Участие нотариусов в сделках с недвижимостью является обязательным лишь в трех случаях, в остальном продавцы и покупатели не всегда понимают, зачем тратить деньги на это "дополнительное звено". В интервью РИА Новости член правления Федеральной нотариальной палаты, нотариус Александра Игнатенко рассказала о главных функциях нотариусов, пояснила тонкости вступающих в силу законодательных новелл, которые коснутся операций с недвижимостью, объяснила, почему при обращении к нотариусу не стоит бояться дополнительной беготни с бумажками, а также развенчала миф о "юридической чистоте".
Расшифровка буквы закона
- Александра Владимировна, расскажите, какие законодательные изменения, которые коснутся оформления недвижимости и сделок с ней, уже вступили в силу или скоро вступят?
— Уже с 1 сентября 338-ФЗ вступил в силу в части изменений законодательства по поводу наследственного фонда и порядка действий нотариуса, который будет оформлять эти наследственные права. То есть сейчас можно составить завещание в пользу фонда.
Также изменения произошли с точки зрения взаимодействия нотариуса и Россреестра по государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Кстати, эти изменения будут выгодны гражданам, потому что теперь по их просьбе мы направляем документы в Росреестр, причем бесплатно. Даже в МФЦ теперь не нужно идти: удостоверив договор, нотариус представит документы в Росреестр в электронном виде. До 1 февраля 2019 года такое положение будет действовать еще в виде услуги, а потом это уже будет обязанность нотариуса.
Это касается и свидетельств переживших супругов на недвижимое имущество. Нотариус должен будет подать заявление в Росреестр для регистрации права пережившего супруга на долю в недвижимом имуществе.
- А какие изменения коснулись так называемого совместного завещания супругов?
— В данном случае речь идет о совместном присутствии на составлении личного завещания одним из супругов. Если раньше нотариус однозначно говорил "давайте останемся наедине и побеседуем", то с 1 сентября у второго супруга появилось право присутствовать при составлении личного завещания другим супругом.
А вот что нас еще пока ожидает, так это, действительно, совместные завещания и наследственные договоры, которые были приняты 10 июля в третьем чтении.
- Откуда вдруг такая необходимость в присутствии второго супруга?
— У некоторых субъектов законодательной инициативы есть намерение предоставить больше возможности гражданам, больше альтернативы. Но мы как практики "на земле" понимаем, что такое вот разнообразие прав иногда приводит к их же ущемлению.
Часто бывает, что супруг в присутствии второго не может выразить свою истинную волю. И это не просто слова, а примеры из жизни, когда человек в присутствии мужа/жены подписывает документ, нотариус разъясняет порядок отмены, и он потом возвращается и отменяет, так как при первичном подписании испытывал некое давление или смущение.
Каждая ситуация абсолютно конкретна. И при всем многообразии предоставляемых нормами закона прав для граждан распорядиться своим имуществом на случай смерти, все же доверительная беседа с нотариусом больше способствует действительному волеизъявлению, хотя иногда порождает и споры. Из этого, видимо, и исходили разработчики, потому что очень часто завещание оспаривают обиженные наследники, которые утверждают, что "моя мама (жена) так не могла поступить со мной".
И в этой ситуации как раз возможность удостоверять уже совместные завещания или договоры, когда собираются в кружок все интересанты, — это плюс. То есть человек, который хочет распорядиться своим имуществом, заключает договор с теми и в присутствии тех, кого он предполагает в наследники.
- Будут ли какие-то подвохи именно у совместных завещаний супругов, когда они вступят в действие?
— Тут возможны свои плюсы и минусы. Ну, прежде всего, подвох в том, что совместное завещание можно последующим личным завещанием отменить. То есть если кто-то из супругов потом придет к нотариусу и напишет личное завещание, то оно автоматически аннулирует совместное. Поэтому нотариусу придется каждый раз интересоваться, а не делал ли супруг совместного завещания до этого? Если да, то нотариус после удостоверения последующего завещания от имени одного супруга должен будет уведомить другого супруга о том, что его совместное завещание отменено.
