам, серьезный всплеск интереса к "вторичке" Подмосковья произошел в августе-сентябре на фоне ослабления рубля. "Многие предпочли перевести сбережения в недвижимость, чтобы как минимум избежать серьезных потерь, связанных с курсовой разницей", — указывает эксперт.
