Стагнация на рыке аренды заставляет собственников квартир придумывать все новые способы заработка на своем жилье. Многие отказываются от традиционной аренды, например, в пользу посуточной. Риелторы рассказали РИА Недвижимость, в каких случаях подобный бизнес может принести доход и какие риски могут поджидать владельца квартиры.
Посуточная аренда
Существует несколько вариантов сдачи квартиры внаем, правда, далеко не все они выгоднее традиционной долгосрочной аренды, отмечает председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова. Исключение составляет сдача квартиры посуточно — этот вариант может быть выгоднее долгосрочной аренды минимум в три раза, а иногда и больше, в зависимости от локации.
"Предположим, если при долгосрочной аренде однокомнатной квартиры размер оплаты в месяц составит 35 тысяч рублей, то при посуточной сдаче этого жилья можно заработать 90 тысяч (по 3 тысячи рублей за сутки на протяжении 30 дней), — приводит пример эксперт. В случае престижного местоположения и при условии, что квартира хорошо отремонтирована и оборудована, размер суточной оплаты может быть и больше трех тысяч, добавляет она.
Правда, здесь следует понимать, что сдача квартиры посуточно — дело весьма хлопотное. Такие варианты хороши, если, например, собственник имеет свободную квартиру в том же районе, где проживает, и при этом кто-то из домашних не работает, объясняет Доброхотова. Тогда организовать встречу постояльцев, уборку после них и ведение рекламной кампании можно будет гораздо эффективнее.
При оформлении договора на краткосрочную аренду необходимо указать, сколько дней человек будет проживать в квартире, составить и подписать с арендатором перечень имущества, говорит гендиректор экосистемы по найму и управлению недвижимостью "Арендатика" Артур Устимов. Можно отдельно подписать правила поведения в квартире. Ну и застраховать такую квартиру нужно обязательно.
Домашний офис
При сдаче квартиры под офис скорее всего придется перевести ее в нежилой фонд, что, как правило, очень сложно осуществить на практике, говорит руководитель департамента аренды компании "Азбука жилья" Роман Бабичев.
"Поэтому предложений квартир, целенаправленно сдающихся под офис, крайне мало. Встречаются случаи, когда собственники готовы на такую сделку, но с условием, что офис небольшой, и поток людей в этой организации будет минимален", — отмечает директор компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова. Как правило, под коммерческие цели предлагаются квартиры, которые не востребованы на рынке жилой аренды.
Впрочем, если речь идет о фрилансерах, то переводить офис в нежилое помещение не надо, добавил Устимов. Это касается случаев, если квартиру снимают, например, психологи, операторы интернет-магазина, программисты, юристы, бухгалтеры. Здесь можно составить обычный договор найма.
"Под небольшой и тихий коворкинг вполне можно сдать квартиру. На Тверской, к примеру, есть коворкинги в квартирах. Я не знаю, переводили их или нет в нежилое помещение, но вполне возможно, что нет. И это законно", — замечает Устимов.
В жилых помещениях запрещено размещение складов, вредное и промышленное производство, напоминает Жукова. Также можно столкнуться недовольством соседей, если, например, в доме с общим входом будет находиться турфирма, которую ежедневно посещает множество людей. Так что лучше все-таки получить согласие собрания собственников дома.
"Понятно, что квартира, где ведется бизнес, намного быстрее придет в негодность. Иногда изначально "убитые "квартиры на первых этажах сдают друзьям под стартап на время", — рассуждает Устимов. Но все-таки в большинстве случаев, если в жилом помещении будет вестись какая-то предпринимательская деятельность, его сдают дороже. По словам эксперта, наценка в квартире под предпринимательство может составлять от 25 до 200%.
Голливуд на дому
Собственники просторных квартир могут также сдавать квартиру для проведения киносъемок, клипов, рекламы, фотосессий. Однако вряд ли это может принести регулярный доход, указывает Доброхотова.
В основном у таких запросов бюджет примерно 10-20 тысяч рублей в сутки, говорит Бабичев. Снимают от двух дней до двух недель. Когда снимают сериал, тогда арендовать квартиру или дом могут на долгий срок. "В нашей практике был запрос, когда искали квартиру без отделки на трое суток для съемок рекламы", вспоминает эксперт.
Владелец собственного квартирного бюро Александр Харыбин добавляет, что ставка аренды квартиры под съемки в кино может быть в 3-5 раз выше, чем в среднем посуточная аренда. "Но тут все сложнее, надо выяснять, кто снимает, как, для чего. Вообще за нужные объекты арендаторы готовы хорошо платить, но это уже редкость", — говорит он.
Как правило, компании, которые проводят съемки, сами обращаются в агентства недвижимости, чтобы найти подходящую квартиру, говорит Бабичев. Также можно позвонить в киностудии и предложить свою квартиру для съемок или воспользоваться традиционным размещением объявлений на соответствующих сайтах.
Пентхаус под вечеринку
Помещения очень часто сдают в аренду под вечеринки. Так в ММДЦ "Москва-Сити" находится пентхаус, который сдается за 150 тысяч рублей в сутки, приводит пример Бабичев. Помещение полностью оборудовано именно для больших вечеринок.
Кроме того, не все квартиры подходят под проведение вечеринок. Для проведения мероприятий нужны, как правило, квартиры высокого ценового сегмента либо атмосферные, оборудованные под старину, объясняет Доброхотова.
Конечно, для подобной квартиры необходимо оформить договор аренды и страхование, считает Бабичев. В договоре перечисляются пункты, в которых прописывается, что можно делать, что нельзя, допустимое количество людей, отсутствие шума и так далее.
Детский сад в квартире
Риелторы отмечают, что в последнее время сдача квартиры под детский сад становится все популярнее. Однако в основном, детские сады, которые открываются в квартире, не имеют лицензии на ведение образовательной деятельности, а также не соответствуют требованиям, которые предписаны помещению, где может быть детский сад, предупреждает Бабичев.
Если, например, молодая мама хочет присматривать за чужими детьми, то в этом случае, как правило, открывают ИП, продолжает эксперт. Таким образом, они предоставляют платную услугу по присмотру и уходу за ребенком. Формально они сидят с детьми в качестве няньки, но на своей площади. Подобная деятельность, по словам эксперта, не требует лицензирования. Статья 17 ЖК РФ не запрещает людям, которые проживают в жилом помещении согласно закону, использовать квартиру для ведения ИП или другой профессиональной деятельности.
В целом государство относится лояльно к мини-детским садам на дому, говорит Доброхотова. Дело в том, что обеспеченность детскими садами все еще очень низкая в большинстве крупных городов. Поэтому общение с СЭС, Роспотребнадзором и другими инстанциями сводится к минимуму.
"В целом, для мини-детсада нужна просторная квартира, в которой могло бы размещаться 6-7 малышей — в этом случае с учетом среднего платежа за каждого ребенка (а в Москве это порядка 12-20 тысяч рублей в месяц) есть возможность заработать на сдаче квартиры порядка 100 и более тысяч рублей", — рассуждает Доброхотова.
Однако нужно понимать, что часть дохода будет уходить на питание для детей и поддержание квартиры в надлежащем состоянии.