С одной стороны, это логичная система, но с другой — достаточно сложно исполнимая, потому что 1123 статья Гражданского кодекса, даже после изменений, оставила такие фундаментальные позиции, как тайна завещания. То есть сам факт составления завещания признается тайной. А в единой информационной системе нотариата все завещания хранятся в зашифрованном виде, и текст мы можем получить только после смерти человека.
Получается на сегодняшний день коллизия: нотариус может положиться только на слова завещателя, что перед этим он совместных завещаний не делал. В противном случае второй супруг узнает о том, что совместное завещание не действует, только после смерти первого, но будет уже поздно.
Может быть и еще сложнее. Нормы Гражданского кодекса о совместном завещании и наследственных договорах говорят о том, что супруги могут вообще пересмотреть режим общей совместной собственности и изменить его на долевой или даже вмешаться в личную собственность супругов. И это идет в диссонансе с Семейным кодексом, так как он говорит о том, что все, что нажито по совместным возмездным сделкам, общее. А то, что получено в дар, в наследство или приобретено до брака — это личное имущество. Так вот совместное завещание или договор могут это пересмотреть. И в отсутствие брачного договора, а также в отсутствии сведений в ЕГРН об этом, может возникнуть непростая ситуация.
Приведу пример: допустим, у меня есть муж, и у нас у каждого есть личное имущество в виде недвижимости, о чем имеются соответствующие сведения в ЕГРН. И мы с супругом можем договориться, что в случае его смерти, мое личное имущество будет наследоваться его наследниками. И вот супруг умер, а я жива. Но мое имущество все равно перейдет его наследникам. Есть риски такие? Есть. Вот такие сложные конструкции могут образоваться.
Тем более ответственной становится работа нотариуса, чтобы донести до сведения граждан вот эти все нюансы, плюсы и минусы.
- Еще одна новелла призвана защитить интересы собственников при сделках с долями, в чем там суть?
— У нас до 338-ФЗ были внесены изменения в 42 статью ФЗ по поводу обязательности нотариальной формы об отчуждении долевой собственности. Сейчас эта норма дополнена договорами ипотеки долевой собственности.
К сожалению, в банках при подписании договора люди не всегда внимательно читают условия и не всегда понимают последствия договора. То, что касается именно договоров залога долей в недвижимости или залога, находящегося в долевой собственности, законодатель тоже сейчас отдал в компетенцию нотариусов.
Однако это не относится к залогу, который возникает в силу закона, когда люди кредитуются в банках под покупку жилой недвижимости. Здесь залог у банка возникает в силу закона, а не в силу договора. В данном случае нотариус не нужен. Но где идут договорные условия, здесь мнение независимого профессионала важно. Нотариус должен будет выяснить, что содержание договора соответствует намерениям сторон и насколько сторонам понятны правовые последствия того, что они подписывают.
Мы выясняем, как так могло получиться, что один объект находится частично в долевой собственности, и при этом есть выделенный натуре объект на третьего. Оказалось, что там было соглашение о прекращении долевой собственности и выделения объектов. Оно было согласовано в отношении конкретной квартиры. И это все выяснилось из беседы, из предварительных выяснений обстоятельств, а также запроса документов, которые, может, и не потребовались вот сейчас, но мы эту цепочку проследили. И нотариус объяснил, что для того, чтобы нормально были оформлены договорные отношения ипотеки, нужно чтобы эта выделенная доля была зарегистрирована как отдельная квартира, и уже она передавалась в ипотеку.
- Так это все-таки новая функция или она уже была?
— Эта функция, кстати, была всегда. Так что если человек будет оформлять ипотеку, и речь пойдет о долевой собственности, то это все будет с участием нотариуса.
Нотариус как он есть
- Александра Владимировна, вы неоднократно уже упоминали про электронные запросы в государственный реестр и про передачу документов в Росреестр на регистрацию. Однако этим летом у Росреестра случился сбой, из-за которого приостановили регистрацию сделок. Так вот хотелось бы понять, что будет, если вот такой "штепсель" вдруг отключится у нотариата?
— Безусловно, у нотариата сейчас есть бумажный архив, где мы храним все материалы по всем операциям. Но на самом деле мы сейчас от цифровой экономики тоже очень зависим, потому что очень много информации нотариус обязан получить самостоятельно. И получаем мы ее именно в электронной форме, в том числе при оформлении наследственных прав и удостоверении каких-то договоров. Когда речь идет о недвижимости, то это сведения все того же Росреестра. И если в его работе случатся проблемы, к сожалению, это негативно скажется и на нас.
- Давайте отдельно рассмотрим "юридическую чистоту" сделки. Она в принципе возможна? И какие тут гарантии дает конкретно нотариус?
— Понимаете, юридической чистоты не существует в природе в принципе. Потому как, даже размотав все от и до, нотариус не может быть уверенным, что те предыдущие сделки не смогут оспорить по каким-либо доказанным в суде причинам. Кстати, даже некоторые добросовестные риелторы ищут предыдущих владельцев, запрашивают у них документы, но это тоже не гарантия стопроцентной юридической чистоты.
- Тогда что делает в данном случае нотариус?
— Каждая сделка обладает определенными рисками. И нотариус пытается снижать риски оспаривания в конкретной сделке. К примеру, в процессе удостоверения он может запросить согласие третьих лиц на эту сделку. Он лично говорит с клиентом, выясняет его намерения и их удостоверяет, чего не делает регистратор — там вообще все взаимодействие идет через МФЦ.
- Хорошо, но если стопроцентная юридическая чистота не гарантируется, то за что же тогда нотариус несет ту самую финансовую ответственность? И что вообще сюда входит?
— В соответствие с основами нотариус возмещает ущерб, причиненный нотариальным действием, тот вред, который был оценен в суде.
- То есть если, скажем, после заключения сделки, удостоверенной нотариусом, вскроются какие-то факты, из-за которых человек потеряет квартиру, то ему компенсируют ее стоимость?
— Да, но только если это произошло по вине нотариуса. Это важно.
Понимаете, у нас принято считать, что нотариус должен отвечать без вины. Между тем, существуют правила совершения нотариального действия, есть регламент, определяющий объем информации, способ ее фиксирования при совершении определенного нотариального действия. Если нотариус этого не исполнил, и это повлекло признание сделки недействительной, то вот вам вред, который будет возмещен.
Размер нанесенного вреда у нас защищен четырьмя степенями: личным страхованием, коллективным страхованием, личным имуществом нотариуса и компенсационным фондом Федеральной нотариальной палаты.
- И никаких государственных денег там нет?
— Нет, там только деньги нотариата, взносы нотариусов, оплата страховок — все наши расходы.
- Нотариусы сейчас активно рекламируют свои услуги как службу "одного окна". Но многие считают, что услуги нотариуса в операциях с недвижимостью сулят дополнительную беготню за бумажками. В этом свете услуги риелторов более привлекательны, ведь они делают все поиски документов за вас.
— Я сама три раза пользовалась услугами риелтора. Их услуги незаменимы, когда нужно подобрать жилье, поторговаться о цене или заняться за вас рекламой и показами продаваемой квартиры. Но давайте остановимся на том, что нужно для подготовки самой сделки документально.
Сейчас нотариус имеет право через Росреестр в электронной форме получить информацию о правообладателе, получить копии правоустанавливающих документов, если они у вас вдруг на руках отсутствуют, например, вы их потеряли. То есть вас не отправят в МФЦ копию получать.
Московские нотариусы второй год имеют возможность в электронной форме запросить по объектам недвижимости в Москве сведения о зарегистрированных лицах. То есть вам не надо в МФЦ обращаться для получения выписки из домовой книги. А с этого октября у нотариусов будет вход в реестр ЗАГСа, то есть не нужно будет нести свидетельство о браке.
От вас требуется личная явка с паспортом и документами на квартиру. Если вы в браке, то необходимо принести согласие супруга на сделку, либо супруг может прийти вместе с вами.
Причем, подчеркну, нотариус смотрит не только на то, насколько пункты того или иного договора правильно изложены, но и удостоверяет, что они соответствуют истиной воле сторон, а также что стороны понимают те правовые последствия сделки, которую сейчас совершают.
- А если вмешивается в процесс, скажем, опека, то придется же людям самим туда ходить?
— Если речь идет о несовершеннолетних, то я пока не слышала, чтобы здесь можно было привлечь посредника. И хотя для общения с опекой иногда оформляют доверенность на представителя, но далеко не факт, что ее примут, особенно если ребенку уже исполнилось 14 лет. В этом случае его могут с родителями пригласить на беседу.
- А с наследством бегать по инстанциям придется?
— Наследники сейчас должны явиться с паспортом, с документами о смерти родственника или завещателя и с документами, подтверждающими, что умерший проживал по определенному адресу.
А вот беготни по поводу стоимости квартиры на дату смерти, выписки о принадлежности этой квартиры нет. Эти запросы делает нотариус.
После того, как заработает государственный реестр ЗАГСа, подтверждать родственные отношения наследников и наследодателя, если оформление идет по закону, не нужно будет.
- Какие, кстати, неурегулированные сферы есть в наследственном праве?
— Конечно, регулирование есть, но оно нас иногда смущает в части учреждения доверительного управления наследственным имуществом, потому что на нотариуса законодатель возложил обязанность, не свойственную нашей профессии в принципе.
Дело в том, что сейчас нотариус как должностное лицо может учредить доверительное управление, например, предприятием, и назначить доверительным управляющим в принципе любого, да хоть вас.
И дальше предполагается, что нотариус будет каждые два месяца контролировать, а именно требовать от вас отчет. И при этом он должен оценить, насколько эффективно вы управляете предприятием, так как целью нашего договора является сохранение наследства на его увеличение и умножение. Да, я могу цифры по балансу сравнить, но насколько эффективно ваше управление с точки зрения стратегического развития предприятия, я не могу понять.
- Это доверительное управление как-то взаимосвязано с наследственным фондом?
— Наследственный фонд — другое дело. Это хороший инструмент, который помогает сохранить и бизнес, и рабочие места. Дело в том, что наследники часто путают, где собственность юридического лица, доля в уставном капитале которого принадлежала их умершему родственнику, а где личная его собственность. Они начинают выносить имущество с предприятия, уверяя, что они тут хозяева. А хозяин — это участник общества. Люди этого не понимают.
Инструмент этого наследственного фонда позволяет сохранить предприятие. Это юрлицо, наследник, который наследует то имущество, которое ему завещал гражданин — акции, долю уставного капитала в действующем предприятии. Таким образом, управлять предприятием будет некоммерческая профессиональная организация, а вот выгоду от этого управления получат наследники, указанные в завещании, в том числе родственники.
- Создание наследственного фонда не отменяет вот эту функцию нотариуса по назначению доверительного управляющего?
— Нет, мы как раз ожидали, что претерпит изменения учреждение доверительного управления хотя бы с той точки зрения, чтобы нотариус мог заключать договор с каким-то профессиональным лицом, но этого не произошло. А значит, это может быть любой человек, назначенный наследодателем, хоть его сосед.
Арифметика нюансов
- Есть ли какие-то законодательные новшества, которые нотариусы очень ждут?
— Очень сильно в развитии от нашего гражданского и корпоративного законодательства отстал Семейный кодекс.
К примеру, относительно того же совместного имущества супругов, там заложена сразу была в 34 статье Семейного кодекса конфликтная ситуация — несоответствие двух позиций. Смотрите, доход, который супруги получают в период брака, признается их общим совместным имуществом. Соответственно, имущество признается общим, если оно приобретено за счет совместных доходов. В то же время, если мы смотрим 36 статью, что же такое личное имущество — это имущество, полученное супругом в порядке наследования, в подарок или куплено до брака.
А теперь вопрос: если в период брака вы продаете свою личною квартиру и приобретаете другую недвижимость, то она считается общей или нет? И тут и суды, и даже нотариат, при оформлении наследства идут по двум разным направлениям: кто-то говорит, что раз вы получили этот доход за счет продажи личного имущества, то этот доход не ваш совместный. А другие говорят, что источник дохода неважен, а потому если имущество было куплено в период брака, то оно совместное.
Поэтому у нас есть прямая заинтересованность в правках Семейного кодекса по тем вопросам, которые вызывают неоднозначные подходы у нотариусов и судей, потому что мы зависим часто от позиции судейского сообщества, понимая, что решение нотариуса может быть оспорено.
- Каково участие нотариусов в суде?
— Нотариус — это третье лицо, незаинтересованное, потому что не мы спорим. Но документы, заверенные нотариусом, имеют усиленную доказательственную силу.
То есть то, что заверено нотариусом, признается судом как не требующее дополнительного доказывания, правда, с существенной оговоркой, если не доказано, что нотариус грубо нарушил правила совершения нотариального действия. Поэтому я уже упоминала о регламенте совершения нотариальных действий.
- Под конец хотелось бы поговорить о финансовой стороне нотариальных услуг. Разумеется, людям не хочется лишний раз тратиться. А можно ли какие-то точечные услуги получить при заключении той же сделки с недвижимостью?
— Нет, нельзя. Смотрите, допустим, вы подписываете договор и вам надо, чтобы нотариус удостоверил только подпись. Это очень часто встречается. По закону нам нотариусам запрещено свидетельствовать подпись на документах, носящих характер сделки. Мы обязаны отказать. Удостоверяя любую сделку, нотариус подтверждает и ее законность, поэтому мы не можем частично удостоверить эту сделку или только подпись на ней.
- Ну а если прийти с готовыми документами и попросить проверить?
— С готовыми документами сложнее работать на самом деле. Дело в том, что на проверку готовых документов у нас может уйти несколько дней, тогда как сотрудники нотариальной конторы могут сделать все в подобающей форме за несколько часов. И потом, даже договоры купли-продажи квартиры — они всё равно все индивидуальны. Я помню, что в отделении Россрееста стоял аппарат, куда можно было вбить имя продавца и покупателя, объект и цену, и за 300 рублей он распечатывал проект договора.
Но когда мы беседуем, даже с риелторами, которые приносят документы, мы всегда выясняем всякие важные нюансы: не только продажную цену, но и порядок расчетов. Например, нет залога или есть залог при рассрочке платежа, каковы сроки освобождения квартиры? Если речь о дарении, то оно с правом отмены или без права отмены? То есть нюансы всегда индивидуальны. И всегда есть вопросы, которые мы можем и должны задать сторонам сделки.
Что касается финансовой стороны вопроса, а вот давайте посчитаем. Возьмем квартиру до 10 миллионов рублей — все услуги нотариуса по удостоверению и сопровождению сделки обойдутся в 33 тысячи рублей. Это разве дорого, когда вы отдаете 10 миллионов рублей? Риелтору при этом вы отдадите порядка 180 тысяч. Можно, конечно, оформить страхование сделки, но тогда вам придется в течение 10 лет платить каждый год более 100 тысяч. Вот и думайте.
Беседовала Марина ЗАБЛУДОВСКАЯ
